杭州楼市：买二手房时最重要的事你或许从没想过！

　　我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：杭叔，你好，预算300万左右，有购房资格，自住，工作地点在市区，摇号哪个板块的新房，还是去买个小一点的二手房呢？

　　杭叔：你好，老破小不建议考虑，拆不了，也涨不起来，除了配套方面也没什么优势了。反正对老破小房价不要有期待，如果买老破小可能浪费了你首套房的资格，300万摇新房，从丰收湖，运河新城，萧山科技城，以及下沙的项目都可以考虑，这些板块都是有成长空间，你住起来也不远，周边生活还算便利，如果都没摇中，那么九堡和丁桥的二手房也适合，商品房总价低，自己主城区方便，属于上城区，配套也不错。

　　提问：杭叔，你好，我目前有2套房，都是在余杭。一套是庭院深深2居室，靠高架，中间楼层，空着；另一套是桃源小镇18年底交付，3居室自住。目虑要不要把庭院卖掉，可以置换总价360万左右的房子，然后6成首付置换成更有价值的区域，比如未来科技城其他区域。考虑到庭院深深房子时间稍微有点年限了，且是2居室，后续增长的空间是不是有限了。有没有必要置换，如果置换建议购买哪些？

　　杭叔：你好，房子越换越新的思路不会错，如果是户型或地段上的不足，想要卖掉的就会更强烈一些。但难题在于后续的摇号难度大，未来科技城核心区的新房只有无房户才能摇，又很难买到360万的二手房。所以建议扩大选择范围，可以去拱墅运河新城或更远的板块去摇360万总价标的，或者也可以卖出去以后在闲林就近选一个房龄较新、户型较好的二手房。

　　杭叔：你好，这个预算如果你在下沙买，要么楼龄十多年的小区，要么是远离地铁的大学城北，要么是80多平的中间套，还不如到大江东的核心区去买，有地铁，有天街，也有增值潜力，基本上一步到位，如果你预算加不上来，还觉得大江东也不想去，你就买大学城北次新二手房，户型好品质好。具体楼盘选筹，详见知识星球内部分享。

　　提问：杭叔，你好，在申花有一套房，马上交付，打算未来10年住在这里。桃园小镇有一套公寓，想卖掉，但卖低了觉得可惜，卖高了人家有更好的选择。我想在两年内在申花再买一套离我近的，给父母住。所以想问：1.现在卖掉桃园小镇，用卖掉的钱去买申花老破小；2.先不卖，等以后有机会再动，请问怎么怎么做比较好？

　　杭叔：你好，建议等待机会。今年各方面发展大势，对市场有很大的提振效果，所以二手房也会迎来一波涨幅。建议等新政后，红盘潮结束，观察未科的二手房涨势。桃园小镇所在的闲林会受到未科的外溢影响，未科涨会带着闲林跟涨。老破小的涨幅不至于惊人，所以不用担心以后置换不起。