埌东埌西一路之隔二手房价落差太惊人

　　因为朋友购买埌东二手房的原因，花儿姐跟着走了一些门店，又在网上查阅了一些数据，有一个发现着实惊到了我：

　　根据汇盈地产和江山地产埌西的二手门店的反馈来看，目前埌西最受欢迎的二手房小区是和实·水榭花都，二手房价也是最高的那一批，基本在1.4万~1.6万元/㎡。

　　汇盈地产埌西某门店的一名工作人员表示，埌西的二手房平均售价在1.1万~1.2万元/㎡。按照门店销售排名，埌西二手房（电梯房）最受欢迎小区依次是：

　　和实·水榭花都（1.4万~1.6万元/㎡）城市花园（1.4万元/㎡）沁景苑（1.3万元/㎡）

　　虽然花儿姐听说埌西房价不高，但是售价确实让我很惊讶，这个二手平均价格，基本与目前南宁新建商品房的均价相当了。要知道这可是有地铁经过、有大型商业、有成熟生活配套、离南湖不远的埌西啊。

　　把眼光放到近年来大热的金旺角小区，根据江山地产埌东一门店透露的挂牌数据来看，一套位于33楼的21㎡小户型，挂牌价100万元，不接受讲价，单价接近5万元/㎡。而该小区最新成交的同面积房源实际成交价基本接近5万元/㎡。

　　当然，金旺角小区并不是每一套房都这个价，该小区的房价趋势是越小越贵，比如一套50㎡的小户型，挂牌价170万元，单价3.4万元/㎡。再比如，200㎡以上的大户型售价在2万元/㎡+，面积越大，价格越低。

　　从贝壳找房的数据来看，金旺角的均价为2.8万元/㎡，房天下的数据显示是23968元/㎡（2020年10月份）。

　　埌东所有的房源都这个价格吗？也不是。根据贝壳找房的数据来看，埌东核心区的二手房售价普遍在2万元/㎡以上。

　　地段相似，几乎同步发展，埌西还有地铁3号线加持，但是，埌西与埌东的房价却依然相距千里。不得不承认，这其中，学区最关键。

　　江山地产埌东某门店的一名工作人员透露，金旺角21㎡的小户型今年普遍要价100万（去年是80万），且挂出半月基本会成交。在埌东买二手房的人，很大一部分是冲着学区来的，甚至不惜花费比交通便利的老城区楼盘更多的价钱来购买。

　　汇盈地产埌西某门店的工作人员告诉花儿姐，埌西与埌东价格的差异，最大的原因是学区，目前埌西现有的二十九中、埌西小学无法与埌东的学区匹敌。但是购买埌西的人都是懂埌西、喜欢埌西的非学区买家。

　　另一个值得思考的问题是，当年的滨湖路小学也没有如今的江湖地位，但是为何会绝地反超？一方面是人家的努力，另一方面和埌东的生源不无关系（注意埌东、埌西小区的差异化）。从某种程度上来说，埌东掌握了好生源的选择权，所以才有了教育资源溢价的高定价权。

　　根据1937年编纂的《邕宁县志地理志》记载：“埌边村（东）18甲，190户；埌边村（西）16甲，106户。”那时候，没有埌东和埌西，只有埌边村。

　　1995年，南宁城市总体规划通过后，南湖以东到仙葫经济开发区（1994年由邕宁县成立）以西的大块区域，被全部称为埌东开发区。

　　2001年，民族大道跨过南湖向东延伸，埌东（这里说的是大埌东）创造了南宁城市发展的奇迹。而民族大道，也被默认为是埌东和埌西的分界线。民族大道的东边是埌东，西边是埌西。

　　从目前埌东和埌西的布局来看，埌东被定位为南宁的CBD，所以：1997年，南宁市政府迁入嘉宾路1号（埌东）；2006年，58层276米高的地王国际建成……

　　然而，随着城市的发展，埌东和埌西的第一地位被取代，埌东和埌西因为民族大道的分隔并没能形成很好的互通（比如没有便利的天桥通勤），加上埌西房龄老化（很多是步梯房）、停车位紧张、城市地位被凤岭和五象新区取代，加之没有优质学区的加持，这许多原因综合起来，两者的发展形成差异，埌西房价滞涨。

　　实际上，中介朋友表示，今年受到疫情影响，南宁二手房放盘量暴增。比如，去年一个小区有20~50套二手房的放盘量，今年则增加到100多套放盘量。成交周期也在变长，之前2个月内可以卖出，现在普遍5到6个月才能成交。

　　现在埌东的二手房学区房房价走势可以说是逆势坚挺，包括路一带可以读路小学和十四中校区的二手房同样价格坚挺，出手快。

　　从大趋势看，北京西城区今年小学初中入学实行多校划片，就是直指高价学区房，虽然全国各地政策未变，但未来，学区房走势不明，而且风险会随着年限增长。但是从现状来看，教育资源的不均衡短时间内恐怕不会改变，学区房依然是很多老父亲和老母亲的刚需。所以，在学区房这件事上，上帝归上帝，凯撒归凯撒。

　　最后的最后，想告诉买一手房的你：埌东、埌西的房价形成天壤之别，就像一面镜子，以后买房要注意什么，你懂的。