楼市政策大逆转！中央支持因城施策？一夜之间房价迎来大变化

　　所以在4月29日，高层召开了一个会议就中国目前的经济形势进行了讨论，其中重点谈到了房地产的问题。

　　这句话看似简单，但是信息量非常大，今天我就通过拆解会议中关于楼市的内容，说说中国未来房地产市场的走向。

　　这个表述非常重要，其实我们会从新闻发现，最近几个月，全国各地的三四五线城市都在放开对房地产的监管，甚至很多省会城市也撑不住，表示要“松绑”，“停止限购”。

　　现在的松绑，不限贷，不限购，而且你买了以后可以马上卖出，放开了二手房买卖的时间限制，其实这就是鼓励你炒房。

　　所以一下子公布，松绑，停止限售限购，都成为了“正确”，再也不用担心楼市松绑被上面盯着了。

　　所谓的制度就是我们说的“期房”，比如开发商造一个楼盘，规定3年后交房，我们现在把钱交给开发商，打到受政府监管的专用账户，进行专款专用。

　　但是实际上，开发商可以通过各种“合法手段”，把这笔钱拿出来，用来补充公司的资金流动性，然后一步步的滚雪球，从而做大做强，过去十几年，很多地产公司都是把“预售资金”看作是企业资金的重要来源。

　　举个例子，比如有的楼盘进行超额融资，项目挪用被发现，预售资金账户就被锁死，不让提取，结果账上明明有数百亿的资金，就是拿不到，而项目呢却停工了。

　　还有就是企业出了问题，很多债权人过来要债，要保障，而预售资金账户里面尽管有很多钱，但是却动不了。

　　政策的本意是好的，是为了保障老百姓不会买到烂尾楼，但是没想到严厉的政策反而把房地产企业的资金流给切断了，这就出了问题，导致烂尾楼反而更多了。

　　比如2014年-2015年，房地产政策因城施策，逐步放松以后，马上迎来了一波地产大牛市。商品房销售额逐渐上升，从-20%开始，一直涨到50%才停下脚步。

　　那么从这个角度估计，当销售底部开始出现（也就是现在），高层出台利好之后，大概3个季度后会出现实质性的反弹。

　　2，新一线城市，比如成都、杭州、武汉等地，这些城市受到大环境影响，很可能会出现“政策宽松”的情况，但是想要彻底放开松绑，不限售，不限购，还比较困难。

　　新一线城市其实都是人口流入的大城市，比如杭州人口每年流入23万人左右，这些都是增量人口，会带来大量的购房需求，这些地方的房产，有资金还是可以买入作为投资的。

　　3，二三四五线城市。其他的城市的地产很可能会处于一个比较危险的地步，这些城市的限购很可能会“全面放开”，不限售，不限购，房贷利率降低等等情况都会出现。

　　三四五线城市很多都是人口净流出的城市，这些地方的房产不太建议投资，很可能随着时间的推移和大都市圈的建设，变成“烫手山芋”。

　　有，那就是像上一波牛市一样，国家重启货币化安置，用拆迁来致富。这个时候你可以趁机低买高卖。套取利润。

　　总的来说，这次会议为全国楼市打下了两个基调：支持地方政府因城施策，宽松楼市，鼓励居民购房；以及优化商品房预售资金监管，拯救房地产企业现金流。

　　经过了这次地产企业的大洗牌，全国楼市的格局可以基本确定，而房地产商中，小的地产商已经破产倒闭，只有一些大民企和央企能够继续生存下去。

　　所以趁着2成首付，超低利率，等等一系列优惠政策，确实是一个刚需购房的好时机。但是房屋买卖毕竟是大事，买房之前一定要注意是否有足够的还贷能力，否则就会像之前咬牙买房的人一样，陷入“断供潮”。