南宁三大城区“城市更新计划”集体发布

　　7月2日，由南宁市住房和城乡建设局、南宁日报社主办，南宁晚报承办的“幸福征程焕新南宁”——2021年南宁城市更新发展对话会在南宁日报社举办。

　　值得一提的是，对话会上，南宁三大城区——西乡塘区、兴宁区、青秀区住建部门相关负责人，公布了这三大城区的“城市更新计划”。

　　在过去5年中，青秀区经济首位度不断提升，地区生产总值占全市比重达26.6%，提高4.53个百分点；入选首批“广西民营经济示范区”，以第一名的成绩获评“2019年度广西高质量发展先进城区”。与此同时，青秀区基础设施不断完善，植物路、银杉路等“断头路”顺利打通，建成市政道路20公里，改造背街小巷82条。城市更新提速提效，拆除“共和路、民生路、南环路”围合片区等棚户区15万平方米，“香港街”旧改等项目建设有序推进，加装老旧小区电梯138部。

　　青秀区一直在持续推进城市更新工作，致力提升区域城市功能，改造人居环境，完善公共配套，优化土地资源配置。为加快推进青秀区旧城改造，2020年启动了青秀区旧城改造规划编制工作。目前，该规划编制工作已经取得初步成果，正在进入专家评审阶段。

　　目前，青秀区正在推进的旧改项目有8个。其中，已开工建设的项目有3个：二塘煤矿棚户区改造项目、香港街项目、广西政法干部管理学院旧片区改造项目。值得一提的是，二塘煤矿棚户区改造项目和香港街项目将于今年下半年完成危建房的建设工作。此外，中山路片区改造项目、自治区财政厅宿舍片区项目等3个项目处于前期阶段。

　　值得一提的是，中山路片区改造项目采用旧城区改造和历史文化街区保护相结合的方式提升居民环境，在完善片区配套设施的同时，注重保护城市文化脉络，维护历史文化传承。

　　下一步，青秀区将继续推进旧城改造规划编制工作，继续督建香港街项目、二塘煤矿片区棚户区改造项目回迁安置房施工进度，确保安置房按时交付，继续做好长堽路片区棚户区、共和路、民生路等项目征拆补发安置工作，房屋拆迁、土地出让等工作推进。大力支持配合中山路片区更新改造项目，积极做好前期调查、征拆等方面的工作，确保项目的顺利实施。积极推进自治区财政宿舍片区、中山路片区等地块旧改前期工作。

　　近年来，西乡塘区不断推进城市更新工作，革新旧城面貌。那么，西乡塘区的城市更新在2021年有哪些大动作呢？

　　截至目前，西乡塘区按照“建设一批、推进一批、储备一批”的思路进行改造工作。已经列入城区旧城改造项目库里的项目共有56个，涉及改造用地面积31271亩，拆旧面积1032万平方米。

　　其中，正在建设项目有31个（其中雅里人家、北湖北路2号、大学东路35号、北湖旧货市场片区等14个项目已完成出让工作），目前建新面积约505.25万平方米，出让土地共计1307.77亩；正在推进项目12个，涉及改造用地面积11364亩，拆旧面积约749万平方米。今年计划完成11个项目出让。储备项目有13个，明秀南棉片区、安吉吉运物流及周边地块片区、超大公司片区等列入储备，涉及改造用地面积约15801亩。

　　值得一提的是，今年推进重大项目有火车站片区、中尧路片区。火车站片区今年将全面开展征收工作，中尧路片区已完成前期调查，正在开展旧改单元规划方案编制工作，预计年内完成规划编制，开展征收前期工作。

　　●做好“留改拆”。开展因地制宜、多样化的更新，降低改造成本，改善群众居住条件，同步进行文化保护、优化城市整体形象。

　　●做好连片改造。西乡塘区目前推进项目都以成片改造为目标，以整个控规单元为单位，规划设计好学校、医院等配套设施，努力实现整体平衡，真正实现片区有机更新。

　　●做好产业策划。结合轨道交通TOD，提升片区商业产业价值，一揽子解决片区就业、交通、商购娱乐问题，全面实现社会效益、经济效益和生态效益。

　　●做好资金保障。积极探索以政府作为实施主体，国有企业融资，结合基础设施纳入PPP建设的新模式。

　　兴宁区是南宁的一大老城区。长期以来，兴宁区委、政府一直重视城市更新旧城区改造工作。先后完成了“老南宁·三街两巷”核心区一期、杜屋园路片区、东沟岭三五七组团、旧货市场片区、中路交通公司片区、路桥二分公司片区等旧改项目，改造房屋总面积106万平方米，累计实现投资156亿元。通过旧城区改造，城区面貌焕然一新，朝阳商圈转型升级进一步加快。

