差于“牛市” 强于“熊市”解读宁波楼市2022“半年报”

　　要说刚刚过去的2022年上半年的宁波楼市表现，也许需要从去年的“4·17”调控新政（2021年4月17日起施行）说起。

　　那一次调控之后，宁波楼市由热转冷，被视作楼市“风向标”的二手住房成交量，从去年3月份的7600多套（特指市六区，下同）——这也是全年的最高峰，一路下跌，最低跌至不到一个月成交不足1400套，“腰斩”后再“腰斩”还不止。

　　也因为市场持续了大半年的低迷，包括新房、二手房的价格，在2022年开年时候都已有明显的松动，部分板块内的楼盘以及部分二手房源，价格甚至已较高峰期下跌了20%多。

　　房价的松动，叠加新的一年来临后银贷额度趋于宽松，且房贷利率持续下调，宁波楼市过完年后，在3月份迎来了一波比较强劲的成交反弹。但随后的疫情，终结了反弹，成交再度趋于低迷。

　　直至“5·31”新政发布，上半年的最后一个月，宁波楼市成交终于再迎显著回升，6月单月，市区商品住宅成交套数环比大涨104%、二手住宅成交套数环增幅也超过30%。

　　整个上半年，市区商品住宅共成交16575套、二手住宅共成交13767套，同比去年上半年，降幅都在57%左右。

　　把时间拉长，今年上半年市区住宅这样的成交水平，差不多和2006年、2007年相当，与2016年-2021年这五年“牛市”时候的成交水平比，差得很远；但与上一轮2011年-2014年的“熊市”比，又还强不少。

　　房管部门数据显示，今年上半年，市六区领证预售的商品住宅总套数为14892套，相较去年上半年的32883套，减少了约55%——供应减少的幅度，与成交减少的幅度大致相当。

　　事实上，从“宁波房产”公众版APP上各新盘认购登记情况看，上半年里，市区还是有9批次新盘开盘时的报名人数超过了房源数，涉及楼盘包括鄞州的东境润府、堇麟上府-云汀、江上云境，镇海的春语文澜、新桂沁澜，北仑的通山郡、云起府（南区），东钱湖的观棠晴雨。

　　其中最抢手的一个盘，位于镇海蛟川的绿城春语文澜二批次开盘，总共61套房源，吸引了190人报名，相当于3个人“抢”一套房。

　　从各区域上半年商品住宅成交量同比增减幅度，与新增供应量同比增减幅度比较看，海曙、江北、鄞州、北仑等地，成交降幅与供应降幅基本一致，只有镇海、奉化是供应减得少而成交降得多，而高新区则是供应大降而成交降得少，东钱湖是唯一供应大增、成交也大增的一个区域。

　　据宁波市房产交易信息服务网数据，截至发稿，通过房产中介挂牌、挂牌时间在2022年上半年内的市六区二手住宅房源，总计近40000套。而挂牌时间在去年上半年内的，总计不到15500套。即便考虑其中有成交后撤销挂牌的量，今年上半年的挂售量也应该会大大超过去年上半年。

　　商品住宅方面，从上面各区域新房成交、供应比较图可以看到，上半年里除了东钱湖成交大增，其他地方同比降幅都比较大，成交下降幅度最大的海曙，同比下滑超过80%。

　　而从绝对成交量看，去年上半年新房成交量遥遥领先的鄞州，在今年上半年把榜首位置让给了奉化——是不是有点意外？

　　原因还在新增供应量上。今年上半年，鄞州商品住宅新增供应套数2346套，而奉化则是4503套，几乎是鄞州的一倍。

　　二手房方面，今年上半年还是鄞州卖得最好。但二手住宅成交同比跌幅最小的，是江北，下跌31%；成交跌幅最大的，则是北仑，下跌71%，其次是东钱湖，下跌70%。海曙、鄞州上半年二手住宅的成交跌幅都是59%，奉化跌42%。