24城15万？绿花14万？调查半年还原南宁二手房血泪

　　1.5万+的二十四城，1.4万+的天汇，1.3万+的春江明月和金中，1.1万+的金源一品，8000+的光明城市……

　　随之而来的，是前几年成交的新房集体交付，扛不住压力的业主低价出售笋盘，大家突然发现，买二手盘似乎也不差。

　　某套华润二十四城的89㎡户型，全新精装未入住，总价138万，折合单价1.55万元/㎡，比小区挂牌均价低3000元/㎡。

　　绿城春江明月一套毛坯141㎡户型，绑车位出售，单价1.1万元/㎡，比同户型挂牌均价低将近5000元/㎡。

　　万科金域中央在贝壳上的挂牌价，单价最低不到1.4万元/㎡，和首开价相当。要知道，金中开盘时很多房源需要全款加车位。

　　上面列举的只是部分好地段、好学区、有代表性的笋盘，在信息爆炸的朋友圈和微信群中，几乎每天都能找到几套这样笋的新房源。

　　近期，在鉴盘侠社群中，就有群友提供了一张《独家优质笋盘表》，记录了各城区品质不错，性价比偏高的二手房源。

　　低价笋盘的井喷，时刻撩拨着普罗大众的心。但也有专业的购房者，开始质疑这些房源的真实性和风险。

　　最后在11月份，该房源以100万出头的总价成交，单价不足1.1万元/㎡，成了给该盘历史成交价最低的二手房。

　　某业主2019年在凤岭北某盘花162万总价买了套108㎡4房，如今刚交房就打算置换，仅挂牌一周，就以160万总价成交。

　　该房源的笋，在于业主看得开，自己承担5.3%的增值税，1%的个人所得税，1.5%的中介费。最终业主拿到手只有147万。

　　某业主早年间投资了五象湖三中板块，89㎡的4房当时单价仅为8000+元/㎡，去年底该业主发现周边小区二手流动性变差，决定卖房变现。

　　当时该户型的成交均价为1.65万+元/㎡，而该业主担心未来房子不好卖、卖不得价，决定忍痛割肉，最终以1.5万元/㎡的价格成交，但和刚买时相比，仍然赚到了近30万的利润。

　　某装修公司老板，2017年在东盟商务区买了套总价170万的住宅，当时为了加杠杆，他总计套用了超过70万的装修贷来买房。

　　如今生意不景气，业主已经断供。为了避免房子在数月后被法拍，业主委托某中介公司将房子尽快出手，挂牌价174万。

　　该价格高于法拍的一拍价格，又略低于可能会进入的二拍价格，但也比同小区的成交均价低了近20万。只是该房源有160万的欠款，只面向有实力的买家。

　　从价格看，确实低得惊人。可实际操作看，要买这些价格很低的二手房，买家有时候需要承担更多首付款，或者全额承担交易税费，甚至一次性付款等要求。

　　小马哥认为，现在二手房价格走低是真，但很多大跌眼镜的抄低价，可能背后附加了不少条件，实际并没有看上去那么香。

　　国家统计局数据显示，南宁的二手房价增速，也连续数月呈现出负增长。量价齐跌的二手房市场，仍承受着不小的压力。

　　低2万-3万/套属于正常区间，低5万-7万/套就算笋盘了，但低20万甚至40万/套的，明显是卖家前期对二手市场的预期太高。

　　这类房源主要出现在五象新区近几年交付、供应量较大的项目中。特别是新房的精装、车位、ws等溢价，到了二手市场并不值钱。

　　这类房源或是因为预期过高，或是因为地段、户型、楼层朝向等不够优秀，导致流动性冰封，成交周期在200-800天不等。

　　一位金湖商圈做“滨湖路小学+十四中”二手学区房的中介经理和小马哥吐槽：“现在还能卖掉房子的人，真的很幸运。我们手里的有些房源，放了大半年都没卖出去。”

