广东楼市：小白不要乱买房这种地段入住贬值到一半!

　　提问：广叔你好，佛山新城是佛山的CBD，政府规划投资，潭州湾有会展中心、顺德万科中心，佛山妇幼保健院，还有美的的一个智能机器人工厂等，未来2-3年内，有佛山3号线站可达广州南站，潭州湾值得买吗？未来的升值空间如何呢？谢谢！

　　回答：你好，佛山新城产业层次略为单薄，不能有效夯实房价。但是，胜在它相当有钱，还是能够期待的。潭州湾值得买，未来看会有广州番禺以及广州城区等热点板块辐射。需要持有较长时间，也要看广州这边的行情。

　　提问：广叔你好，合生湖山国际怎么样，投资兼自助，新塘板块，单价低，92年拿的地，产权缩水不少，是否可以入手。这附近交通差了点，没有地铁。

　　回答：你好，合生湖山国际性价比还可以，随着周围配套，交通的改善，未来还有想象空间，但需要持有较长时间。

　　提问：请问广叔，资金总量400万，买盐田区的佳兆业新房还是光明龙光玖龙台公寓？或广叔有更好的建议？

　　回答：你好，在我们成为土豪之前多念几遍： 不要买公寓 不要买公寓 不要买公寓 盐田能不能买，主要从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第三种需求，投资需求来看。 盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。第二，外溢需求，8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖由于写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢？对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算一个好的标的。

　　提问：广叔你好，目前在深圳有几个意向的盘，蛇口的万科蛇口公馆，蛇口的临海揽山，前海自贸区的佳兆业城市广场，南山中心区的学林雅苑；从长期持有的自住角度来看，买哪个小区更好？

　　回答：你好，万科蛇口公馆的短板在于学位和周围环境。暂时应该没有暴击的可能性，跑平没问题。临海揽山位置还可以，背山靠海。山顶住宅且位置还不错，属于稀缺产品，价格不便宜，自住很好，但是新世界的盘，溢价太多，很少看到能跑赢大盘的。佳兆业城市广场，优点是前海，缺点是前海尽头，周边稍微乱了一点，学位差一点，码头工人偏多。不过佳兆业前海广场住宅是个很确定性的选择。我个人的投资打法是看重“总价”，同样总价如果一个盘的功能多、学区好、有花园有品质，那大概率胜出。这几个盘中自住优先临海揽山，投资优先佳兆业城市广场。

　　提问：广叔好，我先生涿州户，我深户，深圳一套，福田口岸，17年底270万入，46平一室住宅，07年竣工的二手老龄次新房，房证和在我名下。房龄大，是否想年底出手，换到南山、宝中、前海那边好？还能凑70万首付，他还有2年半拿到上海房票，他也能入深户，然后离婚买房。但就不能用上海公积金了。还是等上海房票，还能用上他公积金，怎么做好？担心等票期间上海涨起来，首付不够，不知道他在上海买算不算首付首贷，入户上海或者拿到上海房票有什么捷径吗？我和老公都是研究生。我打算离职去上海。他堂兄和堂嫂是上海户口，堂嫂上海土著。请广叔帮忙指点迷津，多谢啦！

　　回答：你们好，你那套房子不建议你换房，一是即便满2，交易手续费也很贵，而且你再买房是按照二套算的，七成首付在深圳买不到好房子。建议先拿着。建议可以继续深耕深圳，老公先落深户，再在深圳买一套300-400总价的房子，想办法多凑点首付，走lh+首房首贷的方法买。同步老公在上海继续交社保，如果满2年半上海还没涨起来（这种可能性比较小），可以优先考虑在上海上车。房票的问题，你们可以考虑用居住证来办理，2-3年可以搞定，但是费用不便宜，要几十万。还有一种就是老公lh后可以直接买，但这种操作方法，很多人会感觉不适，不强求。我觉得从投资角度来看，对你们来说更好的方案是在深圳买

　　提问：广叔好，北漂，首房首贷，未婚，有北京市工作居住证，资金状况，手里有现金40万，公积金30万，想信用贷50，想上车，自住保值增值。目前在中关村上班，年薪30+，在哪里买合适？看了海淀凯胜家园，计划看看甘露园？求广叔推荐？我钱少，要不要上车呢？在哪里上车好？

