这是2021重庆楼市年终总结！

　　2021年是全国楼市跌宕起伏的一年，重庆亦是如此；近日，证券时报发表一组数据：今年全国楼市累计调控近600次！引发外界对于今年楼市相关数据的高度关注。

　　目前，各大媒体机构已对重庆楼市进行年终总结，但密密麻麻的数据让人眼花缭乱；今天，实况时报只和大家谈谈几个重点数据。

　　根据锐理数据统计，重庆主城1月住宅均价为13725元/平，12月为14753元/平，全年上涨约7.5%，全年新增供应约1647.74万方，住宅成交近2000万方；全年商品房销售TOP20房企榜单也正式出炉。

　　相对于北上广等一线城市而言，重庆的房价简直平易近人，潜力巨大，这也是众多投资客“青睐”重庆楼市的主要原因之一。

　　作为全国四大直辖市之一、西部金融中心城市，重庆的房价甚至比成都还要低一个档次；当然，从另一个方面解读，这也代表着重庆人民的生活幸福感比较高，年轻人无需为过高的房价买单。

　　一年时间仅上涨7.5%，约合1028元/平，在重庆基本也符合通胀原理，在刚需可接受范围内，也符合重庆这10年来的楼市主旋律。

　　在全年供销方面，住宅新增供应为1647.74万方左右，而成交达到了约2000万方，这其中有1349万方为上半年楼市旺季时所售，下半年受政策及金融市场影响，仅成交600万方左右。市场总体供不应求。

　　重庆共辖38个区县，除去主城9区外，其他区县总人口约2400万；其中很大一部分人群的购房需求仍在主城，这部分基本以刚需为主，未来几年主城楼市预计还会供不应求，房企仍将持续重仓。

　　同时，市房地产协会也公布了《2021年重庆市中心城区商品房销售TOP20房企榜单》，其中融创、龙湖、万科、金科排名前四，成交金额均超过了100亿元。

　　锐理数据12月发布今年1~11月主城各业态热销榜单，其中洋房共计成交约683.27万方，占比39%；小高层共计成交约424.1万方，占比24.2%；高层共计成交约398.32万方，占比22.7%。

　　重庆楼市经过稳定发展的10年期后，目前已基本进入改善阶段，从近两年的土拍市场来看，除了绝对核心的地段外，大部分地块的容积率基本都在1.5左右。

　　从锐理数据最新公布的住宅成交结构来看，近4年来，洋房+小高层业态成交也呈逐年递增趋势，尤其是洋房部分增长更加明显。可以肯定的是，明年的楼市还是会遵循此规律。

　　首先，目前市场上真正意义上的高层项目已所剩无几，硬刚需房源在近两年已被消化的不离十了，购房者想买也买不到。

　　其次，从购房者的喜好上谈，在纯刚需时代，2梯6户、3梯10户的高层或塔楼仅仅是满足了人们的居住需求，如今购房者越来越看重的是房子的舒适性，认为小区面积越大，单栋楼住的人越少越宜居。

　　最后，目前新拍出的地块基本都分布在新区，综合容积率在1.2~1.5之间，也就是说明年面市的基本全是洋房+小高层。

　　从乐居网发布的1~11月成交热力图上看，北区热度依旧高于西区，排名第一的中央公园累计成交15304套，蔡家为10324套，西区第一的西永成交9465套，大学城成交8999套。

　　首先就是地势优势，北区位于中部槽谷，向北一带更是地势平坦，没有大山大河的阻隔，开发难度小，土储丰富，引发各开发商抢占也是合乎常理。

　　其次，北区面积广阔，细分的板块众多，除了中央公园、蔡家、礼嘉、悦来这“四小龙”外，还有新崛起的空港、水土、龙兴等板块，多板块集中容易形成“聚合效应”，相互势能。

　　最后也是最重要的一点，北区目前已进入10年发展的收官期，区域交通、教育、医疗、产业等基础配套齐全，大部分板块均已兑现价值；

　　尤其是中央公园板块，凭借两江国际商务中心首期的开业，正式对北区各大板块形成一轮“价值闭环”，也正式宣告进入“铂金十年”发展时代。

　　相比较而言，西区由于受中梁山山脉阻隔，即便规划有多条隧道，但在购房者眼中心理距离始终大于物理距离，存在天然劣势；

　　并且西区目前已通车的轨道仅1号线一条，板块内部联系较为不便，居住属性不如北区；可以说，西区目前正处于政策承接期，10年发展的前期，还是需要时间来兑现价值。

　　政策方面要结合全国来谈，截至12月底，全国房地产调控次数高达586次，全年平均每天约1.6次，73省市、249次政策加码。

　　从上半年来看，限制房企融资的“三道红线”及土拍市场的“两集中”引发热议，这预示着高杠杆、高周转、高回报的行业模式正式被打破。

　　7月26日，被纳入“三道红线”试点的部分房企，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%；

　　重庆方面，2021年影响较大的是房产税抑制了投资热度，最新的房产税起征点已确定为25820元/平。

　　稳楼市——加强保障性住房及刚需群体的住房利益，维护楼市健康发展是根本；房子的基础属性就是居住，要坚决杜绝以任何名义进行的房价炒作现象，也正是基于此，今年的重庆楼市得以稳健发展。

