南宁楼市选购房子

　　当前，南宁楼市出现趋暖迹象，一些购房者不再观望，计划出手购房。经历了一年多时间的买卖双方博弈后，楼市出现了新变化。面对波动过后的楼盘，该如何选购房子？就一些市民关注的问题，记者进行了走访

　　去年以来，南宁一些楼盘的售价出现了较**动，有的下跌了1000多元/平方米，现在又逐渐回调，有的楼盘则基本保持平稳，售价没有出现明显起伏。是购买价格波动大的楼盘，还是购买售价平稳的楼盘？

　　南宁市民罗先生就遇到了这样的烦恼。他告诉记者，他看中了柳沙一楼盘，该楼盘四五千元/平方米的售价在他的心理预期内。在该楼盘附近，有一些楼盘的价格也接近，所不同的是，这些楼盘价格曾出现较**动。表面上看，楼盘的价格相差不大，但有着“各自的过去”。同样的价位购买哪个楼盘的房子，他迟迟拿不定主意。

　　记者了解到，在去年9月、10月，南宁一些楼盘的价格下调幅度较大。有的楼盘通过优惠、打折等促销措施，让利达上千元/平方米。今年春节过后，当中一些楼盘取消让利，并悄悄提高售价，整个售价走势呈“U”形展开。不过，尽管现在价格上调，这些楼盘的价格与2007年下半年或去年上半年相比还是要低一些。

　　评析：“要弄懂这些价格波动大的楼盘价值，就要了解它们的‘前世今生’。”广西五星房地产开发公司董事长梁光海介绍，南宁有些楼盘的售价，在2007年下半年上涨幅度很大，有的甚至达到隔周上调几百元/平方米。其实，这些楼盘品质并没有提高，而是一味涨价，当市场形势转变后，缺乏实力支撑，它们就得不到购房者的青睐。所以，这些楼盘是“涨得快跌得也快”。

　　业内人士认为，衡量这些楼盘的价值，应当以2007年9月以前的价格作为参考，因为南宁楼市是在2007年9月后出现较快上涨的。如某楼盘在前年的售价是3500元/平方米，现在售价是4000元/平方米，扣除这一两年来的市场运营成本，则表明该楼盘还有100~200元/平方米的下调空间。

　　而那些售价相对稳定的楼盘，说明它们的市场抗跌能力较强。此外，在竞争对手大幅降价时，它们仍基本保持售价不变，说明它们的售价浮动空间小，接近开发成本。

　　今年，一些新盘陆续掀开盖头，面市争夺市场。与往年不同的是，很多新盘未上市就进行市场预热，大规模进行团购揽客。

　　记者了解到，全力开展团购的楼盘大多集中在凤岭片区，它们通过与一些机构合作，争夺购房者以奠定市场基础。业内人士介绍，作为新开发的楼盘，如果能吸纳到两三百套的团购量，楼盘就能基本“解决温饱”。在后续的开发中，通过逐步提价来实现盈利。此外，在未取得正式预售许可证时，团购客户交来的预约金，能解决开发商的资金压力。

　　浏览南宁一些网站，不时可看到团购房子的**播报，有的一次组织上百人前往楼盘参观、团购。不过，有的网民对新盘信心不足，他们认为，市场变化莫测，这些楼盘新上市，未经过市场波动的磨砺，万一楼市形势再次下行，楼盘销售跟不上，就会陷入资金困境。而当前在售的老盘，在去年的市场波动中经受住了考验，它们挺过来了，购买这些楼盘的房子市场风险要小一些。

　　评析：南宁新宁房产营销顾问公司副经理林子胜介绍，现在开发的新盘，基本是在2007年时买的土地。相比其他老盘，这些楼盘的土地成本稍大，形成它们的销售压力也大。而现在所开发二期、三期等项目的楼盘，土地基本是在前几年买下的，当时地价稍低，市场压力要小一些。从这个角度看，老盘的市场风险确实要比新盘小。

　　不过，地价只是开发成本之一，楼盘通过手段，可以压缩成本提高市场竞争力。更重要的是，新开发的楼盘景观、户型设计更先进、时尚，这是老盘难以追赶的。

　　在销售价格方面，老盘因为已经处于开发后期，价格浮动空间不大。除非为了清盘，才推出大幅让利。而新盘为了吸引客户，往往会采取“低开高走”策略，前期开发项目的售价可能会挺实惠。

　　“购买新盘还是老盘，不能单看楼盘面市时间长短，**是了解开发商的实力和信誉，这样才能作出理性选择。”林子胜说。

　　客厅设置“室内花园”、户型设置“功能房”、楼中楼设置半地下“阳光房”……近期，南宁楼盘的户型变化，让人眼花缭乱。

　　在青秀区一楼盘，记者看到他们设计独特的楼中楼户型。与大多数楼中楼在顶层不同，这套楼中楼在底层。楼中楼底层为半地下状态，有近一米高的采光口。楼中楼底层的另一侧，有露天的草坪作入口。销售人员介绍，现在一些高端消费人士，喜欢在家中设置音响室、藏酒室，这种户型可以满足该部分人士的需求。据称，不少购房者对这种独特户型有购买意向。