　　回答：你好，如果在华为上班，自住可以考虑。 但是考虑到未来升值潜力，凯胜家园相比回龙观和天通苑，在房龄，品质，位置，配套几个方面都弱上1-2个等级，价格只是和回天的小户型持平，如果是这个价格入手，会存在很大风险。 另外凯胜家园发生过命案，凶宅回避。 同等价格，东三东四是更优选。 凑到100可上车。

　　提问：广叔你好。我现在碧海一套，手上现金600w，打算再投资一套1000左右的房子，有以下考虑：1. 宝中，但是明显感觉到宝中没有学位加持的情况下，普遍10w+了，这轮涨得有点高。2 、前海：这边还没仔细去看过，不过1000左右的单价应该也到10w+。3、西丽：去看了麒麟公馆，房子品质没得说，就是学校和配套太差，而且升值空间有效。4、山海上园，价格不高，但感觉比碧海差好多。广叔，我这种情况怎么做会合适，或者有更好的建议呢？

　　回答：你好，宝中不建议再追高了，没有学区的10W+大概率是要横短时间。 1000左右建仓优选南山，具体选筹参考： 【前海自贸区】前海时代，颐湾府 【蛇口】半岛城邦（南外滨海），南海（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 麒麟公馆没什么性价比，板块拉低后腿 山海上园 项目太孤立了，而且又没有地铁规划。 一直不太推荐，现在鸡犬，出货比较快，平稳期，抛盘严重，会经常出现笋盘

　　提问：你好广叔，成都的天府新区和金融城感觉要飞上天了。而且现在的二手也很贵。假如说200万的现金，你觉得应该怎么投资？

　　回答：你好，200万现金，起码要买600万的标的，在成都买这种总价的房子要站岗很久，当下不如去广州看看。

　　回答：你好，新南站，东北较大的高铁枢纽站 有地铁＋高校＋会展＋高铁站＋自贸区概念 大势向好，但是价格已经很贵了。 只考虑该板块，华发全运首府具有一定代表性，可做考虑，并非优选。

　　回答：你好，100买沈阳浪费了 建议大仓位放在强一二线城市，沈阳只需要轻仓持有，长远价值不如top10城市的天花板高 阳光100单价7500还不错，房子没有硬伤可入

　　提问：你好广叔，我跟老公在广州天河上班，户口都在黄埔九龙镇，九龙那边正在征地，我们有两个小孩，大的三周岁，已在中新知识城万科幸福誉买了一套房，不打算将户口迁进去，我们现在在天河兴华街租房住，现有80万，看了沙太南路侨乐新村里面的200万80方的房子，房龄是95年的，也没想过将户口迁进去，但小孩回九龙读书，我们通勤时间太长了，小区里面有幼儿园，小学，离上班点也近，但侨乐新村是明显的老大破，请问值得买吗？

　　回答：你好，相对于老破小，很多时候主城区的老破大才是真正的居住难题。因为主城区的老房子普遍存在几个问题。首先是房子较为久远，房屋的户型设计和小区的规划不尽科学，绿化什么的更是紧缺。加上大多处于核心区，经常堵车。其次是小区的管理跟不上，不少老小区压根没有物业，至于停车位更是难以解决的问题。虽然有了立体车库等等，普及的并不成功，至于目前对于老旧小区加装电梯等问题，也面临着不小的邻里利益纠纷的挑战。

　　但是，优势就是配套和位置，一般都是成熟区域的核心地段，商业医院教育等资源比较充足。最后更为重要的是，对于老旧小区，银行做评估的时候给出的额度并不高，超过20年房龄的房子，的年限也很受限。老破大的劣势会随着时间的推移被一步步放大，而其优势则会若来越弱，老破大无论是投资还是自住都需要慎重。

　　提问：广叔你好。目前在海淀区西四环内有一套两居自住，想在海淀区换一套三居，较好能照顾到小孩上学兼具投资，预算首付1000以内，请问颐慧佳园、亮丽园、国兴家园分别怎么样，值得入手吗？海淀区有没有什么推荐的盘？因为换房也属于二套，首付比例多少合适？有没有什么办法可以减少首付比例的？谢谢。

　　回答：你好，海淀基本全都溢价，投资是不合适的 如果只看这一片 颐慧佳园和亮丽园可以选下筹，也可以考虑下四季青的郦城 二套用全款抵押依然可以做的5层左右首付

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