南宁2020年11月房价地图

　　但你驴哥认为，当下的南宁，政策才是直接影响房价走势的关键。政策除了通过金融方式来体现外，还能通过土地出让的方式，合理管控房价。

　　2019年全年，南宁土拍市场出现不小的变化，许多地块在出让时已不再限制最高毛坯价。另一个不可忽视的政策变化，就是旧改项目高频出现，动不动就是上千亩的土储放量。

　　这两项政策的变化，是否会影响明年的南宁楼市？今天驴哥做个预测，用最直观的方式，告诉买房人，2020年11月南宁房价会有哪些变化、各居住版块新盘房价如何。

　　青秀三岸版块明年有可能会有大批新增供应待上市。由于今年上半年高价地频出，像龙湖双珑原著、美的悦江府、玉桶金项目若在明年集中上市，这个版块房价有望突破2万元/㎡。最高毛坯价或可能达到2.5万元/㎡。

　　而东站圈内，未来一年住宅货量主要集中在融创九熙府、轨道御珑壹号城、东方尊府三盘，预计明年11月主力价将达到1.6万元/㎡。

　　明年若是合坡路能顺利建成使用，会对融创九熙府的价格有利，存在上涨1000~2000元/㎡的可能性。

　　而货量不多的凤岭北、凤岭南、埌东等老城区一带，或因为这两个新兴区域的发力而再次被拉高二手房价格。特别是凤岭南版块，目前在项目不多，保利领秀前城1.7万元/㎡、唐樾青山、彰泰红推洋房产品1.6万~2万元/㎡。东盟商务区二手房大多在2万元/㎡以上。

　　老城区地段地铁上盖项目云星城均价3.2万元/㎡，卖70年产权住宅公寓，龙光玖珑华府也传闻说会接近2万元/㎡。

　　柳沙版块虽出货越来越少，但作为南宁唯一国宾区，房价只会越来越贵。阳光城与凯南合作项目阳光城江山璟原无论从拿地价格，还是区域二手房价格判断，未来均价接近2万元/㎡的可能会略高。

　　兴宁区在明年最大的看点会集中在兴宁东版块（也只有这块有充足货量了）。由于走量较为缓慢，预计明年的价格涨幅不会太大，持续横盘状态。

　　除非年初有利好政策落地，有利KFS加快推货，否则仍会保持在1.1万~1.2万元/㎡区间主力价。

　　万科第五城这个纯新盘，将会以万科在南宁的首个别墅产品亮相，无论是产品力还是价格都很值得期待。

　　由于该项目并不限价，也无产权移交配建面积，又将打造别墅产品，价格实在难以做猜想。只能参考周边华夏院子的别墅产品，目前售价2.3万元/㎡，但老驴觉得万科大概率不会高到这个价位。

　　悦桂融创云图之城、悦桂绿地新世界、云星钱隆御园、雅力富御珑府、山湖海上城已经陆续亮相，明年年初要是空港还继续有储备地块放出，这个区域的关注度有可能会持续走高。

　　预计明年11月吴圩房价大概可达到7500元/㎡，明阳稍微低一些，大约会在5800～6500元/㎡的均价浮动。

　　而发展相对成熟的江南核心地段，像中建邕和府、龙光江南院子、奥园瀚德棠悦府、龙光玖誉城价格会在1.2万~1.3万元/㎡区间浮动。沙井版块新盘中南春风南岸目前放风价1.2万元/㎡，毕竟是江景房，未来或会有10%的涨幅。

　　其中有2个项目价格有可能会突破区域均价，一个是华润西园悦府，另一个是五一路旧改项目。因为地处江南区配套齐全的地段，两盘皆为旧改地，溢价能力还是很高的。

　　西乡塘区明年上市的新项目中旧改地占比较多，建发鼎华北大珑廷、安吉大唐世家、华润置地万象华府补充地块、人和公园溪府这四盘皆为旧改盘。均价或会在1.35万~1.4万元/㎡区间。

　　金科在罗文大道的新项目案名为金科天籁城，占地23亩。根据当前相思湖版块不温不火的样子，预计明年11月的相思湖版块，房价能到1.2~1.25万元/㎡左右已是最大提升了。

　　良庆区范围内蟠龙版块、五象湖版块以高端产品居多，毕竟占据城区最极品的地段。龙光天瀛、建发央玺、新希望地块，三个高地价盘集中上市后，一野能拉动五象湖直奔凤岭均价。破2万元/㎡只是时间问题。

　　路桥锦绣城（补充地块）有可能延续优先本集团职工购买，后续以指标房对外出售，所以价格是一回事，能不能买到又是另一回事了。

　　盛邦滨江府位于蟠龙版块临水地段，接光明澜湾九里项目未开发地块，根据区域当前均价有可能在1.7万~1.8万元/㎡上下。

　　而合景叠翠峰照现在的位置来看并无太多亮点，未来价格与区域持平的可能性较大。1.2万~1.3万/㎡左右，价格可参考旁边华润置地悦年华项目。

　　良庆以南，保税物流园版块今年几乎没有新地块出让，按当前在售项目的均价，1.1万~1.2万元/㎡上下浮动。明年若没有新项目入市价格上估计变动不大。

　　原因是滨水版块目前在售项目已进入推货后期，并且区域内并没有新项目推出。一直不温不火的龙岗版块，却在2019年一下推出几幅住宅用地，地段也还算可以。

　　金科博翠天宸、世茂金科博翠江山、天隆江湾学府三幅地块距离很近，明年11月主力价预计会在1.3万元/㎡左右。

　　一直靠哈罗礼德学校带热度的中海哈罗学府，如果后期自身产品再无亮点凸显，光靠这个学校带热度，未来区域竞争力、存在感会很有限。

　　照我看，全市会在当前均价基础上，上浮10%~20%。能拉动全市均价上涨的版块主要集中在青秀三岸，良庆五象湖。

　　兴宁横盘的可能性较高，决定西乡塘、江南涨幅的楼盘主要集中在旧改项目。因为旧改项目不存在限价的束缚，这些产品的定价估计会与二手房挂牌价持平，碰上市场好，高于二手房价格10%~15%也有可能。

　　总体来看，明年年底青秀、五象热点版块的房价和购房门槛有可能更高；兴宁房价预计变化不大；西乡塘、江南旧改盘或成为强势抢手货。

　　*以上纯属个人对2020年11月房价的预测，并不包含有可能会出现的外收、车位等现象。不保证所有数据完全能与预期吻合，仅供参考。