打击炒房与平抑楼市！被约谈后惠州连夜发布调控新政

　　8月9日零时整，周一，惠州市住建局等六部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”），惠州楼市调控新政落地。

　　7月29日，因房价地价增长过快，惠州与银川、徐州、金华、泉州等城市被住建部约谈。8月2日，金华出台新政加码楼市调控。

　　“表面上看这是为了稳定楼市，但实则能够降低惠州对楼市依赖。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，由于惠州独特的地理位置，使得这里的楼市与众不同。没有惠州，深圳楼市的需求无法释放，房价还得上涨；没有深圳，惠州楼市规模也不会这么大。

　　多重因素下，惠州楼市调控一直“如履薄冰”。当地一房企人士表示：“调控不能太弱，否则就是落实中央精神不力；调控不能太强，否则楼市就会沉入谷底。”

　　数据显示，受深圳楼市影响，惠州楼市已经进入下行期，楼盘去化困难，市场表现供大于求，但房价并未出现明显下降，今年6月份惠州新房价格环比上涨0.5%，同比上涨6.3%；二手房价环比上涨0.4%，同比上涨5.6%。

　　房价领涨的同时，惠州地价也屡创新高，个别地块楼面价高达9161元/平方米。目前惠州除核心片区外，房价普遍在9000元/平方米上下。

　　“按照惯例，约谈问责后，地方加码楼市调控是必然的。出台新政表明地方响应国家要求，表明地方有作为，表明地方想控制楼市。”李宇嘉表示。

　　7月29日，住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，并指出这5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。

　　住建部要求这些城市，要切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

　　一、建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。

　　二、加强新建商品住房预售和价格备案管理。稳定商品住房供应，商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。

　　三、严格房地产开发资金监管。加强购地资金来源审查，严格落实购地使用自有资金规定。对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与惠州市土地招拍挂。

　　四、进一步完善商品住房销售政策。严格审查购房资金来源。严格执行新购住房三年限售政策，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。

　　五、严格落实配建公建设施。对未按规定建设公建设施的，采取停建、停售措施，暂停开发企业及关联企业购地资格。

　　六、稳步提升住房保障覆盖面。有序推动保障性租赁住房建设，逐步解决好新市民和青年人的住房保障。

　　通知落款是惠州市住建局、市自然资源局、市场监督管理局、市金融工作局、中国人民银行惠州市中心支行、中国银保监会惠州监管分局六部门。

　　政策的前期准备也不可谓不充分。在通知发布的同时，惠州市住建局还发布了对此次通知的政策解读和部分条文说明，指出：“重点片区”是大亚湾经济技术开发区、惠阳区。今后将根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围。

　　国家统计局数据显示，今年6月份70个大中城市房价整体呈现稳中有落态势，但惠州无论是新房还是二手房价格都在上涨。

　　6月份，惠州新房价格环比上涨0.5%，同比上涨6.3%，涨幅几乎与上海、深圳持平。将时间线拉长，今年上半年，惠州新房价格同比涨幅高达8%，近12个月涨幅保持在6.8%—9%；

　　二手房方面，6月份惠州二手房价格涨幅在今年首次扩大，环比上涨0.4%，同比上涨5.6%，高于深圳。

　　土地市场上，据业内统计，今年上半年惠州挂牌出让的39宗土地中“地王”频出，个别地块楼面价高达9161元/平方米，这意味着惠州地价已经逼近实际房价；数据显示，目前惠州除了惠阳、大亚湾和惠城等核心片区房价超过1万元/平方米，惠州其他区域房价普遍在9000元/平方米上下。

　　据惠州合纵联行数据，今年7月惠州一手网签住宅8778套/95.4万平方米，网签面积环比下跌11%，同比下跌高达44%。整体来看，网签数据延续下跌趋势，网签量也是今年以来的次低。仅从惠州全市供求数据来看，库存约15.2万套，去化周期需12.7个月，供求比为1.4，楼市表现供大于求。

