报告来了 2021年三季度大重庆房地产市场研究与预判

　　重庆经济呈现稳定向好态势，新动能不断培育壮大，高质量发展势头良好；重庆经济运行稳中加固、稳中向好，高质量发展势头强劲。

　　3、行业指标：重庆固投加速，房投占比回升，预计今年呈平稳上升走势；重庆施工竣工增速有所放缓，但均高于同期，后期将稳定增长。

　　3、铁路交通：重庆规划形成“米”字型高速铁路网和15条普速铁路网格局，2030年路网总规模达到5805公里，开创区域发展新格局。

　　1、全国政策：“房住不炒”基调不变，房地产金融监管继续从严，市场端、土地端及金融端等多措并举，保持政策连续性，稳定市场预期。

　　3、重庆新房政策：“四限两控一税”不动摇，重庆金融、预售、土拍政策收紧，助推房地产市场转型升级，稳健发展。

　　5、重大政策：重庆二批次土拍出台新政，采用“限溢价+竞自持/限溢价+竞自持+竞品质” 的方式，控溢价，控预期，稳市场。预售资金监管方面明显趋严，引导房企合理运用资金，防范化解风险，稳定市场。

　　4、大重庆土地市场：中心城区仍为房企投资重心，中心城区新区（体量占比37.96%）为重要增长极。2021年前三季度，大重庆土地成交可建体量2957.60万方，其中中心城区占43.1%，为品牌房企主力粮仓。

　　渝东北各区县土地成交量较低，但均价与溢价表现较突出，其中丰都、梁平、奉节、云阳等潜力区县受房企青睐，品牌房企积极投资，寻求新增长极；而渝东南各区县供地节奏缓慢，开发进程低位运行，土地成交量与成交价均偏低。

　　目前第二批集中土拍中区县房企冷淡拿地，仅24%的区县成交楼面价上涨，其中合川、梁平涨幅较大；区县二批次土地多为底价成交，仅铜梁有溢价，为0.28%。

　　9、大重庆榜单 ：一梯队：深耕+新进+国/央企；二梯队：收并购主导；三梯队：分化度低，类型多元。

　　10、投资区域及激进度 ：区县高中心城区近7%，区县投资呈大分散小集中；缺货型房企/国家队拿地最猛。

　　从TOP20企业整体投资区域分布来看，区县高于中心城区近7%，在区县下沉选择上，增储TOP20投资涉及12个区县，其中一半为中心城区新区区域。

　　缺货型房企积极拿地，其中深耕缺货型房企投资额最大，拿地价最高；国企/央企投资最猛，拿地量处高位；成长有货型房企拿地溢价率走高；有货型房企和新进型房企，增储量处于低位，在招拍挂市场热度高企时，投资较稳。

　　1、商品房市场容量：传统淡季加上受信贷政策的影响，三季度市场遇冷，整体供大于求，均价9963元/㎡，四季度房企业绩压力增大。

　　上半年大重庆整体成交2902.99万方，同比涨幅明显；到三季度7、8月份，传统淡季，同时市场受信贷政策和天气等影响，市场表现乏力，降温迅速，市场整体供大于求，到3季度大重庆整体成交3884.40万方，业绩上涨压力大。

　　从中心城区与区县的成交占比来看，中心城区在2016-2018三年间，因为市场快速发展，成交占比也持续走高，2018年时达到48%；2019年随着各企业在区县布局的项目逐渐落地开售，区县占比回升至57%；2020年，各企业主战场仍在中心城区，区县整体成交量下降，占比也逐年下降，到21年3季度，房企将战场转移到中心城区，区县比例持续下降。

　　2、商品房成交量价：市场降温，超一半以上区县销量同比回落，但价格同比上升，主要是品牌房企项目的带动，其中铜梁均价上涨幅度表现最为明显。

　　3、商品住宅成交量价：超7成区县供销齐降但价格稳涨，璧山成交量价均位于各区县第一，其中成交量占大重庆7%。

　　4、商品住宅市场占有率：中心城区都市区市场表现良好，市占率较高，其中江津、璧山表现突出，占比12.31%，渝东南区域缺乏动力。

　　7、典型企业市占率：一批次典型房企项目分布：3季度一批次成交地块项目陆续面市，中心城区都市区和渝东北是主战场，融创势头强劲，多项目集中首开，市场反响好。