1-5月土地基本“底价”买，房企为啥不抢了？

今年上半年的重庆土拍市场，用一句“不温不火”来形容丝毫不为过，和去年三四月份不断涌现出突破想象极限的“地王”对比起来，今年1-4月的土拍市场似乎少了一丝“火辣”，多了一些平淡，记者观察到，截止到5月6日，今年上半年重庆主城区共拍出了32宗商住地块，其中有14宗是以底价拿地，占据上半年拍出土地总数约44%的份额，这其中到底是什么原因？

（图/牟哥美摄）

数据》》

上半年重庆土拍，低溢价甚至0溢价成主流

据克尔瑞发布的重庆土拍一季度市场报告显示，相较2019年一季度，2020年一季度土地市场呈现量涨价跌，供求量双增，受土地位置和地块因素影响，外拓区地块成交量偏大，且成交楼面价和溢价率均有下降。

而为了更直观地展现出上半年的土拍市场，记者根据相关数据机构发布的1-5月土拍成交数据制作了上表。从上面那张表里可以看出，记者标红的土地是0溢价出让的土地，其余土地之中目前溢价最高的则是3月30日弘扬拿下的空港西区地块，溢价率32.88%，其次则是两江置业3月20日拿下的龙兴地块，溢价率31.33%。

而记者综合1-5月土拍数据，从成交区域上看，北区成交土地16块，西区成交土地8块，南区成交土地8块，北区的绝对优势开始减弱，重庆向西和向南的步伐加快；而从今年上半年所供土地位置来看，不少土地都位于城市1.5环区域，且很多都是0溢价出让，溢价率较高的地块基本上都位于城市热点板块例如悦来、蔡家、空港、华岩等地。

（图/桃李不言）

值得关注的是，今年上半年，重庆TOP10房企中，除了恒大、金科等深耕型、本土老牌房企抓住机会补仓之外，其余TOP10房企暂时还未出手，不过新进重庆房企例如荣盛、弘阳、合能拿地较为激进，拿地平均溢价率超过20%，新进房企中万华则致力于区域深耕，去年进驻水土之后，今年又再次布局悦来北土地，相信未来会在该区域形成规模竞争优势。

分析》》

1-5月土地溢价不高，原因在哪里？

对于上半年1-5月重庆土地低溢价的原因，据资深地产人张鑫分析主要是受三点因素影响。

第一点，从供应角度看，主要是因为今年上半年供应的土地并不是特别的优质，比如界石、含谷、陶家这些都不是属于那种城市核心区域的土地，所以很多房企对于这些土地兴趣不大；

第二点，还是受疫情影响，今年1、2月份开发商销售额不够，拿地的钱也变得更少了，所以开发商们拿地的积极性就更小了，再加上地块又不是特别好，肯定不会花费大量金额去拿地了；

第三点，就是现在很多房企都会选择联合拿地，大家都没有必要为了一块土地去竞争，没有了竞争自然溢价率就下来了。

（图/桃李不言）

另外还有就是1-5月政府拿出来的土地，有些企业在计算之后发现拿地算不过账，因为每个企业都有自己的利润指标，如果一块土地的起拍价过高，企业在计算成本之后发现这块地拿下来不仅不赚钱甚至还要倒亏钱，可能连申请参拍的报告都打不上去。

而且，可以发现的是，今年上半年拿地的企业里面，像龙湖、融创、万科等重庆TOP10的房企都还没有露脸，金科和恒大拿地自然就不用说了，一个是全覆盖，一个是本身就在全国大量拿地，所以综合来看，今年上半年土地市场保持低溢价甚至0溢价也就说得过去了。

延伸》》

5月重庆供地近三千亩，起拍楼面价最高破万

在回顾了5月之前的土拍市场之后，记者从重庆市公共资源交易网了解到，五月份重庆又将供地接近3000亩，从板块来看，主要分布于茄子溪、李家沱、大石坝、寸滩、双碑、空港、茶园等板块。其中，双碑供应3宗地块，容积率均在2以下。茶园供应6宗地块，累计供应面积1475亩。

一业内人士告诉记者，从起拍楼面价来看，在这些地块里，有4宗地块起拍楼面价接近或者超过9000元/