南宁五象买房 10年房企员工 给你建议 板块价值全解析（详细攻略 收藏版）

　　终于，要写南宁五象新区了！本人房企从业 10 年，经历了五象新区从一片黄土到现在高楼林立的巨变过程。从 2010 年就往五象新区调研、踩盘，写过大小市场研究方案，楼盘定位报告无数（呵呵，几十份总有的）。不敢托大称为权威，只希望本文 对你了解南宁房地产市场，五象新区买房有所帮助。

　　下文以一个地产从业者的角度，给大家分析分析南宁五象新区，良庆区的楼市板块价值。干货足，买房置业板块逐个解析。

　　提醒耐心观看，收藏备用，相信你会有所收获（不耐心的，请拉倒最后，看粗暴总结和买房建议黑体字）。

　　五象新区位于南宁市南部，行政区划大部分属于良庆区管辖。是南宁市规划，城市建设一直坚持的“重点向南”，所指的“南”，可以说地理区位是良庆（五象新区）崛起根本。

　　2005 年，在南宁政府远瞩的规划下，“五象新区”应运而生：五象新区北起邕江，南至那马，西起良凤江，东侧连片丘陵，东至邕宁老城区和八尺江，规划了约 175 平方公里的土地。五象新区规划伊始就承载着“再造一个新南宁”的使命。

　　五象新区同时也是广西的自贸区，南宁片区所在地。自贸区定位为东盟金融开放门户核心区、国际陆海贸易新通道节点。可以说五象新区、经济规划定位之高，是“广西第一”

　　这么高规格的规划，让五象新区所属的良庆区，经济发展突飞猛进，2020 年良庆区的 GDP 为 406.04 亿元。增速为 13.7%。这个速度在南宁一骑绝尘。有对比，有伤害。可以说广西的资源，外来的投资，往良庆区集中的趋势非常明显。

　　良庆区第七次人口普查数据为 58.76 万人，排主城第六，人口基数小，但从七普数据对比来看。人口数据占南宁人口比重有所增加，可预计的几年内，随着大量新建小区交付居民迁入和商业经济成熟吸引，人口增幅将会持续扩大。

　　得天独厚的条件，广西全区之力打造的五象新区“可谓天选之子”，2005 年开始，16 年间，的商务办公大楼、最宽的城市大道、最优的商业配套规划、地铁、名校、公园…… 良庆五象新区是广西投入最多的一个新城区，新区市政建设以最高规格的呈现。

　　从官媒《南宁晚报》数据，“十三五”以来，五象新区累计完成投资 2159.18 亿元，相当于“十二五”时期的 2.4 倍，年平均增速 15.6%；截止 2021 年 4 月累计投资超 3453 亿元

　　市政高标准规划，巨额资金投入，五象置业环境如何，我们直接进入楼市板块分析 (如图)，逐个分析：

　　大沙田板块：配套成熟，所见就是所得。2、4 号线地铁交汇、商业、医疗、学校齐全。不足是开发时间很早、私建房较多、人流混杂、城市面貌不佳；其次配套能级较弱，如教育、医疗、就是“普通、够用”水平。但出行买菜是绝对的方便，至少不会有晚上点不了宵夜，不好打车的困境。异常的“接地气”，只是相比五象新区高大上的面貌，显得比较“土”。

　　五象新区概念规划 175 平方公里，原涵盖水塘江以东，包括大沙田区域，2019 年五象新区管委会区域划定范围：西边到五象岭公园止步，规划面积 160 平方米公里。显然，少了大沙田板块。高大上的五象新区不带 “穷亲戚”一起玩了。这就出现了，大沙田位于在五象大道上，但并非五象新区管委会管理的“神奇”现象。

　　玉洞西特点和大沙田板块差不多，同样配套成熟，因为周边私宅过多，城建面貌不够“靓”。优点是比大沙田晚开发，土地还是有一些，少了点杂乱。多了些可施展空间，此外玉洞西是五象新区管辖，板块南面地铁 2 号线途经，地理上往西可近距离享受老城区配套，往东也可沾沾五象湖的光，享受公园风光以及五象配套。

　　蟠龙板块，也称总部基地板块，是五象建设的核心区。《十四五规划》总部基地和青秀区东盟商务区并列为南宁大都市区的双核心，官宣的市中心。

　　蟠龙片区位于邕江南岸、对望青秀山，高楼摩天、商业繁华， 3、4 号双地铁交汇，是南宁最有都市气派的城区。片区内入驻了广西各大企业总部，以及入桂投资的大型外企，国内知名企业，是南宁高净值人群商务办公集中地。蟠龙板块地产开发较早、目前土地资源稀缺，新盘较少，少数尾盘大户型或公寓性质的在售，该区域卖一套少一套，区域价值毋庸置疑。

