2023年楼市大概率回暖但是1866个县城的楼市何去何从？

　　阳康之后，黎明到来，城市也慢慢恢复往日的活力。对此，很多人都预测，2023年各个行业的发展都会逐步恢复正轨，2023年，新的一年，打工人需要努力挣钱了。

　　对于楼市来说，过去两年是黑暗的日子，低迷的楼市不仅让房企遇到了巨大困难，全国更是有超过40万从业者离开了房地产行业。笔者很多从事房地产行业的朋友都在这两年转行了，业绩压力大、收入低和不好看未来楼市发展是他们转行的主要原因。其实，对于过去两年的楼市发展，除了疫情影响之外，调控政策也是影响楼市发展的主要原因。从2016年9月份开始调控楼市，到2019年收紧楼市金融政策，再到2019年出台“三条红线年初出台“限贷令”，这直接让楼市失去了资金的支撑，同时也打击了人们对房地产行业发展的信心。

　　房地产行业过去一直都是一个高负债、高周转的行业，我国大部分房企也都是这营模式。但是随着金融政策收紧和楼市行情低迷，目前房企已经无法再继续过去的经营模式，并且资金链断裂也成常态，在这种情况下，房价下跌就成为了正常现象。根据统计数据显示，2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%，是2014年后时隔七年再次出现年度下跌。在二手房方面，2022年百城二手住宅价格累计下跌0.77%，同时百城二手住宅价格环比下跌城市数量也增至80个。可以看出，2022年房价走势非常疲软，房价下跌成为了常态。

　　但是对于全国前100的城市来说，这些城市未来的发展潜力还比较大，随着城镇化的建设，未来还会有持续不断的人口流入，因此这些城市的楼市还有人口的支持，未来房价还有继续上涨的空间。对此，随着2023年各行各业恢复正常，以及房地产行业利好政策不断，很多专家都预测2023年房地产行业会慢慢摆脱困境恢复正常发展。那么，当房地产行业恢复正常发展之后，全国前100城的楼市会最先恢复，房价也会出现反弹的情况。更重要的是，这是大概率事件，因为最近一段时间楼市利好政策不断，不仅是各地限购政策在逐步放松，同时也有不断金融扶持政策出台，这对房地产行业来说绝对是利好消息。了解的人可能都知道，最近两个月利好房地产行业的政策不断出台，这么多利好政策叠加起来，房地产行业必然会慢慢回归正轨。

　　因此，对于大部分热点城市的购房者来说，可以将心放到肚子里了，2023年楼市会慢慢回暖，不仅不用担心房价继续下跌，同时烂尾楼的问题也将会慢慢解决。但是这里说的仅仅是大部分一二线热点城市和地区的楼市。而对于大部分县城来说，2023年的楼市走势依旧不明朗。为什么这么说呢？原因有3点：一是大部分县城经济并不发达，人口流失比较快，这导致未来这些县城的楼市根本就没有人口来支持；二是目前县城的房价依旧严重偏高，随着投资客不再继续投资这里的房产，当地的刚需购房者难以支撑这么高的房价；三是目前县城楼市库存非常高，市场中已经出现了严重的供大于求的现象。这种情况不仅仅只出现在新房市场上面，在二手房市场这种情况更为严重。在2016年和2017年大量投资客涌入三四线城市，现如今这些投资客正处于卖房套现的阶段。

　　通过这3点可以看出，三四线城市的楼市压力依旧非常大，这并不是简单的救市政策就可以解决的，因为这些三四线城市楼市面临的并不是阶段性的困境，而是长久的困境。在我国一共有1886个县城(包括县级市)，在这些县城生活的居民超过2.3亿，同时还有很多在一二线热点城市打工的年轻人以后也可能会回到老家的县城生活，他们也都早早在县城买了房子。对于大部分县城来说，目前面临的最大困难就是产业不发达，就业岗位少，很难留住人，更不用说吸引外面的人了。而对于楼市来说，人口才是基础，只有有足够的人口才能支撑房地产行业的长期发展，很显然，大部分县城现在和以后最缺的就是人口，人口持续不断流失是对楼市最大的利空消息。

　　房价下跌对于没有买房的人是好消息，但是对于已经买房的人，特别是对于买了多套房的投资客却不是好消息。在我国，房子并不只是居住的地方，更是老百姓最重要的财富。由于房价太高的原因，人们为了买一套房子基本上会花光一个家庭所有的积蓄，甚至还要背负着巨额房贷，因此一个家庭绝大部分的财富都会集中到房子中。在2015年到2018年之间，我国三四线城市房价走出了翻倍行情，很多县城的房价都涨到了7000元/平方米，个别楼盘售价更是突破万元大关。但是随着最近几年楼市遇冷，不仅一二线热点城市房价出现了回调，大部分三四线城市的房价也迎来了下跌，不同于一二线热点城市，三四线城市楼市更是出现了有价无市的情况，也就是市场流动性正在变差。

　　2023年刚刚开始，楼市就迎来不断的利好消息，不仅是放开限购政策和继续降低首套房的房贷继续，同时买房补助现金和税率优惠的政策也在不少城市重出江湖。但是这些政策对一二线热点城市的楼市有用，而对于大部分县城来说是无用的，原因很简单，现在大部分县城楼市面临的问题是房子太多，对房子有需求的人太少。更重要的是，随着这几年疫情的影响，人们对买房和投资房产这件事情上也有了新的感悟，所以现在投资客是越来越少，就算还有投资客，他们也不好看县城的房子了。

　　因此，2023年对于房地产行业复苏的一年，但是对于大部分县城楼市来说，该何去何从还是个未知数。