明天！合肥土拍大战开启！楼市风向标！政务西、庐阳区房价要变！

　　“金九银十”已近过半，合肥楼市却没有预想的火热，那么这次土拍，能给合肥楼市打一针“兴奋剂”吗？

　　主要原因在于这是合肥土拍新政后首次供应的住宅用地，起拍价和最高限价都发生了变化，最终谁拿地、拿地价格、租赁住房比例多少，对后市都有很大的参考作用。

　　同时这也是进入“金九银十”后的首场土拍，涉及多块住宅用地，其热度不仅能反映当下楼市，还或将影响未来三个月楼市走向。

　　8月以来，合肥仅有合柴·1972一宗住宅用地出让，而在明日的土拍中，将有5宗住宅用地上市（不含巢湖），按每户100㎡来算，预计可带来3000多套新房。

　　其中高新区AL-2-1、2号、3号地块、庐阳区N1901、N1902地块、新站高新区XZQTD254都是一再延期的地块，吊足了大家的胃口；而瑶海区E1905地块则是罕见的老城地块，可在一定程度上缓解“房荒”。

　　总的来看，明日的土拍，无论是政策方面，还是土地本身，都是看点十足。下面我将重点分析几个热门地块，一起来看。

　　N1901地块位于庐阳区蒙城北路以西、永幸河路以南，总占地109.2088亩，居住60.9081亩、幼儿园10.2315亩、小学用地38.0692亩，居住用地容积率≤2.2，参考居住地块地价965万元/亩，居住地块最高限价1254万元/亩。

　　N1902地块位于庐阳区平圩路以西、淮北路以北，总占地36.9323亩，规划为住宅用地，容积率≤2.2，参考地价965万元/亩，最高限价1254万元/亩。

　　这两宗地块是庐阳区时隔一年多首推的住宅用地，稀缺性可见一斑。但地块周边生活配套较少，且工厂较多，高压线、变电站均在地块不远处，环境一般。不过，地块临近北二环，可享受一定的利好。

　　周边二手房价格可参考皖投天下名筑、华地森林湖，均价1.5万-1.6万/㎡；新房方面，有信达庐阳府、半岛公馆、融创长江壹号等，价格1.6万-2.2万/㎡不等。

　　新站高新区XZQTD254位于新站高新区铜陵北路以东、项王东路以南，占地124.148亩，其中居住部分94.38亩，商业部分29.77亩，居住容积率≤1.8，商业容积率≤2.0，居住用地参考地价575万元/亩，最高限价743万元/亩。

　　按照要求，项目建成后，商业地块内自持地上商业计容建筑面积不得低于地上商业计容总建筑面积的50%，竞得人还需在商业内建设客房数不少于150间的酒店，并全部自持，不得以任何形式进行合作开发。总的来看，地块对竞买人的要求比较高，需要有较强的商业运营能力。

　　地块无缝对接4号线底站东风大道站，是纯正的地铁盘，距少荃湖约1.9km，2km范围内有安医大第四附属医院和京东方医院，最近的学校为合肥市伦先小学，距离在2.6km左右；地块代建30亩商业，预计未来将成为板块内商业中心。

　　地块周边在售楼盘有华润万橡府、皖投万科天下艺境、绿都少荃府，价格普遍在1.4万/㎡左右；与项目一路之隔的XZQTD253已被大发+力高竞得，成交单价700万元/亩,楼面价6999.97 元/㎡。

　　瑶海E1905地块位于瑶海区采石路以西、凤阳东路以南，总占地29.159亩，规划为住宅用地，容积率≤2.0，参考地价735万元/亩，最高限价951万元/亩。

　　该地块位于瑶海老城区，距离地铁2号线米，临近主干道长江东路、东二环；附近学校有合肥市行知学校、合肥市蚌埠路第五小学、蚌埠路第四小学；地块1km范围内有瑶海万达、宝业东城广场、紫鑫大河商业广场，整体来看配套成熟，但也存在着附近老旧小区多，市政建设有待改进等问题。

　　目前，瑶海老城基本无新房在售，价格可参考龙岗板块，预计在1.32万-1.66万/㎡之间，周边二手房均价1.1万/㎡。

　　合肥土拍政策调整后，无论是地块的定价方式还是拍卖方式都发生了变化，明天的土拍将对后市起到很大的参考作用。

　　但我们也看到，这5宗住宅用地，本身需要配建/代建学校或者商业，加上一定比例的租赁住房，隐形成本较高，字面上的地价可能会下调。

　　对于自住群体来说，刚需可结合预算和需求做考量，时机到了就可以下手；而改善买房可以在自己意向区域，选择教育+地铁+品牌“均好”的项目；但对于投资客来说，在限价盘越来越少、市场趋于稳定的情况下，建议谨慎、谨慎、再谨慎。如果还是要买房投资，一定要做好长线准备，并保证自己有足够的资金链。返回搜狐，查看更多