楼市触底了吗？今年博鳌观点够犀利

　　2022年的房地产是一个被推到风口浪尖的行业。暴雷、烂尾、保交楼、救市……眼下房地产面临着前所未有的困境。无论是地产从业者，还是购房者，都在密切关注着楼市的走向：

　　8月8日至11日花儿街去了一趟广州，现场见证了因疫情从三亚转到广州举行的2022博鳌房地产论坛。包括邱晓华、夏斌、樊纲、陈淮、贾康等来自全国各地的经济学家、地产大咖们直言不讳、犀利探讨房地产行业的困境和未来趋势。

　　“自2021年下半年，房地产进入前所未有的困难时期。对于目前房地产的困境，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华如此评价。

　　“房地产投资、商品房销售状况、房地产开发企业开发资金、土地市场等数据都在急速恶化，尤其是土地市场更是处于近10年来最差水平，出现52.8%的大幅度降温，居民对房价上涨的预期在快速弱化。”

　　对于楼市困境，原国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌认为，过去20多年，中国房地产市场迅猛、大规模发展，与改革开放以来经济快速增长需要大规模投资不无关系。

　　二、是供过于求的问题渐渐突出。“从1978年到2020年，城镇农村居民人均住房建筑面积仅分别为6.7平方米和8.1平方米，到2020年第七次普查，全国人均住房面积达41.76平方米。全国城镇住房套数从约3100套增到3.62亿套，房屋套数与家庭户数之比的套户比从0.8%上升到1.09%。加上政府投入五六千亿资金加快推进棚户区改造，三、四线城市房子库存明显增多”；

　　三、是过去房市曾经监管不严，不少房企不依法合规经营、挪用资金，拼命扩张。现在银行业加强审慎性监管出台“三道红线”后，一些房企出现债务危机。

　　夏斌认为，“如今中国房市将真正出现历史性的转折，开始迈入由住房投资品为主向消费品为主发展的快车道。“如今高房价、快增长模式已经走到头了。从趋势来看，中国的房价不会也不应再越来越高了”。

　　对于房地产的未来，夏斌则强调：住有所居是国民的民生，是房地产市场发展的底线，必须牢牢守住、优先安排，摆在房地产发展的首要地位，考虑问题要先考虑穷人怎么办；房住不炒，推进房屋由投资品向消费品为主的转化，是长期努力的方向。

　　中原集团主席施永青认为：“现在有没有触底还不敢肯定，但是我担心很多人掉下来就跌死了，这次开发商和他旁边的服务商可能都跌死了，没有机会再爬上去。”

　　“大家还是有点乐观了”。中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明表示，“我觉得这个游戏没完，随着时间推移它可能越来越严重，现在大家能挺是因为还有点家底，实际上都在用过去的积蓄。”

　　华夏新供给经济学研究院创始院长贾康认为：“如果从阻止多米诺骨牌式的崩盘看，救助的效果已经看到，目前正处在收敛的状态。个人觉得，现在是余波未平中逐渐呈现出收敛状态，不至于说完全不可收拾，从全局看，还是应该有一个基本信心。”

　　对于是否触底，贾康的判断是，“不管是中央还是地方，房地产市场政策暖风频吹，这些政策最终形成的合力，大概率会让房地产市场在今年完成触底。但也不要忘记，中国的房地产市场早已是两重天，不同类型的企业、不同的城市、不同的地段，都会有差别。”

　　对于没有债务问题的房企，应继续在流动性上给予支持，使它们尽快恢复生产与投资。对于有困难的企业则要区别对待，那些问题较轻、可以通过债务重组实现自救的房企，要给予流动性支持以及税费减免；已资不抵债的、完全没有救助可能的企业，应当让市场淘汰。

　　“现在很多企业爆雷从什么时候开始？往往从一个小城市的房产卖不出去，资金流出了问题，导致整个集团的资金流出了问题。”

　　樊纲指出，房地产市场发展要符合城市化的规律，符合人口迁移的规律，符合需求变化的规律。这几年有关部门开始调整，宣布给那些人口流出的城市减少供地或者停止供地，大城市增加供地，大城市周边的集体土地入市，然后是几个城市群的发展，国家层面的城市群的发展，每个省会城市周边都有一个小的城市群的发展，“所以城市化进程的下半场，可以思考城市群大中小城市的结合与互补”。

　　当大部分老百姓有产，成为中产阶级的时候，城镇化才算高质量完成。当中最重要的产，就是拥有城市固定资产，即大家有房。最近提出的保交房是必要的，但不一定是根本，“首先要保市场、保需求，保护这个市场最重要的购房人群，没有他们就不需要开发商，没有他们的需求我们根本不需要保交房”。

　　建议不同方式、分类救助“保交楼”。“由央行及其他金融机构先拿钱救助是必须的，但必须要有代价，不能浪费金融资源”。

　　如何分类？夏斌建议，在具体处理上，对一些房企公司治理健全，主要不是由房企自身原因造成的流动性不足而引发的“烂尾”问题，由地方政府与银行协调并采取相应的约束措施后，给予及时的兼并收购融资和其他的流动性支持，保交楼。对一些违法违规经营的房企，实际已资不抵债的项目公司，应通过压实地方政府牵头责任，协调银行、资产管理公司、第三方市场机构等，“一项目一方案”，对项目公司实行接管、债权或股权重组、并购等各种方式，注入政策性资金和市场资金，保交楼后，对资不抵债的房产公司宣布退出市场。

　　虽然房地产业投资仍然不振，但全局投资有上升的表现，“有些自认为有机会的企业不动声色已经在布局，市场分化的情况仍然非常明显，一线城市现在有些局部在回暖，但鹤岗之类城市不要指望”。

