年终特辑·政策篇2022年楼市密集松绑多头并举力促市场平稳发展

　　12月15日，国家统计局发布2022年1—11月份全国房地产开发和销售情况。前11月，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积102727万平方米，下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额104188亿元，下降28.4%。

　　2022年的房地产行业正在经历前所未有的挑战，销售规模全面下滑；与此同时，2022年以来，全国已有超300省市（县）出台政策超千条，政策优化频次达到近年峰值，从支持需求端到支持供给端，从“救项目”到“救企业”，政策力度不断加大，调控措施主要涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度等方面，年底核心一二线城市政策优化力度增加，杭州、成都、西安、南京、武汉、北京等城市政策持续调整。

　　12月15日，国务院副总理刘鹤指出“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

　　时隔多年再提“国民经济的支柱产业”，肯定了房地产的重要性，在当前市场环境下，有助于市场信心的修复。全年多次提到“保交楼”、“支持刚性和改善性住房需求”等关键词，各级部门加大支持力度，避免市场信心再次受挫，通过降费增效等手段，因城施策优惠政策不断升级。

　　随着金融16条与“三支箭”的出台，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。在房企资金压力得到一定释放后，行业才能真正回到正轨，企业与消费者的信心才会逐渐恢复。

　　土地方面，2022年土地挂牌和成交量在近六年中处于低位，全市供应了494公顷，距离年初的供应计划还差166公顷，整体供地计划完成度75%；成交金额环比2021年缩减700亿，全年成交地块溢价率为2.79%，跌至历年冰点，且拿地房企也全部为南京本土国企和城投公司。

　　商品房销售方面，2022年前11月，南京全市商品房销售面积912万平方米，同比下降28.1%，其中住宅销售面积726万平方米，下降34.5%。商品房销售额2648亿元，下降25.8%，其中住宅销售额2338亿元，下降28.7%。（数据来源：CRIC）

　　全年供需两端走低，调控政策不断升级，主要集中在限购松绑，政策放宽等方面，从金融、政策等方面多管齐下，但目前整个城市的“预期”仍处低位，想要扭转目前的状况仍需一定时间。

　　五月出台的新政，放宽了二手房的销售限制，由取得《不动产权证》满三年，调整为合同备案之日起满三年方可上市销售。搭配5月部分区域限购也同时放开，新政出台后二手房成交量明显上涨，市场流通性增强，大大缩短了房产交易周期，利好改善客卖旧买新；而限购政策进一步放宽，南京家庭可购买第三套住房，也进一步释放改善需求。

　　12月21日，在南京市召开的“强信心添动力促发展”系列主题新闻发布会第二场“拓展市场提振消费”专场，南京市房产局发布一系列购房政策的调整。包含卖房1年内重购房退个税、60岁以上本地家庭可增购1套房、长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民购房不需社保证明等。这意味着，外地户籍购房人在南京购房条件进一步放宽，本次从限购层面再次加大优化力度，预计将一定程度提振市场情绪，有望加速市场回温。利好政策贯穿全年，信号意义明显，也为其他城市提供了参考借鉴，短期预计将有更多城市继续优化限购政策。

　　今年以来，南京出台多项调控政策，从试探性松绑到应出尽出，调控力度不断加大；随着金融16条，信贷、债券、股权融资“三支箭”政策组合齐发，以及未来疫情态势缓和的大环境趋势下，南京房地产市场或将稳步向好；但短期内仍难以恢复往年水平，房企融资需要时间，随着房企逐步恢复元气，市场也有望迎来复苏，支持性政策也有继续加码的可能，限购的松绑能从根本缓解楼市压力，让刚性需求和改善性需求得到释放。