　　不足一：学区目前没有什么名声，不过经济基础决定上层建筑，富人区富养的孩子，各项学习资源只多不少，学习必不会差。南宁的凤翔路小学、桂雅路小学等富人区生源成就学区的案例，大概率会在蟠龙板块重演。看好未来的房产价值。

　　不足二:总部基地规划众多大体量的商业：五象航洋城、南宁中心、恒大商业等，但迟迟没有开业或建设。显然区域内商业配套的成熟和兑现还需时间。当然，蟠龙板块有宜家家居，且已开业，这就已经赢了南宁 90%的区域。

　　如果说总部基地是商务 CBD，那么五象湖的定位就是 CLD——中央生活区。是为在总部基地办公的精英所规划的高尚居住区域。这里有最好的教育配套：南宁三中、南宁十四中、实验小学等各大名校。便捷的交通：平乐大道城市主干道、同时地铁地铁 2/3 号线贯通。五象湖宜居的生态环境。商业完善，目前华润万象汇已经开业，宝能、合景的商业也在筹备在建，平良立交旁的商圈逐渐成型。五象湖，学铁商景各方面都是顶配。南宁的资源汇聚，是南宁地王的集中地，价格自然也是。2 万+，土豪值得拥有。

　　硬要挑刺说不足也有：1、早期以万科魅力之城、华润 24 城、绿地国际花都为代表的第一代五象湖项目都是以五六千的低价吸引刚需入场。很多是买不了主城、才选择买“山卡拉”的五象湖的。和2018年之后期追求品质，以一万五六、甚至二万+，二手买入的“精英人士”，混杂居住，社区纯粹性不够。2、宣传名校学区，但都是分校，学区品质需要足够的成绩和时间来验证。3、五象湖区商圈辐射力不足，已经开业的万象汇，为华润商业的中档定位，商场装修和招商明显，比青秀区的万象城定位低。比不了总部基地航洋城、南宁中心（鱼塘）、宜家家居的吸引力；也没有龙岗万达茂、宝能城的业态丰富性。五象湖板块商业更多是服务片区性质，小而美足够。

　　五象大湖区板块：五象湖西，湖东板块，这个属于五象湖泛湖区板块。简单来说学铁商景等比正湖区板块低一档。比如：正湖区的出门双地铁，你是单地铁；人家是实验四小、三中、你是坛泽小学、规划不知名某中；人家推窗湖景、你要过几条马路。这就正湖区和泛湖区的差距。

　　奥体板块：依托广西体育中心，定位体育文化产业城。优势是临近总部基地蟠龙板块，靠近五象湖，方便享受总部基地配套，交通临近地铁三号线、四号线。代表性楼盘是威宁青运村，这个楼盘属于性项目，是 2023 年第三届全国青运会的配套工程。338 亩，总建筑面积约 68 万平方米，总投资约 60 亿元。涵盖运动员公寓、运动员餐厅、医疗中心、安保中心等。其中的住宅部分会在比赛后，经改造向公众出售。

　　今年开发商因为“威宁首府”闹得满城风雨，但是因青运村的“定位”有特殊性。是南宁举办青运会向全国展示的窗口工程，质量应该比较扎实。

　　值得关注的：1、物业管理，对于该地段，改善置业和享受型置业为主。后期小区物业管理能否符合这个窗口工程，对于小区居住舒适度，物业增值保值非常重要。2、传闻中“南宁二中”的选择这个板块。3、即将于 2023 年举办的“青运会”。预计未来两年，该区域会受到更多关注，有助于板块价值提升。

　　良庆大桥南板块：也在抱五象湖大腿，是开发商广告下的“大湖区”板块，代表性大盘良庆天誉花园，是当年南宁的流量大盘，刚需定位，可惜项目品质比较败人品，购房者诟病较多。板块优势，靠近总部基地，以及良庆大桥，不论是过江、还是到总部基地都比较便捷；良庆镇原住民多以及开发较早，学校、农贸市场、镇卫生院等生活配套相对齐全、居住氛围好。