　　在另一楼盘，新颖的“功能房”也令人眼前一亮。这种“功能房”面积大多不超过5平方米，购房者可以将它打通扩大面积，也可以独立设置房间。130多平方米大的房子，可以划分为4房甚至5房。而“室内花园”则不同于入户花园，它具备阳台功能，但业主可把它扩延为客厅、房间，面积只按一半收费。

　　一位购房者在参观楼盘时嘀咕道：“这样的房子不知实不实用，真怕买了这样的房子后悔。不买又担心错过好户型。”

　　评析：业内人士文女士介绍，现在一些楼盘为了争取购房者，在户型设计上采取了“偷面积”手法，即实际使用面积大过建筑面积。这些打“擦边球”的户型，与传统户型相比有利也有弊。利的方面是，购房者得到的使用面积增多了，弊的方面是，使用功能不紧凑显凌乱。

　　这些“偷面积”的户型，虽然使用面积大，房子单价并不低。折算下来，基本与购买传统户型相当。购房者尤其要注意的一点是，有的户型面积仅供使用，并不列入房产证内，相当于购房者只有使用权没有所有权。

　　房子的开间影响着使用功能，一般情况下，客厅需要4米以上开间，主卧需要3米以上开间，这样业主才有宽敞活动空间。房子如果片面追求多间隔，而忽略足够的活动空间，使用起来就不方便。南方气候潮湿，使用半地下房子对此要有所预见。

　　“在外省，只要楼盘处于地铁、轻轨边上，房价就要比其他楼盘高。所以，买房要在轻轨沿线选购。”一位网民在网上发帖说道。

　　今年，南宁轻轨将动工，很多购房者都把目光放到轻轨沿线日，记者来到民族大道附近一楼盘，看到售楼人员在向购房者介绍楼盘时，多次提到轻轨建设所带来的便利。“我们这里步行几**就到轻轨站点，出入方便不用购车，不买车自然不用买车位，省下的这笔钱可不是小数目。”听着售楼人员的介绍，购房者不禁点头附和。

　　“一辈子可能只买一次房，在经济条件不是很宽裕的情况下，把家安在哪真是伤脑筋。”购房中，不少市民都有此感慨。目前，轻轨沿线、火车东站一带、五象新区、柳沙半岛等区域均成为购房者关注的热点。如何在众多开发热点中取舍，购房者看法不一。有的市民提出，柳沙半岛宜居，但地理环境形成的“断头路”，造成出行不便；五象新区建设起点高，不过短时生活配套设施难跟上；一些市民则认为，轻轨沿线开发较成熟，不过房价较高；火车东站一带前景好，但宜商不宜居。

　　评析：广西居成房产开发公司市场部经理耿宏平认为，每次城市改造和建设，楼盘都能从中得到实惠，购房者随着城市开发热点购房，理论上没错。不过，这仅仅局限在理论上，因购房者性格、收入、家庭成员等因素的不同，所形成的购房结果也会不同。购房者应当结合自身情况，对购房作出选择。

　　如工作变动几率不大，应当在工作单位附近购房；如果是孩子已成年的家庭，购房时可少考虑些配套设施；如果是过渡性购房，在商业网点成熟地段购房，可便于以后出租、转让房子。

　　看待开发热点，要分析其持续性和影响力。把热点分析透彻，再结合自身情况作出选择，这样购房才能避免失误。

　　目前南宁楼市虽然出现趋暖现象，不过众多楼盘还是以销售存量房为主。这些积压了长时间的房子，购房者如何从中淘出好房？

　　一位业内人士告诉记者，受市场形势的影响，南宁有的楼盘在去年销售受阻，在第二、第三季度，10天没卖出一套房的楼盘并不少。房子没能及时售出，就积压成了存量房。一些开发商急于回笼资金，拿出部分好房子优惠酬宾，形成剩下的房子质量较差。有些楼盘因为存量房太多，干脆留着不卖，等到房子建好再集中销售。

　　近期，市场逐渐回暖，一些楼盘多次开盘，其实销售的就是存量房。他们盘整资源，对存量房进行“少量多批”开盘的方式进行销售。这些房子因为是尾房，质量不甚理想，价格低具有相当吸引力。当售楼部人气渐旺，开发商才像挤牙膏般拿出一些“楼王”面市。而此时，房子售价已经涨了不少。

　　市民马先生反映，他看中了一楼盘的房子，销售人员告诉他，另一朝向的该类房子要到4月底才开盘，到时房子售价会上涨。他们建议他**现在就购买。而他在另一楼盘看到的房子，虽然价格实惠但楼层偏低，这令他不知如何选择。

　　评析：业内人士江先生告诉记者，购房者要从存量房中淘好房，关键是要有耐心。查看楼盘的备案记录，就可以知道楼盘积压有多少存量房。知道楼盘的存量房数量，就可以耐心地等开发商放盘，从中购买性价比高的房子。

　　此外，在2008年以前，楼盘一般是整栋、整单元进行开盘的，如果发现现在开盘的房子，是零星分布的，则是存量房。

　　存量房是现房，购房者要实地看房，通过现场看采光、通风、户型间隔等，对房子的价值作出判断。前年，因为市场销售形势好，有的楼盘不配置户内电线、厨房不拉水管，购房者在衡量价格时，要把这些因素考虑进内。楼盘业主户数与停车位的配置，也是购房者不应忽视的内容，如今南宁不少楼盘都是达到一户配置一车位的比例，有的甚至达到一户配置1.5个车位。