观点丨“金融16条”输血地产南宁楼市能否“回春”？

　　近日，央行和银保监会联合印发254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

　　通知内容主要涉及六大方面，共计十六条具体措施，涉及开发贷、信托、并购贷、保交楼、房企纾困、展期、建筑企业、租赁融资、个人房贷和征信等多方面内容。

　　这份重磅文件一出，便引发业内广泛关注，被业内简称为“楼市金融十六条”，亦或被看作当前市场调整期的“政策底”，大力支持房地产市场平稳健康发展。

　　此次金融政策16条可谓是全国性的强力政策，对行业信心的恢复注入了强心剂，企业生存环境也将迎来较大改善，行业去杠杆的节奏不断调整变化，最终引导房地产市场“软着陆”。

　　聚焦到南宁，今年以来，为促进房地产行业平稳健康发展，推出多条利好政策，包括信贷、公积金、购房契税补贴等方面。

　　如二套房商贷首付比例由此前的最低40%降至30%；一套住房已结清的，再买按照首套房最低20%的首付比例等。

　　此外，公积金也是利好不断，囊括：提高最高额度；降低二套房首付比例；放宽二手房、商转公对房龄的限制条件；甚至缴存余额倍数提高至25倍，并上调缴存时间系数，可提可贷等。

　　与此同时，“保交楼”工作也在稳步推进。8月，南宁市平稳房地产基金正式设立，首期规模30亿元，专项用于确保交付，促进南宁房地产市场平稳健康发展。

　　而后，恒大、蓝光等相关项目已确认为首批介入名单。9月轨道收并购世茂金科·博翠湾，同时雍锦澜湾、江宇世纪公馆、恒大悦龙台、御府、华府等均有新动作。

　　254号文件16条新政无疑是给房企甚至整个行业的一颗“定心丸”，金融政策对房企的态度来到了拐点，从“限制”转向“支持”。

　　此次政策受益面最大的还是房企，从开发贷、信托贷、并购贷、房企纾困、租赁融资、展期等方面均涉及，并亮起绿灯“国有、民营企业一视同仁”，金融环境明显改善，一定程度上能化解房企债务风险，恢复企业经营“造血”功能及市场信心。

　　但根据过往一些政策经验来看，在执行过程中会出现市场分化。比如开发贷，在具体执行过程中，金融机构对于房企的授信额度、风险评估做出市场化判断，最终是否放贷以及额度、期限等等都依据这个判断来做决策。

　　分化就在这时候出现，执行上会偏向稳健企业，现金流紧缺但未出险企业、并有优质项目的企业也会获得一定的额度，但出险企业或风险未出清的企业大概率是较难获得额度的。

　　总体上还是协助“中等偏上”的企业熬过寒冬，风险未出清的企业出现两种可能性结果，第一被成功并购，第二淘汰出局。

　　“鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方ZF、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置积极配合做好受困房地产企业风险处置。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。”

　　这里面风险化解模式涉及到多方主体，地方ZF（平台机构）、资管公司、金融机构、房企等。要盘活项目，市场化变现，除了收购项目、注资以外更应注重项目的去化变现，项目去化应交给专业的有经验的房企去操作，更稳妥。比如桂林银行、信达分别投资绿地朗峯一二期，项目操盘仍是绿地团队，确保项目的去化，才能安全上岸。

　　关于个人房贷和征信新政上，有一定的宽松，但对C端的松绑政策，在今年上半年从中央到地方基本上已经“应出尽出”了。降准降息、公积金政策、放松限贷限售、财税费补贴、人才政策、特定群体团购政策等等，购房气氛烘托到极致。但受疫情影响，收入不确定、预期较低、整体市场信心尚未恢复，部分购房者还是继续持观望态度。

　　落到南宁，购房群体两极分化明显，极刚和再改豪改在释放需求，“中间层”近两年都被抑制需求。若市场信心市场预期有所好转，二手房流通性更强一些，这部分会集中释放需求，迎来一些成交量。

　　三季度重点在“保交楼”上，南宁也举得一定成效，28个项目“获救”，另外“国资采购转化”，创良投入3亿元采购中南十洲项目房源，为项目提供建设资金；“国资入股收购”，轨道地产集团收购金科博翠湾51%股权，其中将有约1亿元转让资金注入金科城项目建设等等。

　　四季度16条新政重磅发布，至此，政策端从行业深度参与者——购房群体、项目、房企、金融机构全部惠及。

　　还有一个问题我们不能忽略，市场去化问题，所有政策的发布都担任着市场回归市场、回归健康的使命。

　　现阶段市场去化难度仍较为艰难，核心问题还是市场信心、市场预期尚未出现扭转，这个核心问题市场也在进行自我调整和修复，但需要一个过程。

　　南宁房地产市场不可能任何一个阶段都像2016-2019年这么高光，我们也不要寄予任何一个政策就能扭转目前的局面，让整体市场筑底企稳甚至回暖。

　　我们更应正视这个问题，ZF、金融机构、房企、以及上下游产业链等，各方共同努力为行业提振和注入信心，“政策自救”+“市场自我调整”加速行业回归健康，从而高质量发展。

　　最后，再次强调我们需要明确所有政策出来之后，传导到行业仍需一定时间，地方跟进政策出台也需要一定的时间。

　　金融环境真正的进一步改善，我们更期待16条新政出来后地方执行情况，我们也期待拐点真正来临，“没钱”的问题得到实质性改善，行业回到健康发展轨道上来。

　　主要还是在于执行的难度，其次是政策的导向是要救企业，但并不是无条件救助，所以执行的难度还是个未知数，最后也是最重要的一点，信心没了。

　　行业的发展除了企业要保住要发展，最重要的是购房者，如果没有购房者，那么这个行业就谈不上发展，所以，有稳定且有奔头的收入，遇上有增值保值预期的产品，市场的信心才会回来，但这个过程需要多久，还是个未知数。

　　①金融机构方面责任担当持续强化、市场化原则有所弱化，在实操中两者如何平衡将高度影响政策落地效果。

　　②企业融资环境转好，虽提及“一视同仁”，但不企利好承接仍有差异。对民企尤其优质民企利好最大，对已出险房企利好有限，风险出清仍将继续。

　　③鼓励提供“保交楼”相关金融服务，并提及“后进先出”等细节指导，后续项目“保交楼”推进流程将更顺畅。