　　限资金——房企融资受限，多个民企出现资金链危机，再加上集中土拍后出台的各类限制条件，即使你有钱也未必有地可拿；在此前提下，多个民企现危机，高管换人、集团裁员、项目并购，地产人集体入冬，仅剩国企央企和头部民企幸存，未来房企格局变化明显。

　　2021年主城累计出让107宗土地，两集中后成交97宗，一轮46宗，均价9133元/平，二轮28宗、均价6187元/平，三轮23宗、均价6818元/平，总体均价为7379元/平。

　　2月18日，住建部发文对22个重点城市实施土地集中发布公告、集中组织出让活动的“两集中”政策。其中就包括重庆。

　　4月23日，重庆首轮集中土拍上演，由于面对的是全新的拍地模式及诸多的不确定因素，这轮土拍参与房企较多，多宗地块出现几家房企争夺的现象，最终也基本是价高者得，甚至在一天的时间里三次刷新地王价，其中一地块最高溢价率近130%，一度引发全国热议。

　　这轮土拍也是重庆楼市上半年火热的导火索；值得一提的是，这轮集中土拍也彻底带火了中央公园板块，成交单价排名前十的地块中，有9个位于中央公园。

　　9月23日，第二轮集中土拍在几乎“无征兆”的情况下开启，鉴于首轮土拍的过高热度，次轮土拍设置了如限溢价率、限资金、竞品质等多个限制条件；

　　最终，开拍前夕9宗地块终止交易，仅有两宗地块有两家以上房企竞争，其余全部挂牌成交；土拍市场进入“冷静期”。

　　12月11日，三轮土拍首次在周末上演，本轮土拍热度介于一、二轮之间，部分地块也引发市场的一轮热议；

　　少了诸多限制条件，三轮土拍吸引了少量头部房企参与，最终也仅有3宗地块拍卖成交，其余均挂牌出让。

　　政策及土拍“主演”了今年的楼市的跌宕起伏，此外，2021同样也有一些亮点事件值得盘点，例如：

　　地价最贵：15711元/平，此宗地块诞生于首轮集中土拍，经过多方争夺，最终保利再次刷新地王价拔得头筹，至今无人能破。

　　该地块土地面积约168亩，位于中央公园西，据悦来国博中心仅2公里左右，总体位置不错。巧合的是，在三轮土拍中有一地块距其仅1公里左右，成交价却仅为4033元/平...

　　条件最“苛刻”地块：出现在三轮土拍中，位于观音桥电测村片区，可建体量约24.45万方，其中约14万方为商业。

　　这样的限制条件可以说是史上最严也不为过，最终被华润联手香港置地拿下，或将被打造成重庆第二个重奢消费地；该地块也将成为2022年楼市最大看点之一。

　　单价最贵房子：来福士朝天阁，105627元/平；在去年12月左右，网上曾曝出来福士T3N塔楼部分户型最高单价超过10万/平，在重庆网上房地产网站也确实查得到详细单价；

　　关注度最高事件：两江国际商务中心3大商业亮相，中央公园一直是重庆楼市最热话题之一，拥有着几乎完美的规划及高标准的定位，商圈的开业提前兑现板块价值，预计未来热度还将持续。

　　在政策方面——未来“房住不炒”基调不变，限涨和限跌并举，基于对合理住房需求的支持，明年楼市调控预计会有所放松，但主要体现在购房政策方面，如按揭发放的速度和利率等，总体利于首套购房者；至于利好房企的政策，上半年预计还会持续2021年的主调，转折点应该会在年中。

　　楼市方面——由于一季度银行与金融机构的额度充足，房企的开发资金及按揭的发放均能得到保障，经过一季度的缓冲后，楼市预计会在明年二季度正式回暖；并且由于明年上半年产品多以国企项目主导，产品溢价将得到有效控制，房价会持续稳定甚至小跌。

　　在土地方面——今年后两轮集中土拍均为国字号房企主导，导致大部分民企土储触底，预计明年集中土拍限制条件将有所放松，现金流稳健的民企迎来入市良机，但核心地块仍会有众多限制；限地价、限房价依旧是主旋律。