送给所有购房者的楼市预判根据这五个步骤买房一样站风口

　　关于如何买房我之前写过几篇文章，未来的十个趋势以及买房的二十个建议，有兴趣的朋友翻阅一下历史文章，文章结尾处我会附上链接。

　　关于房地产各方面的疑惑在结尾处均有链接，这是一篇总结型文章，包含住宅，公寓，商铺，写字楼，前海，临深，认知房产，未来趋势，楼市预判，如何选筹，购房建议，值得收藏。

　　有人说城镇商品房已经满足14亿人的居住需求，总之是供大于需了，所以房产就不值钱了。这种言论没有辩论的必要，我认为再过一百年也有房子贵的遥不可及也有房子白给都没人住。

　　未来和过去有什么不同，过去是大部分房子增值未来是少部分房产增值，从过去雨露均沾到未来少部分享受增值红利，要努力成为少部分。

　　我们今天谈这个话题，以后买什么样的房子才值钱？我们简单分五个方面，从大到小列为五个选筹步骤。

　　按照这个步骤去买房，进入房地产的第二阶段依然是赢家。第一第二都知道，既然是步骤这两点简单讲，关键是第四和第五，特别是第五条。

　　比如深圳到2035年供需关系都达不到平衡，而惠州现在都已经供大于需了，总共600万人口包含农村人口，而商品房8年卖了103万套，同期深圳才卖了40万套。

　　比如深圳的龙岗和光明，不仅现在房产供应大，未来供应也很大，而且是刚需型同质化楼盘集中。不仅商品房扎堆，未来保障房、公租房和人才房也在这些区域扎堆。

　　过去是进城的第一阶段，小户型值钱，先上车再换座，买房和租房两旺，这也是过去炒房客热衷炒小户型的原因。

　　三个方面原因，一是第一阶段过去了，第二阶段的需求是住房升级。二是有价值的房子都限购，名额珍贵。三是供应端从商品化向保障化转变，刚需房产全面供应对存量同质化房产存在冲击。要避开被未来冲击的房产，市场将会获得更大的空间。

　　未来什么房产更稀缺更被市场需求？比如别墅，大平层和核心地段的优质公寓，带花园的复式以及有特殊卖点的洋房和海景房。

　　第一，别墅与别墅之间的差异太大，而公寓与之间的差异更大，这不能说是个别墅或者公寓未来就值钱。未来90%的公寓就是个渣，而10%的优质公寓增值将超过大部分住宅。

　　第二，有人以高档为标准就是最大的不标准和误区，有些楼盘房产本身没啥卖点只有装修是卖点，将楼盘搞得高大上，将样板房搞得很奢侈，关键是披上华丽的外衣就卖豪宅价，这没大用，最经不起时间的洗礼。这在价值体系里就是最没有价值的房产，溢价太高价值太低。

　　其他附加值会减弱或者取消，比如落户入学，但是金融属性不会减弱而是更强。金融属性是房产的真正价值，让房产与资金实现了畅通转换。当你拿个证轻松获得上千万低息时就会深刻的明白屯房要比屯茅台黄金香多了，你会深深的爱上不能自拔。金融属性太差的房产一定会让你头疼，这只能是纸面财富经不住市场考验。

　　金融属性不但不会减弱而会更强，居民获取银行最好的抵押物是房产，这个最好抵押物没有替代品。

　　比如现在信贷大放水，能够审批的额度和利率都创造了历史新低，名下有房才有机会有资格承接红利，如果没有房产抵押能获得的额度和利息对于的人会有深刻体会。

　　商品房的商品属性强和弱，比如某种商品房在很多限制条件下才可以出售那么属于流通面太窄，商品属性被弱化。流通面太差和流通面太窄都是商品属性弱的体现。

　　三线城市的房产流通太弱，是市场弱化了商品属性，而一线城市被加上了很多限制流通面变窄，是政策弱化了商品属性。

　　为什么政策要弱化商品属性，是因为这些房产都有保障民生的责任，保障属性加三分商品属性就减三分。

　　这就是为什么建议布局优质地段的优质公寓，这是有价值具备大流通的商品。其他城市不行，这仅指深圳的优质公寓，一是因为深圳住宅供需严重不足，而且商品属性被弱化，二是因为深圳的房产有全国性的需求。

　　商品属性被减弱化是这几年的事，在市场反应还没有太明显因而被忽略，未来你就会明白商品属性强的重要性。

　　商品属性是建立在前四条的基础上，没有这个基础第五条就不存在。最关键的一点是，切记不要被惯性思维和历史逻辑给误导，一大批人已经因延续过去的思维而交了昂贵的学费。

　　房地产是市场，经济，民生，多方因素综合的产物，读懂才能把脉。认同点赞加关注，收藏备用，分享给亲人和朋友。

　　关于公寓商铺写字楼能不能买，请参考阅读：公寓，商铺，写字楼真不能买吗？专业人士另有看法，一文说清