日本楼市崩盘前后

　　近期，国内某上市公司以公开挂牌方式转让北京市西城区两套房产。让人们惊讶的是，12年来这两套房产已经增值2142.88万元，增值率高达1651.68%。接下来不久，又有业绩不良的上市公司出售名下房产，卖房保壳。其中一家公司称靠卖房赚了1.86亿元。

　　大约从2008年开始，中国就有人担心，不断积聚的楼市泡沫，让中国房地产临近日本楼市那样的崩盘。此后的房地产多次猛涨，让更多的人觉得它危若累卵，它的泡沫会随时戳破。

　　事实上，这个世界上的大多数人都不能预测到市场的急剧变化，否则历次全球经济危机就不会发生。但我们仍可以从曾经的房地产危机中，增加一些观察角度，吸取一些必要的教训。

　　在今年的一次采访中，他告诉媒体，1991年时，身处东京的人并不认为自己处于泡沫之中，甚至连政府也不这么认为。

　　1970年代以后，日本经济增长迅速，城镇化影响下，一些中心城市的房价快速增长，金融机构管制放松，新的金融工具导致信用扩张。当时，日本的银行和很多大公司关系密切，比如国有银行和国有企业之间，是一种政府和企业的结合体，掌控了日本商业。

　　1980年代初期，日本和美国签订了广场协议，日元对美元大幅升值，这让日本企业的出口遭遇了瓶颈。那时候，日本政府需要刺激国内需求，还想把东京打造成一个像伦敦和纽约一样的世界金融中心，于是出台了很多刺激性的宏观经济政策。

　　由于日本政府和财阀关系密切，迫使日本银行降低利率。当时银行的高利润时期已经过去，需要开拓新的利润点，瞄准了房地产市场。

　　当时日本的市场化经济并不充分，银行也是一样。田村清彦还告诉媒体，银行正在为金融自由化和市场化做准备。

　　中小企业向银行借钱需要有一定的资产作担保，但是中小企业的信用并不高，唯一能够证明信用的方式就是房地产。这就使房地产成为一个很好的投资领域，引发了大量投机行为，当时赚钱最快的方法就是投资房地产。

　　这种情况不只是在日本，在韩国、新加坡等国家都很常见。政府想要限制房地产价格的猛涨，但更重要的是政府不想让房地产价格下跌，于是形们的长期预期。

　　许多人认为，好时楼市不好，不好时楼市会好，所以在不好的时候大量投资房地产。但实际上发生的事情，却会超出他们的预期，与楼市可能同时产生泡沫，也可能同时崩盘。

　　人们对房地产投资十分疯狂，东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，投资人多，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。的高峰在1990年，而房价的高峰在1991年，在这两年间，资本从迅速转移到了楼市，股价急速下跌，房价迅速上涨。

　　对日本楼市来说，1991年是一个转折点，人们认为东京无法成为像伦敦和纽约那样的国际金融中心，于是对楼市的预期下降，需求减少。

　　另一个原因是日本人口老龄化。二战后持续了几十年生育高峰后，许多国家的生育率逐渐下降。日本女性的平均生育年龄是25到30岁，后来逐渐上升到35岁左右。女性一旦进入职场，大都不想离开事业，因此不想生育，人口增长率下滑。假设其他条件不变，如果人口增加了，人们对房屋的需求也会增加，那么实际价格也会上升。如果人口下降了，住户也会下降，就不需要那么多房屋。有些学者看到了人口因素对房地产泡沫及金融危机的关键影响，并不是过分的忧虑。

　　到了1990年，日本股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。

　　接着就是楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。

　　从1986年1月到1987年2月，日本银行连续5次降低利率，将中央银行贴现率从5%降低到了2.5%，为当时世界之最。利率降下来，货币洪水就开始泛滥了。

　　有数据说，1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。但在人们的传说里，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。

　　日本的媒体或依附于政府，或依附于财团，或依附于大众，此时把这种狂热视同于经济繁荣，热烈鼓吹，甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。

　　日本楼市狂热时，没有人觉得土地也会贬值。日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。

　　日本楼市狂热时，也没有人觉得东京房价会下跌，因为那是日本的一线城市。过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？

　　企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产，落后一步就等于落后一个世纪。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。

　　有评论者说，只要有钱赚，资本总是在变着戏法创新，放大杠杆，那是一种类似于吸毒的瘾，让整个社会兴奋不已，从投资者到普通民众，陷入一种集体性的癫痫与迷幻意识里。

　　诡异的是，人们在投入楼市时的警觉性，几乎无法与投入相比。即使在投入太多，也可以凭着超常的嗅觉，在崩盘前一天全部清仓，避免太大损失。而楼市交易的过程缓慢，投入者无法带着资金迅速退场，于是，人性的弱点更多地暴露出来，除了追逐金钱的贪婪，还有对楼市永远上涨神话的迷信，还有要完一起完、天塌大家死的盲目牺牲精神。

　　泡沫即将戳破的时刻，也是更多的人疯狂投入的时刻。他们乘上了最后一班车，但那是驶向悲剧的一班车。

　　不久前，北京一位媒体人士去东京旅游，遇到几位日本同行，谈话中说到泡沫时期的日本房价。房价正在高位猛涨时，他们都贷了款在东京郊外买房。如果他们不买，房价涨得太快，手中的钱更不够买房子了。

　　1991年崩盘，现在是2016年，过了25年，他们的还没有还完，这些年里成为他们沉重的负担。在这25年里，东京郊外的房价也在缓慢上升，差不多达到他们买房价格的80%左右。

　　崩盘时他们没有把房子甩给银行。因为他们还具有日本的传统观念，看重自己的信用，没有留下不良记录。但在那时候，许多投入楼市的人急得像热锅上的蚂蚁。房子卖不出去，高额利息还得支付，不得不选择违约。银行每天都收到大量“叮当邮件”，是买房的人寄来的，打开邮件，表示弃供的房间钥匙会叮当一声掉出来。

　　在日本楼市泡沫破裂之后，从跌幅来看，三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）跌得最惨，并没有因为是一线城市就能保住自己。一些当年拍摄于东京的图片，为我们留下了一份影像记录：许多弃供的购房者搬出他们的房子，露宿街头，流离失所。

　　仍然在努力还贷的，还有须藤。他是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。他的工资不算低，又是独身，却住在一栋月租金只有3万多日元、一居一厨一卫加起来19、5人合用一个浴室的楼房里。

　　须藤回忆说，在日本经济泡沫高涨之前的1988年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他把别墅租出去，自己住现在的房子，省下钱来和别墅的租金合在一起，偿还银行。等他65岁的时候就可以还清，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过，他的妻子并不愿意和他一起住这样的房子，离婚了。

　　还有一位从事金属材料研究的学者，在时期买了一块地，按那个时期的发展规划，可以划入东京通勤圈的范围。

　　那是1989年，他以5万日元/买了这块地，一共是1.5亿日元。1993年有人出价2.5万日元/，教授舍不得卖，后来，2万日元/都找不到买主了。那块地就一直留在手里，长着荒草和柿子树，有几十棵，结满果实，无人采摘。返回搜狐，查看更多