　　经摸底，兴宁区梳理出朝阳商圈区域、望州长堽区域、邕武金桥区域、三塘镇区域4个重点改造区域，并细分“三街两巷”、共和路北宁街、火车站南等10个片区，具体55个地块。土地总面积约6471.19亩，改造房屋面积636.67万㎡，户数约16019户。同时，扎实推进旧城区规划研究工作，现正在开展第一阶段旧城区规划用地调整论证和研究工作。2021年，兴宁区的城市更新工作有了更多新进展：

　　●目前，“老南宁·三街两巷”核心区（二期）当阳街民生路片区、高峰路解放路新华街围合片区已开工建设，计划明年初陆续建成运营，解放路小学片区、西关路小学片区年内完成全部征收工作后，立即启动修缮建设工作。兴宁路路新华街片区、旧百货大楼片区、旧和平商场片区等正在加快规划确定和资金落实等工作。

　　●利用好地铁交通资源，结合城市更新打造TOD项目。首批已启动鸡村一二七八队（一期）、明秀东路1号水电工程局片区、降桥村降桥坡一二组片区3个旧改项目。

　　●年内全部完成望州路原纸合厂片区、市总工会宿舍区及民族商场片区、鸡村一二七八队（一期）、东沟岭三五七（二期）等共5个城市更新项目土地出让和开工建设，预期2023年中全部建成。

　　●年内重点推进旧百货大楼片区、纸合厂片区（二期）、望州路-望州路南一里片区、杭州路40号片区、明秀东路1号水电工程局片区、三塘镇片区等6个城市更新项目前期工作及改造实施。

　　布局“十四五”，兴宁区的城市更新仍是重头戏：提升城市文化软实力，推进创建国家历史文化名城工作；加快朝阳商圈“空中连廊”建设，将跨路网多板块商业通过“空中连廊”的建造打造立体商圈；将调整产业结构与实施旧城区改造紧密结合；着重加强公共资源，连片改造；结合轨道交通发展站城一体（TOD）城市副中心。共和路北宁街片区，中华安宁片区，邕武路快环建材市场，鸡村一二七八队（二期），鸡村三九队，虎邱村片区，长堽片区等16个储备项目将陆续启动实施。（记者 陈碧莹）

　　王俊珑：律师，广西东方意远律师事务所合伙人、文鳐地产律师团队负责人，担任广西壮族自治区房地产业协会常年法律顾问

　　问：2019年10月18日，南宁市人民政府印发《南宁市加快推进旧城区改造工作实施办法的通知》，是否意味着土地熟化人模式又重新上线？

　　答：某种程度上可以这么说。“土地熟化人模式”就是社会投资人通过提供融资的方式，帮助地方政府更快地推进土地一级开发。该模式能有效地缓解政府征拆迁资金难题，提高了拆迁安置补偿的效率，加快城市更新工作的推进。

　　早在2012年，南宁就正式启动土地熟化人模式，但在2018年被叫停。2019年，土地熟化人模式重出江湖，截至2021年上半年，南宁已经批准旧改项目139个，预计总投资高达1202亿元，已完成改造和出让共计48个项目，正在推进的有57个项目，发展迅猛，潜力巨大。

　　答：首先，进一步完善和细化了土地熟化人的征集流程；其次，继续沿用并完善了土地熟化完毕后的竞买条件，进一步保障了土地熟化人的利益，降低了土地熟化人未竞得土地的补偿标准；再次，允许分期熟化和分期出让，提高项目开发的效率，对项目转让进行严格的监管，并明确了审批的流程；最后，确立退出机制，并明确2年内必须完成土地熟化项目。

　　答：这是对2017年以来自治区推进旧改的相关规定在南宁范围内的落实和延续，也是南宁向深圳、广州、佛山、东莞等发达地区关于“城市更新”经验的学习借鉴和再创造。说明南宁城市建设及土地开发，正在从原有的增量开发为主的阶段，加速转型至增量开发与存量更新并举的新阶段，而这也是长三角和珠三角等发达地区已经走过的城市建设及土地开发转型之路。

