南宁楼市(南宁楼市密探)

文｜南宁楼市密探主编 黄小探

去年此时，南宁楼市高价楼盘丛生、购房火爆，呈一度出现一房难求的局面，多片区的房价不断被刷新。

然后一年后，金九银十不金也不银，市场行情不复当年。尤其是此前高调创下版块房价新高的楼盘，在飘摇的市场行情下似乎有坚守不住之意。

有不少网友向小探透露，自己开盘摇中号了，却想放弃，因为不想高位站岗。

据楼市密探统计，兴宁区、沙井、相思湖、五象南、龙岗在内的5大版块价格悄然有变动。

其中，各片块楼盘除了推出优惠、首付分期、一口价等优惠外，在售价上也显得亲民起来，从五个片区的楼盘报价来看，价格有松动迹象。

1

兴宁东：9字头产品重新归来

在南宁房价快迅上涨的那年，兴宁东楼盘是响应比较快的，几乎一夜之间，毛坯房纷纷变精装房，价格蹭蹭破万。

在这一年期间，区域房价保持高位，随着那考河公园爆红，对房价支撑又多了一个砝码，主力楼盘房价在11000元/㎡—12000元/㎡，高于南宁新房均价。

今年9月份，片区迎来第一轮优惠战，中海真8折，恒大89折，大唐印象首付12万起、大都公馆9字头精装……在售的楼盘几乎都加入进来。

一波过去一波又起，近期，金源一品江山推出新品，首付12万（分期），有房产中介人员发出信息：价格9500元/㎡起，带精装。

这样的价格确实有诱惑，同时也拉起兴宁东第二波优惠战。

同一片区的中海九玺采取相应的抢客措施，有该项目的销售人员发出信息：价格9字头起，首付低至20%。

可见，两盘已杠上。

兴宁东没有新盘上市，由于旧盘拿地早，价格上有释放空间，随着市场变化，价格也随之波动。

2

沙井：大浪退去，价格微价

沙井是在2018年重新进入购房者视野。碧桂园公园壹号、绿地新里璞悦公馆、中昂国汇、万科悦江南的推出，沙井热度上升，借着市场一房难求的背景，区域内房价纷纷万过万。

在10月、11月，从楼盘报价来看，9字头为主力。碧桂园公园壹号、绿地新里璞悦公馆、中昂国汇、万科悦江南四个楼盘价格没有拉开差距，均价在9800元/㎡。

原本阴雨绵绵，忽然阳光初现;原本平静无波，忽然风急浪涌;原本生活苍白，忽然充满色彩。一切，都是因为你的出现，让我的世界瞬间充满活力和精彩!

建发玺院以9字头精装亮相，中式园林呈现，成为网红，迎得了不少购房者。

毕竟沙井配套待完善，加上地铁4号延长线的影响，价格小幅下降。

3

相思湖：升温快、降温也快

最珍贵的不是你现在有多好，而是经过努力，今后的每一天变得越来越好。

其实相思湖是一个不温不火的版块。

最火的时候恐怕是拿地的时候，金科首进南宁，拍下金科观天下地块，2016年底，金科15.46亿元拿下GC2016-091、GC2016-092两块地，楼面价分别为4313元/㎡和4433元/㎡。同一天，万科拿下万科金域缇香地块，楼面价4069元/㎡，片区迅速升温。

尽管地价较高，楼盘开始价格达到了万元的单价，不久，金科观天下推出9字头精装，部分房源8字头精装。

片区温度热得快，也去得快。

南宁城市规划西建东扩，相思湖版块的环境也提到了很大的提升，如果不考虑工作半径因素，纯自住是不错的选择。

4

五象南：指标费减少

借着五象的光环，片区内没哪个盘的价格底价过，尤其是市场火爆背景下，那怕是新盘亮相，也是高价走位。

同时，五象新区也是指标费盛行的区域。五象核心版块房源供应紧涨，不少投资客和购房者瞄向了五象南方向，也使得区域内楼盘有了收指标费的机会。

而进入今年年底，指标费有所缓解，在五象南版块，部分楼盘已开不收指标费了，置业热度淡化。

主要由于五象南片区配套待完善，地铁3号线延长线未定。短期难以满足自住的刚需，加上投资客退场，片区置业热度也随之下降。

5

龙岗：观望情绪显现

一直以来龙岗的置业热度是持续火爆的，就在本月，一则《南宁市十三五规划纲要中期评估报告》打破了以往的常态。《报告》中提到机场线最快提报也要到2020年，不少购房者表示：等不起！

于是又开始重新审视龙岗的价值，除去地铁，龙岗的当前价格值得出手吗？

密探团队也到该片区楼盘进行走访。万科金域滨江与蓝光雍锦澜湾推盘节奏差不多，均为近期开盘。

两个的位置处于龙岗核心区，报价对片区房价具有一定代表意义，甚至影响周边楼盘价格的变动。

万科金域滨江价格预计11000元/㎡，蓝光雍锦澜湾价格预计11000-13000元/㎡，相比之前周边楼盘报价12000元/㎡起步的，价格没有进一步拉升。

刨去产品因素，这两个盘相对片区内其它楼盘，价格略有优势，地段是龙岗较好的位置，可以纳入考虑范围。

6

优质楼盘价格依然走高

我们看到局部有楼盘利用优惠、亲民价搏击入市，是否意味着房价要降了？

仔细会发现，上面五个版块均是城市外围的版块，在主城区大部分楼盘价格坚挺。

那么，避免高位站岗的方法来了：主城区的稳定性远高于远郊区域。什么是主城区？ 配套相对齐全，至少有提上规划日程的配套，成熟区域无论何时，不会降到那里去。

除了地段外，其一因素是地铁，至少3年内能通车，其二是学区，离学校近，上学便利；其三开发商，尽可能选品牌开发商，相对有保障。

城市外围区域也并不是没有潜力，南宁城市中心往外扩而发展，很重要的参考因素是配套和规划。如果配套几年没有动静，规划不明朗，只是停留在概念上，加上价格没有优势，只会加大你的购房风险。