　　房价地价普涨，但市场成交并不乐观。对于这种现象，李宇嘉分析称，与惠州楼市独特属性有关，因为惠州楼市需求严重依赖于深圳外溢。目前，受深圳楼市下行影响，惠州楼市正处于下行周期，房价上涨只是结构性因素。

　　“惠州楼市发展离不开深圳概念支撑，我们和客户说的也都是临深优势、房价优势、不限购优势。虽然2017年惠州出台限售政策，但影响有限。”深圳贝壳的一位销售人员向中国房地产报记者表示，在粤港澳大湾区，楼市调控相对弱的惠州算得上是最后投资洼地，比惠州更占优势的东莞，去年领涨全国，今年年初也加码调控了。但受市场下行影响，现在房子不好卖，开发商捂盘惜售现象很少。

　　就投资吸引力而言，中指研究院此前发布的一份研究显示，2021年珠海、惠州、常州、嘉兴等长珠三角城市群内紧邻中心城市地级市，投资吸引力远高于其他区域同级别城市。

　　“调控不能太弱，否则就是落实中央精神不力；调控不能太强，否则楼市就会沉入谷底。不仅是政府，市场也是这种夹缝求生的感觉，但就是这个夹缝，令此前的惠州楼市热度不减。”惠州某品牌房企项目营销负责人向中国房地产报记者表示，目前惠州新政刚刚出台，对市场特别是房价影响尚未明显体现。但今天（8月9日）上午，有一些购房人已经找到销售人员咨询政策会不会对项目有影响，尚不清楚是否会影响最终成交。

　　作为广东省住房政策研究中心的首席研究员，李宇嘉对广东特别是珠三角地区楼市研究颇深，他认为惠州此次新政有三点新内容值得注意：

　　一是房价地价联动。要想控房价必须先控地价，其他城市这么做，惠州也要这么做，企业未来将有机会拿到更便宜地块。

　　三是首次启动限购。按照新政，惠州大亚湾、经济技术开发区、惠阳区等重点片区，非户籍人口限购一套。“这是惠州首次启动限购，也是惠州被列为房地产市场监测重点城市以后，必须要做出‘真调控’的表态。”

　　“由于惠州楼市依赖深圳的属性，这次新政已经是惠州能做到的极限，如果调控政策和效果没有达到预期，惠州后续很可能会追加政策，比如限购加码、税收、认房又认贷等，但力度不会太大，因为一旦出台更严厉政策，惠州楼市就会跌到冰点。”李宇嘉表示。

　　深圳对于惠州楼市影响到底有多大？在过去的2014年，受市场下行和调控影响，惠州一度被人们称之为“鬼城”；也正是这一年，靠着深圳外溢出来的需求，惠州在本地需求弱、人口少的背景下，楼市供应量、成交量达到了全省第一。

　　“没有惠州，深圳楼市的需求无法释放，房价还得上涨；没有深圳，惠州楼市规模也不会这么大，要辩证地看待这个问题。”李宇嘉表示。

　　“目前惠州按揭利率上升到了非常高水平，首套房利率水平为6.82%，二套房利率水平为7.2%。而且，新房和二手房放贷周期都非常长。”李宇嘉判断，限购落地后，未来惠州楼市会开启下行的过程，并倒逼惠州告别楼市依赖。

　　“整体看，惠州新政力度不算小，对项目、企业都提出新要求。我所了解到的有一些项目和公司已经开始重视这次新政，一方面是审视自身，另一方面是加强和有关部门联系，及时响应。”上述品牌房企项目营销负责人表示。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进判断，住建部约谈后金华和惠州相继加码楼市调控，据此可以认为，同样被约谈的银川、徐州和泉州等地近期都会加码楼市调控，这体现了下半年热点城市政策收紧的导向。

　　珠海某房产代理机构负责人在谈及惠州加码调控时表示，在广州、东莞、深圳均遭遇强调控背景下，需求外溢到了惠州、珠海等城市。现如今惠州楼市遭遇打压，珠海很可能是下一个热点城市。

　　对于惠州此次加码楼市调控，以及下一阶段调控思路，中国房地产报记者多次拨通惠州市住建局办公室电话，始终无人接听。

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