搜房网独家调查：南宁土地市场热点剖析

　　经过7月份的土地流拍事件后，各界对南宁土地市场以及未来房价的走势展开热议，新政下南宁土地市场变化莫测，8月份即将举行的土地拍卖命运又会如何呢？

　　经过7月份的土地流拍事件后，各界对南宁土地市场以及未来房价的走势展开热议，新政下南宁土地市场变化莫测，8月份即将举行的土地拍卖命运又会如何呢？南宁市国土资源局定于8月26日将以拍卖方式公开出让两幅国有建设用地使用权：位于邕武立交西北角GC2010-061地块和位于长堽路101号GC2010-074地块。搜房网围绕8月份的土地拍卖展开了网络调查，针对几大热点问题，揭示购房者对南宁土地市场的看法。

　　在“房地产消费者对土地市场的关注程度”调查数据中，表示“一直比较关注”的购房者占38.1%，新政后南宁土地市场遇冷后，“最近开始关注”的购房者占59%，而对土地市场“不关注”的购房者只有2.9%，这表明，购房者关注的不仅仅是楼市走向，与之紧密相关的土地市场也是购房者关注的焦点，尤其是新政后南宁土地市场遇冷，7月份土地流拍事件后，更让将近6成的购房者将目光聚焦到土地市场。

　　7月22日，新政之后南宁首次大规模集中放量的土地拍卖会上，位于南宁市热点房地产项目开发区域凤岭北的凤凰岭路东侧GC2010-057地块以及面积的良庆区GC2010-060地块遭遇流拍，各界对南宁土地市场以及未来房价的走势展开热议。购房者是怎样看待8月26日将要举行的土地拍卖呢？调查数据显示，55.2%的购房者认为“受新政调控影响，开发商拿地谨慎，估计热度不高”，29.5%的购房者认为“两块地均位于南宁成熟片区，预计拍卖火热”，15.2%的购房者认为“近期土地市场不明朗，很难说”。

　　购房者对8月土地拍卖的热度预计明显分成了两派，过半数的购房者认为新政对土地市场影响明显，最直接的表现为土地拍卖热度不高，但土地毕竟是稀缺资源，尤其是成熟片区的地块，拍一块少一块，所以也有近三成的购房者预计拍卖依然火热。

　　从南宁市各片区的楼盘看，青秀、西乡塘的一些价格相对较高的楼盘，多为经济实力较好的改善型购房需求，城南依旧是“刚需”的集中地，兴宁、西乡塘及仙葫一些价格有优势的楼盘，也吸引了大批首次置业的刚性需求。搜房网对“购房者最支持政府开发哪个片区的土地”进行了调查，选择“青秀区”的购房者占50.9%，选择“西乡塘区”的占8.7%，选择“兴宁区”的占13%，选择“江南区”的占16.8%，选择“邕宁区”的占3.1%，选择“良庆区”的占7.5%。

　　不难看出，购房者对青秀区的关注程度远远高于其他片区，这与城市的规划、发展息息相关，青秀的凤岭南北、中国-东盟国际商务区、城市中心等区域价值依然是吸引购房者的主因。另外，处于发展阶段的江南片区在购房者关注程度上位居第二，这也说明，购房者开始将眼光聚焦于城南价格洼地。

　　一个楼盘的价值，不仅仅体现在所处的区域，周边的配套、交通、甚至其他楼盘都会对其产生影响。在“你认为新拍地块对周边楼盘会有什么影响”的调查数据中，选择“会与周边楼盘形成竞争”的购房者占27.6%，选择“会使区域配套更完善，与周边楼盘形成良性发展”的占67.6%，而选择“各楼盘是相对独立的，没太大影响”的仅占4.8%。

　　这表明大多数的购房者认同区域配套的发展是几个，甚至十几个楼盘共同形成的，房地产开发促进了城市的发展；但各楼盘之间又客观存在着竞争，这种相互促进又存在竞争的微妙关系，也许就是开发商衡量地块价值的天平。

　　品牌对于购房者来说意味着什么？或许代表着品质，代表服务，也代表着产品的文化。8月26日拍卖的两个地块，购房者希望哪个品牌开发商拿到呢？调查数据显示，选择“红日东升”的购房者占7.6%，选择“保利集团”的占21.6%，选择“荣和集团”的占28.6%，选择“龙光地产”的占13.5%，选择“盛天集团”的占9.2%，选择“广西恒大集团”的占7%，选择“其他”的占6.5%。

　　票数主要集中在保利集团、荣和集团和龙光地产，由此可见，购房者对南宁的开发商已经有了品牌认可度和一定的忠诚度，购房者对产品品牌的需求逐渐明朗，对于产品的选择也不仅局限在以往的认知，品牌附加值也被考虑在内。

　　上半年住房用地供应中，保障房用地增加，南宁市也出台了相应的保障性住房规划，这对土地市场有何影响呢？调查数据显示，认为“这是造成土地拍卖遇冷的原因”的购房者占13.3%，认为“使地产商拿地更加谨慎，土地拍卖市场更加理性”的占76.2%，认为“不会影响后续土地拍卖热度”的占10.5%。

　　由于保障房地块与商品房地块越来越多地实行“”出让，其中不乏优质地块，因此企业要想获得商品房用地，就不得不承担保障房的建设任务。这的确让开发商拿地更加谨慎，土地拍卖市场更加理性。

　　注：（一）GC2010-061地块批发零售用途建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-10%以内，若临街作为商业，多层及高层裙房退离道路不少于10米。住宅商品房项目中套型建筑面积90㎡以下住房面积，必须达到住宅开发建设总面积的70%以上。公共设施配建要求：幼儿园一所（18班），用地面积不少于6480㎡，建筑面积不少于3780㎡；小学一所（18班），用地面积为12793.06㎡，建筑面积不少于5670㎡，小学用地不在出让范围内。小学应与出让用地进行统一规划、统一建设；幼儿园应有全园共享的游戏场地，室外游戏场地面积不少于520㎡。市政公用设施配建要求：农贸市场1处，建筑面积不少于2000㎡，设于临街建筑一、二层。其他要求按南宁市规划局建设项目规划设计条件通知书（审批号：2010-188）的规定执行。

　　(二）GC2010-074地块商业占总建筑面积的5-10%，其余为住宅，建筑高度控制要求60米。其他要求按南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书（审批号：2009-168）的规定执行。（来源：南宁市国土资源局）