　　答：目前南宁老城区部分建筑至今已有三四十年之久，无论是安全质量还是居住品质，都已经无法满足广大民众的需求。另一方面，南宁市区的土地供应其实也已经十分紧张，而市区外的新增建设用地偏远，无论是对刚需一族还是投资一族，吸引力都在直线下降。

　　在这样的外部环境下，可以很明显地预判，在未来3～5年甚至更长的时间内，南宁市都将大刀阔斧地加快推进城市更新工作，一批批旧改项目将加速推向市场。土地熟化人模式在经过调整和修正后，也必将在南宁市的旧改领域迸发出更大的活力。

　　历史文化街区是一个城市的文化名片，是历史文化遗产保护体系的重要组成部分。在城市更新运动中，如何通过规划有效保护物质层面遗产，增强造血功能，使其成为生机勃勃的活态城市遗产，而非“物质躯壳”，尤为重要。

　　2018年12月29日，自治区政府公布第三批自治区历史文化街区名单，南宁市“三街两巷”历史文化街区、中山路历史文化街区、蒲庙老街历史文化街区、陈东村历史文化街区、宾州古城历史文化街区、雁江古镇历史文化街区6片街区上榜。

　　2021年7月15日，南宁市自然资源局发布《南宁市历史文化街区保护规划（草案）报送审批前公示》，进一步加强南宁市历史文化街区保护管理。除宾州古城和雁江古镇位于南宁市中心城区外，“三街两巷”、中山路、蒲庙老街、陈东村均位于南宁市区内，属于重点改造对象，对保存南宁历史文脉起到决定性作用。

　　南宁市住房和城乡建设局副局长巫自富在“幸福征程焕新南宁”——2021年南宁城市更新发展对话会上表示，必须重视和充分考虑历史文化保护利用问题。

　　目前，南宁市积极申报国家历史文化名城，对历史文化保护提出总体保护格局：通过对历史文化街区的保护修缮，保护老南宁传统空间结构和人文环境特色。

　　本次规划对南宁老城中心两大历史名街——“三街两巷”和中山路如何留存历史、改造创新提出了具体的工作方向。

　　“三街两巷”突出传统岭南商业骑楼街特色，对现有的不协调建设进行整治，还原和保持解放路、金狮巷、民生路、兴宁路、当阳街、新华街等历史街巷完整性。

　　中山路是南宁古城的肇始之地、骑楼商贸文化缩影和沿江发展变迁的见证，集中体现南宁市传统文化与生活方式的特色街区。中山路须延续浓郁传统商业文化氛围和生活气息，发展传统产业，提升商业业态。重点保护邕江防洪古堤、古城墙、邕宁电报局旧址、黄旭初故居等文物单位。基础设施和公共建筑控高11米以下，建筑风格与历史风貌相协调，严控中山路、共和路等街巷的户外广告、招牌的设置。（记者罗颢）

　　位于兴宁区的“老南宁·三街两巷”历史文化街区始建于宋朝，拥有南宁市区唯一保留下来的清代至时期的民居群，是南宁市首个致力于打造具有鲜明老南宁历史文化特色的文旅项目。

　　总占地150亩，分两期建设。一期项目占地64亩，已于2019年11月15日正式开街运营。二期东至兴宁路、南至民生路、西至解放路、北至西关路，占地86亩，已于2020年6月30日开工建设。目前，步行街商铺装修改造工程已基本完成，仓西门城楼城墙、书院主体建筑已完成100%，计划12月底实现部分开街试运营。

　　威宁集团总工程师邓安林表示：“三街两巷”目前正在建设的项目二期，街区规模更大，建筑风格逐步向风格骑楼建筑逐步延伸，到近现代建筑的改造，形成空间和时间的延续。除了保留好水塔脚、两湖会馆等历史建筑，还重新复建万国酒家、人民剧院、仓西门楼等南宁记忆，并打造城墙博物馆、仓西门阳明心学堂、杂味书屋。除此之外，选取南宁市民最有记忆点和最具生活气息的事件、场景在街巷中恢复南宁老字号店铺。

　　全面落成后的“三街两巷”将全方位展示老南宁文化内涵，打造南宁新的文化高地，全速推进4A级景区申报工作进程，不断提高街区形象品位，打造文旅产业聚集群落和广西夜间文旅经济示范区。（记者罗颢）