购房知识丨南宁市住房公积金个人住房贷款办理指南

购房知识丨南宁市住房公积金个人住房贷款办理指南sparkling 对于大多数家庭来说，买房的支出是一项很大的支出，一次性付款的压力非常大，大多数人都会选择贷款的形式购房，与商业贷款相比（目前南宁首套房利率为5.4%），公积金贷款首套房3.25%的利

对于大多数家庭来说，买房的支出是一项很大的支出，一次性付款的压力非常大，大多数人都会选择贷款的形式购房，与商业贷款相比（目前南宁首套房利率为5.4%），公积金贷款首套房3.25%的利率显然要比商业贷款低，所以公积金贷款更为划算，那么，住房公积金个人住房贷款应该怎么办理呢？全面的公积金办理指南来了，一起来看看！

贷款对象

在南宁公积金中心正常缴存住房公积金的缴存人及在广西北部湾经济区城市（北海市，钦州市、防城港市、玉林市、崇左市）单位缴存且户籍地在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市范围内的在职职工，购买、建造、翻建、大修南宁市行政区域内自住住房。在南宁公积金中心参加灵活就业人员缴存公积金的，参照《关于印发＜南宁市个人自愿缴存使用住房公积金实施办法＞的通知》（南金管规【2020]4号）中的灵活就业人员缴存住房公积金使用公积金贷款按照相关规定办理。在南宁公积金中心铁路分中心正常缴存住房公积金的缴存人，购买、建造、翻修、大修铁路系统管辖范围内各地市自住住房，本指南所称“借款申请人”均包含共同借款人。

贷款用途

公积金贷款用于购买、建造、翻建、大修在南宁市行政区城内（铁路分中心缴存职工在铁路系统管辖范围内各地市）的自住住房，该住房需能取得国有建设用地使用权和房屋所有权，住房用途为住宅。

自住住房类型包括：

（一）新建自住住房：房地产开发企业已取得商品房预售许可证或现售备案，属单位集资建房或危改房项目的售房单位已办理相关立项批文手续，已在南宁公积金中心进行项目登记，且可在当地住房建设部门及不动产登记机构（含铁路政策性住房管理部门，以下统称“房产管理部门门”）办理房屋买卖备案、预告登记或抵押权登记的住房。

( 二）再交易自住住房：已取得不动产权证书，具有完全处置权利且可在房产管理部门办理买卖过户及抵押登记的住房。

（三）商业住房贷款转公积金贷款（以下简称“商转公贷款”）自住住房：已取得不动产权证书，具有完全处置权利，尚剩余商业贷款余额，且可在房产管理部门办理抵押登记的住房。商转公贷款仅支持纯公积金贷款。

（四）建造、翻建、大修自住住房：已取得相关部门的批准文件并开始建造、翻建、大修，且可在房产管理部门办理抵押登记的住房。

贷款基本条件

一、具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18周岁（含）至法定退休年龄期间，即男性未满60周岁、女性未满55周岁。

二、有较稳定经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好，同意选择南宁公积金中心认可的担保方式。

三、持有购建住房的合同或协议，且为买受人；申请商转公贷款的，需为原商业贷款借款人及抵押人。

四、住房公积金缴存情况符合下列要求：个人住房公积金账户处于正常状态；最近缴存月份应与贷款申请当月的间隔不超过两个月；已连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上。如存在下列情况的，经南宁公积金中心审核认定，可视为连续正常缴存：职工变更了住房公积金缴存中心，变更前后缴存时间连续，且原个人账户余额转移至南宁公积金中心个人账户；因工作变动、机构改革、申请缓缴等原因存在补缴住房公积金的，补缴部分对应时间与正常缴存时间连续。

五、已支付购房首付款，首付金额与所购房屋总价的比例不低于规定的相应比例，且首付款金额与贷款金额之和应等于住房交易价格。借款申请人存在房屋被征收情形的，所置换的房屋或用货币补偿款新购住房需要申请公积金贷款的，除满足上述规定的条件外，还需按置换房屋需补交的房款或新购住房款扣除货币补偿款的差额确定房屋可贷额度。

六，借款申请人申请贷款时有下列情形之一的，不予贷款：

（一）个人征信信息存在以下不良记录之一的：当前贷款逾期的，或担保人代偿的；贷款或贷记卡近一年内连续逾期2期（含）以上的；贷款或贷记卡近两年内连续逾期3期（含）以上的；贷款或贷记卡近五年内累计逾期12期（含）以上的；存在呆账、核销、止付、被强制执行等的；被纳入失信被执行人名单的；

( 二）近五年内存在提供虚假资料、虛假承诺等情形的；

（三）因违规使用住房公积金被取消提取、贷款资格未达到规定年限的；

（四）所涉及的违规使用住房公积金情形正在查办阶段或不执行行政执法案件责令整改、处罚或处理决定的；

（五）存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

房屋套数认定

一，借款申请人在南宁市行政区域（铁路分中心的借款申请人在购房所在地的行政区域内，以下统称“本行政区城”）无住房，且在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为购买首套住房，执行首套房公积金贷款政策。

二、有下列情形之一的，认定为购买第二套住房，执行第二套房公积金贷款政策：

（一）借款申请人在本行政区城有一套住房且在全国范围内未使用过公积金贷款的；

( 二）借款申请人在本行政区域有一套住房且在全国范围内使用过一次公积金贷款并已还清的；

（三）借款申请人在本行政区域无住房但在全国范围内使用过一次公积金贷款并已还清的。

（四）借款申请人购买危旧房改造住房还建项目的，如在本行政区城有两套（含）以上住房或使用过一次公积金贷款并已结清的，执行第二套房公积金贷款政策，不受住房套数限制。

三、有下列情形之一的，认定为购买第三套及以上住房。不予贷款：

（一）借款申请人在本行政区城内有两套或以上住房的；

（二）借款申请人在全国范国内使用过两次或以上公积金贷款的。

四、南宁公积金中心可通过房产管理部门房屋登记信息系统（仅限购房所在地为南宁市行政区城内，铁路分中心受理的贷款在南宁市行政区城外的，需借款申请人及共同申请人提供购房所在地行政区域内的查档证明）、全国公积金信息系统等平台信息认定借款申请人的住房套数，在铁路分中心缴存的职工还需向铁路房产管理部门查询住房套数。

