南宁地产版“一路向西”玩得起来吗？

　　如果你是房地产从业者，一定对西乡塘又爱又恨。爱的是西乡塘人口多，消费力强；恨的是有消费力的广大西乡塘人民，蜂拥跑到五象和凤岭买房。

　　因此，西乡塘又有“新区绞肉机”的强悍称号。从相思湖到罗文大道再到安吉，这些新开发区域的房价如相思湖的湖水一样“波澜不惊”。区域房开价格战打得不亦乐乎。

　　你可能会大吃一惊的是，“新区绞肉机”将把开发的铁犁轰隆隆地向最西边推进。文旅地产在三江口之上开发。

　　南宁城市发展规划明确，“整体向东”，“重点向南”。如今，向东明确要到达六景，再前进就到横州市；向南，到吴圩和空港，再进一步到崇左扶绥。

　　2017年，西乡塘区“美丽南方”通过自治区“国家农业综合开发田园综合体建设试点项目”答辩，成为国家田园综合体建设试点项目。

　　文旅，会不会是西乡塘城区发展破局的一个新思路？2018年，西乡塘区政协“十三委员”，共同上书城区政协，提出一个《关于进一步推进打造金陵江岸特色小镇的建议》。

　　委员提出，计划在金陵汽车站起沿右江线开发建设金陵江岸小镇，打造一个集金陵镇民族文化、商贸、民居、生态养生养老、游乐相融合的示范街区。

　　很快，“十三委员”的提案就得到西乡塘区住建局的回复，明确表示，要推动在金陵右江流域区域建设乡村生态休闲康养旅游田园综合体示范区；着力打造金陵江岸特色小镇。

　　去年7月，南宁市政府新闻办在发布会上通报，正在洽谈华侨城文旅项目。业界认为，该项目大概率落址金沙湖，并且是一个轨道小镇项目。

　　今年，南宁市规划部门还公示《南宁市三江口周边区域战略发展规划（草案）》。西乡塘向西发展文旅趋势明显。

　　2021年5月28日，由广西汉桓文化旅游投资有限公司斥资2.17亿元拿下位于金陵镇的223亩地块，全部底价成交。 这就是已经亮相的汉华·右江院子。

　　据了解，223亩只是首期。未来，是个达到5000亩的右江湾水乡康养旅游项目，也是由汉华操刀。作为西乡塘首个大型文旅地产项目。他的出现能助西乡塘出一口“恶气”吗？

　　决定踩盘右江院子！带上一位追求“诗和远方”的土豪朋友，坐上大奔，我们从广西大学出发。导航显示距离超过25公里，线国道福昆线可到目的地。

　　一路上，道路算是平整，但上了福昆线后，大货车贼多，沿线没有成规模的村镇，路两边三三两两分布着镇上居民的房屋，人迹稀少。

　　跟随导航，来到了南宁市西乡塘产业园区，园区两边不少项目正在动工，如苏宁广西智慧电商产业园项目经理部、西乡塘产业园区东南产业园7号路工程等。

　　产业园区里面有一段路还在修缮，路面积满了水，但能从另一条小道拐过去。过了这段积水路，园区最里面有条分叉路口，右拐下去就是正在建设的汉华·右江院子。

　　推开门下车，一股刺鼻的臭味迎面而来，戴着口罩也被破防。前面，汉华右江院子中大批工人正在风风火火的作业中，可以看到部分楼栋已经建设起来。

　　土豪朋友车上刚好带有航拍，拍下了项目周边情况。发现项目所处的这一整片是待开发的山林，毗邻邕江的水系发源段之一右江，原始自然景观资源不错，可塑性强。

　　而臭味是从旁边不远处的蓝色大棚里发出，不知道是不是饲养了什么动物。听说项目8月底要开放营销中心，假如这个臭味不及时处理好，怕是很影响客户的观感。

　　这里地处金陵镇，但是距离镇上，还要再沿着324国道福昆线公里，我们又开车用了将近20分钟到镇上嗦了碗粉。

　　就实地来看，周边配套是挺差的。项目周边就是的正开发的工地。项目规划有商业街区、日落餐厅、创意集市等，建成后生活需求可满足。但假如房子建好了，配套还没得，到镇上买菜得要20分钟的车程啊。

　　教育方面，目前没看到项目官方信息说要引进学校。小镇设有小学，幼儿园，中学，教育资源也是一般般，没什么值得称道的地方。

　　值得留意的是，很多远郊楼盘由于远离市区，一些配套设施接入非常不便利。电和水问题不是很大，但燃气却是一大问题！

　　根据目前的资料，南宁未来15年的地铁规划里，这里没有地铁或城市轨道交通直达。当然，项目周边有广昆高速、福昆线等交通线路，只能采取自驾旅游模式。

　　从投资的角度看，除了拥有江景，人流、交通及配套、学校，这几样并不出彩。而且所有配套都在规划中，一个5000亩的大盘，要想盘活长期运营成功并不容易，买它这岗怕是站定了。

　　南宁的文旅大盘现在是什么样的情况？之前卖的风风火火的南宁空港恒大文化旅游城&养生谷项目，一年多过去了，现在精装依然只卖“4”字头。

　　还有，武鸣那一片的文旅项目，伊岭岩附近的招商十里云裳“3”字头。江宇梦想小镇，也卖得不黄不绿，资金告急。

　　值得深思的是，由政府主导的美丽南方，一心一意先做好文旅产业，目前也没听说在该文旅区域范围内搞什么大型房地产项目。

　　房子，有流量才有价值！ 远郊大盘，只要配套没起来，价格就很难往上涨，上千亩的盘，配套建设并成功运营不容易，少则五六年，长则十几年，你有多少时间等？

　　特别是在“三道红线”对房企资金严格考验，以及疫情和经济不稳定的大背景下，很多大型文旅地产“船大难调头”。

　　再看全国著名的文旅项目无锡拈花湾，据无锡产权交易所消息，无锡拈花湾文化投资发展有限公司出售19.92%股权。挂牌文件披露数据显示，拈花湾项目运营单季度亏损5500万，一年内到期非流动负债13.76亿，“文旅神话”破灭。

　　一是作为“新区绞肉机”的西乡塘，广大人民有爱往其他区域撒钱的习惯。原因在于，南宁城市级规划没有把向西作为城市发展的重要方向。

　　二是南宁总量近20万亩的文旅地产，这个领域不叫地产开发“红海”了，简直是“苦海”甚至“死海”。

　　当然，“死海”也能搞成文旅。这需要思路和运营模式的变化。那些只卖房子，不建或缓建文旅配套的（现实南宁大多数文旅项目就是这模式）楼盘，真的要小心。

　　三是文旅地产的开发，对轨道地产交通的依赖非常大。如果只依靠高速公路网络，度假式的文旅地产没有太大问题。如果没有轨道交通支持，以居住为导向的文旅地产就要小心了。

　　当然，西乡塘有美丽南方文旅项目的成功案例。但要分清楚，这是“文旅项目”的成功，不是“文旅地产”的成功。