南宁大波“商改住”项目来袭 初略预估新增不少于6000套住宅

南宁大波“商改住”项目来袭 初略预估新增不少于6000套住宅军装下的绕指柔19楼    乐居观察发现从今年4月开始南宁楼市“商改住”项目纷纷亮相，预计接下来将有一大波“商改住”项目入市。“商改住”项目背后是什么？将给南宁市住宅市场带来哪些冲击？   商办市场

   乐居观察发现从今年4月开始南宁楼市“商改住”项目纷纷亮相，预计接下来将有一大波“商改住”项目入市。“商改住”项目背后是什么？将给南宁市住宅市场带来哪些冲击？

  商办市场库存高企问题

  2020年上半年戴德梁行发布大中华区主要城市甲级写字楼空置率排名显示，南宁写字楼空置率高达54.3%，位居各大城市之首。随后克而瑞公布的显示2015-2020年，南宁商业市场均供过于求，供求比在1.13-3.57之间徘徊，整体约为1.83；而办公市场供求比则在1.04-3.24之间，近5年整体约为1.54。截至2021年3月，南宁商业库存量约346万㎡，去化周期高达55个月；办公库存则约为257万㎡，去化周期也约56个月。二者合计库存量超过600万方，去化周期均超过4年。

  南宁高楼林立的背后，就是商业市场、办公市场滞销，空置率高，库存高企。而南宁相关部门看到这些问题应引起高度重视并采取有力措施加以解决。进而有了之后的“商改住”政策。

  南宁“商改住”政策应运而生

  去年10月南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知，通知明确对市区（不含五象新区、武鸣区、广西东盟—经开区）内，在2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，在符合要求的情况下，可申请调整为普通商品住宅来开发。

  而通知同样明确了“商改住”项目须符合以下6种情形：

  1、针对的是市区内2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，但并不含五象新区、武鸣区以及广西-东盟经开区；

  2、已结清地价款；

  3、项目（以楼栋为最小单位）未竣工且未取得商品房预售许可证，亦或是项目（以栋为最小单位）未销售，或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见的；

  4、不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内；

  5、项目未被查封或者虽被查封，但做出查封决定的机关同意申请变更的；

  6、不存在其他限制情形。

  南宁“商改住”的政策给商办市场提供合法化。而这一政策的出台，缓解了南宁商办市场的销售压力，随之而来的就是商办市场项目的“商改住”。

  大波“商改住”项目袭来

  “商改住”政策的出台，可以说是给房企将商办项目转成住宅项目有法可依，对于那些难销的商办项目，可以选择“商改住”，毕竟南宁的住宅市场需求要好于商办市场的需求，进一步缓解销售压力。

  政策出台后，广源凤岭壹号院、华润置地中山府等部分项目通过调整部分商办比例，而像绿港国际中心、大嘉汇·尚悦、大商汇城市商业中心二期、南宁国际商业贸易中心C、D区等项目直接由商办调整成住宅。目前市面上公布出来的“商改住”不少于5个项目，而事实远不止于此。

  其中，2021年4月21日，位于江南区绿港国际中心将项目A区用地范围的51层超高层办公楼，由商业办公项目调整为商住项目，调整后拟建七栋32层住宅、一栋11层公寓及1层（局部2层）商业裙房、一所3层幼儿园、地下1层（局部2层）车库。同时，新增设社区居委会用房、养老服务用房、幼儿园等配套设施等，调整后A区容积率3.5，绿地率35%，建筑密度为21.48%，计容积率建筑面积为176282.37㎡。

  位于江南区南宁国际商业贸易中心C、D区项目容积率2.0不变的前提下，拟将不超过133882.83㎡原规划商业、办公调整为普通商品住房（含幼儿园等公共服务配套设施）。

  位于西乡塘区安园西路以北、安阳路以西的大商汇城市商业中心二期项目拟将不超过33717.75㎡的原规划商业调整为普通商品住房，调整后项目计容建筑面积不超过原计容建筑面积187462.58㎡。

  位于西乡塘区安园西路以南、发展大道以东的希望城项目将不超过137364.03㎡的原规划商业、办公调整为普通商品住房（含新增不少于1087㎡的公共服务配套设施）。

  位于西乡塘区吉兴西路以北、发展大道以东的大嘉汇·尚悦项目在容积率不超6.0的前提下，拟将原规划不超过23934㎡的商业、办公调整为普通商品住房（含新增不少于1264平方米的公共服务配套设施）。

  假设这些商改住项目未来规划以100㎡的户型为主，那么初略计算未来或将新增不少于6000套商品住宅。据南宁市住建局公布的数据显示，截至5月25日南宁商品住宅累计可售80089套，可售面积达8753618.8㎡。再加上这些商改住项目，可售房源接近90000套。

  “商改住”对南宁楼市有哪些冲击？

  商改住，于商办市场而言，减少了库存量，使手上商办项目多的房企，通过此举缓解销售、资金压力；于住宅市场而言将加剧竞争；于购房者而言，选择的住宅产品机会多。

  据易居研究院数据显示，2021年1-4月南宁楼市成交较为低迷，新建商品住宅成交面积同比增速2%。从数据不难发现目前南宁新建商品住宅市场的走量并不是很理想，如加上，这些商改住项目的入市，南宁住宅市场的的库存量将会继续增加。

  据CRIC监测数据，2021年4月百城商品住宅库存量达到了57841万平方米，环比微增2%，同比增长1%。其中，南宁消化周期同环比齐增，整体库存风险依旧较大。

  

乐居