　　不足：板块回迁安置过多，以致于有的楼盘以“无回迁安置”来打广告，标榜身份。除沿邕江部分区域，整体环境较佳外，区域面貌待拆迁或整改。板块价值比上不足，比下有余。

　　五象南板块：得益处于 2018 年，2019 年五象楼市火热，快速崛起。靠一条平乐大道；和没有落地的地铁3号线延长线，炒作起来。大家看看政府规划就懂了，该板块规划了南宁综合保税区、中国-东盟国际物流基地、中国-东盟信息港三大核心产业。定位为一个集商贸、加工制造、信息技术、物流等产业链的国际产业新城。定位关键是“产业、物流园”。

　　下边为五象南规划图：部分为住宅用地，红色是商业配套、粉色是教育用地，的灰色、茄色为物流、厂房用地。大家可以看看商业居住用地（部分有多少）。是不是被 工厂、物流园包围了？

　　如果来到五象南现场，你就可以看到，工程车和物流大货车，接连不断。政府规划决定了，某些楼盘社区小环境再美好，整体宜居性还是差强人意的。想象一下：不说小区内部，是否受到大车、工厂噪音、烟尘影响。但只要你一出门，就是滚滚烟尘、面对四处物流园、工业厂区，进出都是大卡车，过个马路都要 担心避让大车。是不是很酸爽？

　　炒作起来的板块，去年五象南金科城、万科金域国际、炒上 1.3W，现在市场不好，价格毫无支撑力，已经有 9 字头了。

　　经常有人拿五象南和龙岗 PK。从居住的角度考虑，住龙岗虽然到总部基地远 4 公里，我还是会选龙岗。即使住龙岗每天上班多花15分钟，但工作8小时之外的，居住环境，不重要？也许有人，每天扑在工作上。20小时在办公室，很好。但家里的老人，小孩的居住环境不考虑？要每天担心小孩、老人过马路，碰上大车么？这只是简单说居住环境这个槽点，还是没有对比学区，周边商业情况下。五象南PK龙岗，我站龙岗！

　　选择住龙岗，有民族中学学区，有万达茂、宝能、威宁商业还有江景。价格上，五象南一万出头，龙岗不到一万，甚至 8、9 字头。价格更少，配套更好，不香么？

　　插播提示：五象南涵盖一个区域综合保税区，地理位置在五象新区，但不属于五象新区管委会管辖，管辖权在南宁高新区。今年著名房企某“科”五象南项目，就是凭借高新区的政策性相对宽松，进行了商改住。将原先规划的商业体，变住宅楼了，让消费者大呼上当。

　　承接上文，龙岗板块位于邕宁区，我的城建系列文章《邕宁篇》已经聊过，南宁五象东买房？别忘了“国际龙岗”，蒲庙—南宁城建邕宁篇，可以参考查阅，这里再简单说一句：龙岗板块生态环境好，未来规划高大上。目前交通瓶颈较大，略为偏远。考虑到，学区、商业、环境都不错，价格友好，适合中意五象的刚需。板块性价比较高。

　　五象南之那马：五象南已经够“南”了，这个就“南上加南了”。那马离五象核心总部基地 15 公里、如果要过江到市中心超过 23 公里。妥妥的远郊，选那马，是因为传说中的二手“长隆”么？ 曾经雷声大，但现实雨点小。只有合作的开发商“咔咔”的埋头卖房。只卖房，一直没有相关旅游园区兑现。真的呵呵。再过两年， “长隆”真只是传说了。

　　退一步，即使“长隆”真的成了，也只是个旅游休闲的地方。五象南在市政规划中，未来是南部科创新城。说人话，将来只能是卫星城。劝你一句，如果不是科创工作开荒人员，或者要和南宁市区朋友断交，咱还是往市区里看看吧。

　　第二档：奥体板块﹥泛五象湖区域﹥良庆桥南板块：奥体板块居住更纯粹，地段优于桥南板块，泛湖区介于两者之间。

　　第三档：玉洞西板块﹥龙岗板块=大沙田板块：玉洞西方便享受老城区和五象资源；龙岗偏远，环境更宜居；大沙田成熟但杂乱。

　　第四档：五象南：价值依靠平乐大道，等待三号线延长线落地，工业物流园定位，不够宜居 价格：9000—15000 元/㎡ （五象南不一定是五象，忍受得了噪音和物流大卡车 可以选）

　　本文是南宁城区规划系列文章之《良庆五象篇》，本系列已经完成《西乡塘篇》、《江南篇》、《兴宁篇》、《青秀篇》、《邕宁篇》，感兴趣、可点击以下链接进行阅读。