楼市加速去库存

　　CRIC数据统计显示，全国100个典型城市2022年1-5月商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比下降51%，较2020年和2019年同期降幅分别达到24%和38%。

　　CRIC数据显示，2022年5月百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米，同比增长5%，沈阳、大连等弱二线次调控托举楼市。不少城市去库存压力已经迫在眉睫，比如，郑州19城重启“房票安置”背后，核心在于去库存。

　　百城狭义库存出现了小幅下降，2022年以来去化周期首次出现回落，截至5月末，百城库存降至23.3个月，比4月末时减少了1.3个月。

　　首先，5月商品房待售面积达到5.54亿平方米，同比增长8.6%。也就是说，按国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》披露数据，人均居住面积41.76平方米计算，现有待售商品房面积已足够1300万人居住。

　　聚焦住宅待售面积，5月末上涨至2.68亿平方米。要知道，2021年，商品住宅待售面积6年来首次增加，彼时待售面积为2.28亿平方米，如今较之增长了18%。

　　其次，狭义库存（已批准预售可售但尚未销售的商品住宅面积）总量达到了60726万平方米，同比上涨5%。一线、三四线城市均出现同比增长，涨幅分别为11%和12%。

　　再来看广义库存（商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量总和），2022年5月末已达38亿平方米，其中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台5月末广义库存规模突破1亿平方米。

　　目前一二线城市库存风险相对可控，比如疫情影响下，一线城市供求疲软，去化周期增至20.4个月，二线个月。

　　实际上，库存总量TOP20城市中有19个城市库存总量超1000万平方米，3个城市库存总量更是超过了2000万平方米。

　　过去6个月，青岛为去库存也是政策不断。首先是房贷执行最低利率，部分区域一二手房限售“5改2”，西海岸新区购买新房可享受契税补贴，6月20日又传出非限购区域内认贷不认房的政策。

　　政策加持下，5月青岛新建商品住宅成交面积为95.3万平方米，同比下降32%，降幅较上月收窄近19个百分点。1-5月，青岛新建商品住宅成交累计成交423万平方米，同比下降33%。但近郊及远郊等区市市场依旧不明朗。

　　以武汉为例，2022年武汉供需低迷，库存高企，库存总量达到了2144万平方米。此外，过去几年，武汉出让土地建面是住宅成交面积的1.4倍，截至2022年4月末，广义库存高达9736万平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完毕。

　　这三个城市库存涨幅均呈现翻倍式增长，截止5月末，三明以285%涨幅领涨全国，这些城市特征在于，单城库存总量在500万平方米以下，但成交短期回调加剧，导致库存大幅上涨。

　　库存同比涨幅TOP20城市中，库存总量大、涨幅靠前的城市多以二线城市为主。比如南京和郑州，5月末库存总量分别为794万平方米、1335万平方米，同比分别上涨36%、33%，涨幅位列全国第15和16位。

　　值得注意的是，南京和郑州均实施了棚改“房票安置”，其中南京是在溧水区。两城的去库存压力可见一斑。

　　三四线城市去化周期普遍较长，比如5月库存去化周期TOP20城市中，北海、钦州、宝鸡去化周期均超50个月，而广西防城港去化周期更是达到157个月，意味着至少需要13年才能消化完毕。

　　以嘉兴为例，5月末，嘉兴去化周期同比增长近三成至54个月。从成交层面来看，年内嘉兴新建商品住宅成交面积已连续5个月同比负增长，5月成交面积仅为5万平方米，同比下降近61%。

　　聚焦一二线个城市库存消化周期超过了24个月。其中，长春去化周期拉长至125个月，同比增长479%，排在二线城市首位。也就是说，长春现有库存至少需要10年才能消化完。

　　受疫情影响，长春经历了较长时间的静态管控，尤其今年4月成交面积仅为591平方米，同比下降99%，新房成交面积连续13个月同比负增长。1-5月累计成交86万平方米，同比减少70%。

　　一线城市库存压力也不容忽视。5月末，北京商品住宅去化周期已经达到了27个月，同比增加44%。

　　房地产行业从“去杠杆”到“稳杠杆”，在这一过程中，去库存，也已成为当前楼市的一大典型特征。市场真正回稳之前，去库存仍将压力城市维稳市场的主要抓手。

　　当下，我们如何做一个新基建的参与者、新地产的从业者，以及如何运用精益思想做美好生活的营造者？

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