五，高层次人员首套房公积金贷款认定标准：指借款申请人在申请住房公积金贷款时，本次贷款为在南宁住房公积金管理中心第一次使用住房公积金贷款，且在全国范围内未使用或使用过一次住房公积金贷款并已结清；同时本次贷款所购住房为南宁市行政区域范围内拥有的唯一自住住房。

贷款利率

公积金贷款利率按中国人民银行公布的法定利率执行：执行首套房公积金贷款政策的，贷款利率为同期公积金贷款基准利率；执行第二套房公积金贷款政策的，贷款利率为同期首套房公积金贷款利率的1.1倍。

贷款额度、期限

一，首套房公积金贷款的最高额度为80万元，第二套房公积金贷款的最高额度为70万元。每笔公积金贷款的可贷额度由贷款额度计算公式、住房价值、首付款比例、还贷能力系数、信用状况等规定进行测算，综合评估借款申请人实际情况后，取最低值确定（向下取整为1000元的整数倍）。高层次人才贷款额度参照《关于高层次人才使用公积金贷款有关政策的通知》（南金管规【2020】2号）执行，在南宁公积金中心参加灵活就业人员缴存公积金的，参照《关于印发＜南宁市个人自愿缴存使用住房公积金实施办法＞的通知》（南金管规【2020】4号）中的灵活就业人员缴存住房公积金使用公积金贷款按照相关规定办理。

额度计算公式：贷款额度＝借款申请人公积金缴存余额×10×缴存时间系数×风险防控系数

两人及以上借款申请人在上述公式中分别独立计算其贷款额度后再合并加总，缴存时间系数按借款申请人连续正常缴存公积金的时间确定：当连续正常缴存时问介于6个月和23个月时，缴存时间系数为0.8；当连续正常缴存时间介于24个月和35个月时，缴存时间系数为1：当连续正常缴存时间介于36个月和59个月的，缴存时间系数为1.2；当连续正常缴存时问为60个月及以上的，缴存时间系数为1.5（非本中心职工根据提供的缴存明细认定）

风险防控系数根据申请贷款时南宁公积金中心的资金运用率（指南宁公积企中心公积金贷款余额占公积金缴存余额的比率）确定：资金运用率不超过85％时，风险防控系数为1；资金运用率超过85％但不超过90％时，风险防控系数为0.9；资金运用率超过90％但不超过95％时，风险防控系数为0.8：资金运用率超过95％时，风险防控系数为0.7。

二、借款申请人应充分了解南宁公积金中心公积金使用政策，避免因办理公积金提取业务而影响公积金贷款额。

三、贷款期限最短1年，最长为30年，且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间。借款申请人连续足额缴存住房公积金5年以上的，贷款期限可以延长至法定退休年龄后1年至5年，符合贷款条件的非夫妻关系的两人或以上的借款申请人，按期限较短的一方确定贷款期限，所购住房房龄不能超过30年，自住住房的房龄以工程竣工永久性质量责任标牌的竣工时间或房产管理部门出具的房屋原始档显示的登记时间为依据，贷款抵押物的已使用年限加上贷款期限应低于抵押物所座落土地的使用年限。

贷款首付比例、还款比例

一、执行首套房公积金贷款政策的，首付款比例不得低于住房价值的20%；执行第二套房公积金贷款政策的，首付款比例不得低于住房价值的30%。

二、申请纯公积金贷款的借款申请人月收入扣除月还款额后，仍超过基本生活费标准的，月还款额与月收入的占比上限最高可按60%计算：如申请公积金组合贷款，月还款额占借款申请人月收入的比例上限最高仍按50%计算。贷款月还款额是指个人征信系统显示的各类负债(包含但不限于商业贷款、信用贷款、贷记卡或准贷记卡大额透支担保等)月还款额和申请的当笔公积金贷款月还款额之和。

月收入认定标准

一、缴存职工的月收入，以申请公积金贷款时的缴存基数为准，借款申请人如遇缴存基数调整，需待调整完毕且按新的微存基数正常激存后，方可按新缴存基数认定，缴存职工个人账户缴存状态为封存、非正常缴存的，不能认定缴存基数。

二、存在异常调整存基数等情况的，南宁公积金中心有权要求职工提供银行收入流水、社保个人参保缴费资料，个人所得税完税凭证等资料进一步核实，确定月收入。

三、未缴存公积金及非正常缴存公积金的共同申请人的月收入，以所在单位出具的收入证明、近6个月的银行收入流水、社保个人参保缴费资料、个人所得税完税凭证为依据，所提供的相关资料显示月收入不一致的，取最低值确定月收入。

放款条件

南宁公积金中心确定（预）抵押登记手续办妥后，对符合放款条件的，将贷款资金足额发放至借款合同约定的收款账户。

借款申请人存在下列情形之一的，不予发放贷款：

(一)供款申请人的个人账户缴存状态为封存，非正常缴存的；

(二)借款申请人所购房屋建筑主体结构未封项且未由第三方机构提供担保的 ；

(三)借款人婚姻状况、经济状况、信用状况等发生变化，对贷款审批结果产生重大影响的；

(四)未达到借款合同的定的条件的。

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