从数据角度楼市30年及其格局变迁

　　回顾中国房地产的历史，我们需要将时间倒回至1980年，这一年房子被定义为商品，可以进行买卖，房地产成为一个产业。直至1987年，深圳进行了中国土地第一拍，中国房地产才正式进入商业化时代。中国楼市30年销售面积攀升了56倍

　　回溯全国1987-2017年商品房销售面积，从1987年的0.3亿平米，攀升至2017年的16.9亿平米，攀升了56倍，可以找到几个关键的时间节点：1988年销售1.2亿平米，首次突破1亿大关；2005年销售5.5亿平米，突破5亿大关；2008年成交6.6亿平米，较2007年下跌1.1亿平米，成交量首次出现大幅下跌；2010年销售10.5亿平米，突破10亿；2014年成交12.1亿平米，较2013年下跌1.0亿平米，成交量第二次出现大幅下跌；2016年成交15.7亿平米，突破15亿，大幅上涨；2017年成交16.9亿平米，延续了上涨趋势，创历史新高。

　　1993年房价突破千元大关，1998年突破2千，2005年突破3千，2009年突破4千，2010年突破5千，2013年突破6千，2016年突破7千，预计2018年将破8千大关。房价从1991年的786元/平米，上涨至2017年的7892元/平米，30年的时间，房价上涨了10倍。

　　综合全国商品房销售面积和销售价格，可以将中国楼市分为五大阶段：第一阶段1987年-1997年，起步期，商品房销售面积在1亿平米以下，成交价格在2000元/平米以下，量价缓慢增长，与此同时，全国知名房地产企业也大多在这一时间成立，1992年成立的碧桂园、保利、绿地，1993年成立的龙湖、金地、新城控股等，2017年全国销售金额TOP20的房企，有15家在1997年及以前成立；

　　第二阶段1998年-2005年，成长期，1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。福利分房终止，催生了房地产市场大热，销售面积开始攀升，完成了1亿到5亿的突破，房价完成2千到3千的上涨；第三阶段2006年-2010年，波动上涨期，这五年销售面积实现5亿到10亿的扩张，房价实现3千到5千的跳涨，房地产市场处于风口浪尖，调控不断，越调越涨，之后次贷危机爆发，2008年市场降温至冰点，再到2009年政府救市后，量价再度暴涨，这一阶段是中国房地产最跌宕起伏的五年；第四阶段2011年-2015年，缓涨期，房价持续上涨，销售面积增速下滑明显，五年从10.9亿平米上涨至12.8亿平米；第五阶段2016年-2017年，成熟分化期，成交量价再度大幅跳涨，城市格局开始分化，分类调控成为大趋势，按照“一线、强二线、弱二线、三四五线”、“东、中、西”进行城市轮动，城市群概念备受关注，一体化持续深化，环都市圈城市迎来机遇。“4-3-2-1” 整体格局：东强、中涨、西稳、东北缩

　　从1998年-2017年的分区域销售面积占比来看，东部占据近半壁江山，中部地区、西部地区在2-3成左右，东北地区不足1成；从趋势来看，东部地区占比从1998年的61%，下滑至近几年的40%+，仍遥遥领先，并已趋稳，东北地区近几年萎缩明显，西部地区2007年达到25%后，稳中有小幅波动，中部地区保持持续上涨的趋势，2017年已近3成，发展最为可期。

　　从分省市历年房价走势来看，东部地区遥遥领先，北京、上海、天津、浙江、广东5个省份过万元，占据半数，而中部地区、东北地区紧随其后，与东部地区2008-2009年相当，其中湖北、辽宁突破6千，相对较高，而西部区域房价最低，落后中部地区2-3年，四川、重庆、陕西房价靠前。

　　将商品房销售面积和价格进行十字交叉，按照0.6亿平米和8000元/平米，可分为四个象限：高容量、高房价：广东、江苏、浙江、福建；高容量、低房价：河南、山东、四川、安徽、湖南、湖北、河北、重庆、江西、广西；低容量、高房价：北京、上海、天津、海南。

　　借鉴意义经历30年的发展，中国房地产市场容量和房价均达至历史高位，TOP20房企多成立超过20年，市场集中度不断攀升，而城市市场开始分化轮动，房地产市场步入成熟阶段；全国呈现“4-3-2-1” 的整体格局，东强、中涨、西稳、东北缩；中短期内，东部省份，高容量、高房价，仍是房企的重仓区；而中部区域，高容量、低房价，房价轮动补涨，市场扩容趋势明显，将成为中短期重要的产能增长点，如河南、安徽、湖南、湖北、江西等；西部区域，相对较强的省份，四川、重庆也是中短期的投资热点区。

　　作者：周开拓克而瑞项目总监 管理学硕士座右铭：绕过经验，便是创新。转自：克而瑞创新事业部返回搜狐，查看更多