　　贾康表示，房地产业的黄金时代总体已翻过去了，不排除个别、局部的地方辖区里面某一个地段还有“一进去就赚钱”的黄金时代特征；白银时代仍然还是含金量很高的时代；而越来越多的地方可能要面临“黑铁”时代：竞争加剧，优胜劣汰比较冷酷，但黑铁时代并不意味着没有希望，它仍然是相对沉稳的发展过程。

　　贾康认为，现在要抓住总体可能回暖的契机，关键问题在于如何在基础性制度建设的配套改革中取得标本兼治、治本为上的实质性进展，“土地、住房、金融、税收必须一揽子改革。

　　从企业自救角度，林中认为房企不要轻易打破自己的信用，因为现在倒下去很容易，但未来想站起来就更难。“企业自救会遇到很多挑战，需要沟通外部的利益相关者，包括各家银行、各债权人、政府部门等。我认为，企业再难，都要做到保交楼，这是对客户的承诺。”

　　林中认为，要对不同企业分类对待，已经出现债务违约的企业，要进行风险隔离，让地方政府、监管部门以及资产管理公司介入。没有债务违约的企业，要注入流动性。

　　东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇认为：“请注意，疫情之后的世界最大的特征是什么？是一个超级分化的世界，中国的经济不是L型号的，也不是V型的，也不是LV型的，而是K型的。整个世界都是K型，强者越强，弱者越弱。”

　　“我们现在谈的是地产，很简单，只会造房子的经济体没有未来，但是不会造房子的经济体则是没有当下的，任何一个经济体势必左手是房子，右手是产业跟科技，必须在这里面寻找平衡。”

　　邵宇认为，”我们的判断是高杠杆、高周转的房地产时代结束了，行业没有问题，因为城镇化还有最后的窗口。“

　　今年博鳌房地产论坛“最正能量”的大佬，要数海南雅诚房地产董事长朱荣斌。这是他从阳光城执行董事长一职辞职后的新创业身份，依然选择坚持在地产行业发展。

　　朱荣斌认为，应该理性地看待这次调整。”我之所以坚信中国的房地产行业仍将长期稳定发展，是基于以下观点：

　　当时70-90㎡的房子不能适应当前多人口政策的居住需要；过去不少低水平开发的产品，达不到高标准生活的需要。

　　第三，大规模的城市更新将陆续展开。虽然不会大拆大建，但新模式的城市更新肯定是一个巨大的市场。“

　　朱荣斌认为，针对目前房企债务情况，行业还是会在的，住房是长期消费品，不是日用品，房企对购房者负有责任，房企想躺平是躺不平的，长期的消费品不能躺平一死了之，大家还是要坚持，不管多艰难，都要付诸行动，解决问题。政府应该鼓励企业积极解决困难。

　　对于目前市场现状，朱荣斌认为该买房还是要买房，但是投资要小心，要是基于“住”的需求，是买房的好时机。

　　因疫情原因未能抵达现场的恒隆地产董事长陈启宗，通过视频连线的方式阐述他的观点，“从前大家都在考虑转型，我今天在这里奉劝各位同行们，转行绝对是一个应该考虑的选项。虽然还是需要有人来盖房子，但是否需要每一个房地产商？”他建议把握机遇，“早转行可能比晚转行好”。

　　同时陈启宗指出，“无论现在发生什么事，这个行业绝对会继续”。人总有住房的需要，中国的城市化、城镇化过程，人口的迁移等等，也都证明住房的需求相当大。住房不可能都是由政府来负责，所以民企绝对有其地位。

　　不过，中国的住房行业已经进入一个薄利多销的环节，“在利越来越薄的时候，要更多的销，才能够赚同样的钱”。陈启宗认为，在这次调整中挺得过去的房企，最有资格和机会越做越大。

　　在博鳌房地产论坛开幕的前一天，8月7日晚龙光集团公告表示，公司将暂停支付5笔美元债即将到期的利息。在闭幕前一天，8月10日龙湖股价暴跌。为什么暴跌？原因之一是坊间谣传龙湖商票逾期。龙湖迅速做了辟谣，但还是止不住股价暴跌。

　　谁都预想不到作为中国房地产行业“优秀生”代表的龙湖，也无法避免被低级别谣言的侵扰，可见当下房地产行业的生态是有多脆弱。

　　如果单单从调控政策放松的角度看，目前的政策已经是史无前例的级别了：今年无论是ZY还是地方，楼市银根宽松，各种限制性政策也得到了不同程度的放松，各地方更是根据自身市场，应出尽出救市政策。

　　若是放在从前，一系列利好政策密集出台，楼市行情早就有反应了。但是现在为什么楼市行情还是不振？

　　确实，受疫情的持续影响，宏观经济呈现疲态，老百姓的收入也在下降。救市政策没有明显效果，其中一个关键原因是：整个房地产民企几乎已经陷入了接近“团灭”的困境。去年 7 月份，恒大“爆雷”，地产行业连锁式的“爆雷”仍在“雷声滚滚”。

　　所以在今年博鳌房地产论坛上，奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强，现在房地产市场并没有什么岁月静好，也没有什么独善其身，也不是说民企现在已经基本上接近团灭，国企或半国企就可以兴高采烈。事实上现在这个情况是“覆巢之下，岂有完卵”的局面。

　　包括当下购房者所等待的楼市信心。从各地在出台的救市政策里，针对购房者的政策几乎都是利好”即将买房的购房者“。但是”已经买了房“的购房者，除了保交楼以外，如何减轻压力等等都将是信心搭建的根本。

　　如果下一个阶段，各地方还将出台救市政策，或许关注到这两个点：房地产行业的生态平衡如何修复？已经购房的购房者，又将如何保障？