　　中介强调：“每年7月之前，是学区房最火爆的时候。但今年客户都消失了，年初到现在没什么成交，特别是学区房。”

　　甚至是去年被捧到6.89万元/㎡的金旺角21㎡户型，因为“按住房面积排队入学”的风声，现在降到4万元/㎡左右才能勉强成交。

　　“一个是疫情反复，大家手里没有余粮，卖房人比买房人多；二个是名校遍地开花，连五象没交房的新盘都有名校，客户还买老破二手干嘛呢。”经理无奈地说道。

　　王哥，是东商区某中介门店的店东。他的故事与经历具有代表性，一定程度上反映出了南宁二手市场这两年最真实的情况。

　　2020年中旬辞职后，年底在五象湖西开了一家某中介平台加盟店，专注卖新房。刚创业那会，门店还招了不少人，好不红火。

　　“卖新房差点把我的店干倒闭，我也想过放弃地产销售，去从事其他行业，但不能让跟着我的兄弟没饭吃啊。”

　　还好凭借细致的调查和多年的经验，王哥锁定了二手流动性稳定的东盟商务区，及时把门店迁了过去，靠着二手租售又奇迹般活了过来。

　　“我们店靠租房保本，二手是利润，兄弟姐妹们都是能独立开单的老手，每个月有十来套成交，收入够他们租房养家了。”

　　据内部人士透露，某中介平台前几年以大量加盟店的形式在南宁做大规模，如今小店扎堆、成交遇冷，加上从业人员的素质良莠不齐，每店每月能开1-2单就要烧香拜佛了，这也导致了不少中介店东选择闭店或转型。

　　不过王哥认为，随着新房供应量减少，南宁楼市将逐渐进入存量房时代，南宁二手房未来仍有非常大的市场潜力。

　　下面，小马哥也就大家在二手买卖上遇到的问题，结合业界大佬近期的观点，一线销售人员总结的经验，数个月看盘调查积累的看法，给出一些回答。

　　答：不全对，挂牌价太低反而会让买家对房源本身产生顾虑，也会影响买家对未来的预期，挂牌价一般低于市场价2万-5万，会利于成交。

　　答：价格很关键。价格合理的二手房，成交周期在1-3个月之间；低于市场价20%-30%的学区房，可能当天就能成交。挂牌价过高的房源，2-3年没有成交也很正常。

　　有实力的买家，可以关注东盟商务区的二手房，像天健国际公馆、利海亚洲国际、联盟新城等学区小户型，或是盛天华府、天昌东盟中央城、海华东盟公馆等品质不错的纯改大户型。

　　追求高性价比学区房，可以看看五象湖板块，十四中五象校区和三中五象校区周边的学区房，像“万华宝绿合”，以及龙光玖珑湖，都能淘到低于市场价的二手房源。

　　在蟠龙板块，也时常会放出1.1万元/㎡的金源一品、1.3万元/㎡的盛科城，五象湖东还有万元以下的光明城市，1万元/㎡出头的融创九棠府。

　　如果单纯为了投资变现，建议等到二手市场回暖再卖，可以卖出更高的价钱。但购买和置换是个不错的时机，自己卖房割下的肉，还能在下一个卖家身上找回来。

　　随着房企爆雷、在建项目延期停工的现象被公之于众，近期已有购房者开始把目光瞄准了所见即所得、价格亲民合理的二手房。

　　而2022年，南宁普通商品房住宅用地拟供应约4200亩，同比减少23.7%。与此同时，不完全统计，今年预计面市的新盘尚未超过30个。

　　在购房者中，也有人开始割掉边缘区域、低价值的房产，去购买核心区域内更保值或是具备升值潜力的二手房。

　　②关于项目介绍与点评，仅供参考，不作为您投资、买卖的依据。若有意购买，请详细了解项目及周边不利因素。签署法律文件时，请仔细阅读相关条款。