房价下跌时间表：一线元三四线元能实现吗

　　这便是最近一段时间，楼市中广泛流传的“房价下跌时间表”了，最早是谁提出来的已经不得而知，但却让无数刚需购房者重拾了买房信心。结合当前的楼市实际情况来看，“时间表”似乎有一定的道理：首先是国家统计局公布的数据：11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，二手住宅销售价格环比下降城市有62个，意味着新房下跌城市占比超过7成，二手房下跌占比接近9成。

　　更为重要的是，数据显示全国新建住宅平均销售价格10166元/平方米，销售额依旧疲软，同比下降32%。经历2年零5个月的波动，全国新房价格每平方米只变化了53元。二线城市新建商品住宅和二手房销售价格同比分别下降1.2%和3.2%。三线城市新建商品住宅和二手房销售价格同比分别下降3.9%和4.8%。这也意味着最近两年多的时间里，全国房价几乎是没有任何变动，意味着住房的投资属性在不断消除。

　　其次，一些较为权威的机构对于2023年楼市也有较为“悲观”的预测。比如中指研究院发布的《中国房地产市场2022总结&2023展望》中明确指出：2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。房价方面，受企业降价促销、二手房挂牌量增加等因素制约，短期房价下跌态势难改。无独有偶，克而瑞研究在其年度总结报告中明确指出：2022年成交总量骤减、全年二次探底，热点恒热但亦降温、改善去化优于刚需。

　　具体来看，居民购房观望情绪仍较重，今年前11月，中指监控的百城新建住宅价格累计上涨0.06%，为2015年以来同期最低水平，百城二手住宅价格累计下跌0.55%。从房价环比来看，截至今年11月，百城新建住宅价格已连续5个月环比下跌，超半数城市房价环比下跌；百城二手住宅价格已连续7个月环比下跌，四分之三城市价格环比下跌，市场下行压力加大。1～10月，全国商品房销售面积11.1亿平方米，同比下降22.3%，商品房销售额10.9万亿元，同比下降26.1%。

　　最后来看看住房供需关系变化，说到底住房本质上也是一种商品，其价格会受到供需关系的影响。央行公布的数据显示，截至2020年末，我国城镇家庭住房普及率已经超过96%，持有2套房的家庭占比31%，持有三套及以上家庭占比10.5%，换言之有四成以上的家庭已经持有多套房，而还未买房的家庭占比仅不足4%。如今两年时间已经过去，相信刚性需求占比会进一步减少。

　　再来看看住房供应方面，CRIC监测的100个重点城市库存数据显示，截止11月末百城狭义库存高达59428万平方米，环比上涨1%，二三线成以上，叠加成交转淡，后期去化承压。二线城市中，内陆城市青岛、武汉、成都11月末狭义库存量均超2000万平方米，三四线个月，市场库存去化压力较大。中指研究院认为，2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段。

　　通过上述三组数据我们不难得出对应的三个结论：1、当前楼市已经处于下行周期，大部分城市房价稳中有降，已经失去了过去大涨、普涨的势头；2、随着楼市的不断调控，越来越多的购房者已经看清了楼市的本质，知道当前许多城市房价处于虚高，因此暂缓了买房计划，选择观望的态度；3、当前的楼市已经出现了明显的供过于求的情况，未来市场会更加偏向于买方市场。

　　房价下跌的底线是多少？许多专家学者以及房地产大佬也给出了自己的看法，比如融创董事会主席孙宏斌曾表示过：“调控的威力不可小觑，如果房价下跌超过30%，那我们（这里指房企）就都死了”。潘石屹给出的“下限”则更加低，潘石屹认为：房价下跌的底线%，一旦超过这个比例，许多房地产企业就会消失。金融专家朱云来在其公开演讲时候给出了具体的数据，朱云来明确指出，现在的房价需要下跌27%才是合理水平，即我国合理房价水平应该在8000元左右。

　　第一，以当前的整体房价水平来看，要实现上述的房价水平，相当于一线%以上，二线%以上，三四线%，显然属于房价大跌的水平，而房价一旦大跌，很容易引发一系列的金融风险，对于已经买房的家庭来说，相当于财富直接“蒸发了”，许多购房者会选择“弃房断供”，对应的银行坏账就会大幅增加，最终引发一系列的破产潮、倒闭潮，甚至引发金融危机，上世纪90年代的日本就是很好的例子。

　　第二，公开资料显示，当前我国房企数量已经超过10万，并且房地产与上下游几十个行业息息相关，比如工程机械租赁、建筑工人、地暖安装行业、塑钢窗、保险业、物业、中介，因此一旦房价出现暴跌，那么这些房企就会破产倒闭，与此相应的行业也会受到十分明显的影响冲击，可能会引发一定规模的“失业潮”，上百万人面临失业的风险，并不利于经济正常发展。

　　第三，从宏观调控层面来看，同样不会允许房价暴跌的情况出现。正如央行多次召开会议提到的两个“维护”一样：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。12月15日至16日北京举行的重要经济会议上，也对于未来房地产市场定调了：加大宏观调控力度、支持住房改善、保交楼、保民生、保稳定、因城施策，支持刚性和改善型住房需求等。并用12字总结：“要确保房地产市场平稳发展”。

　　最后简单总结一下：尽管对于刚需来说，大家都希望房价能够下跌的快一些，尽快回归到亲民合理的水平，但与房价大涨一样，房价大跌同样有很大的风险，而房价涨到如今的高位也并非是短时间涨起来的。可以确定的是，尽管上述的“房价下跌时间表”无法短期实现，但长远来看，随着不断的调控下，房价的泡沫会不断消除，房价最终还是会回到合理且亲民的水平。返回搜狐，查看更多