建发央著地段虽好入手须谨慎 有可能抢到“烫手山芋”

建发央著地段虽好入手须谨慎 有可能抢到“烫手山芋”关于夜店的电影   近日，有网友向小编咨询“东葛路建发央著能买吗？去看过，地段位置挺好的。”带着网友的这个疑惑小编查询了相关资料并分享一些个人观点，给网友提供置业参考。    属茅桥范围曾是“惩恶治

  近日，有网友向小编咨询“东葛路建发央著能买吗？去看过，地段位置挺好的。”带着网友的这个疑惑小编查询了相关资料并分享一些个人观点，给网友提供置业参考。

   属茅桥范围曾是“惩恶治毒”单位聚焦地

  从2020年1月发布的南宁市中心城区埌东片区LD-04（茅桥）单元控制性详细规划及城市设计获悉，规划范围就是长湖路、厢竹大道、长堽路围合而成。而东葛路一带则是在LD-04（茅桥）里。所以从规划上看，东葛路属于茅桥的控制范围，建发央著位于东葛路155号，那当然也是茅桥的范围内。

  提及茅桥相信很多老南宁人都懂，早年茅桥以长堽路为界，往东方向走左边是兴宁区管辖，右边是青秀区，正是由于两城区的集合部，且是市郊，由于流动人口聚焦，治安环境复杂，发展相对滞后。当然，随着南宁城镇化进程的加快，现该区域发展已有所改善。

  但还有一点不能忽略的是，此前茅桥片区是监狱、少管所、戒毒所等“惩恶治毒”单位聚焦地，据悉，此前广西未成年犯管教所、第一劳教所、广西女子监狱等都汇聚于此。过去东葛路一带是监狱地盘属实，如今，女监、少管所都早已搬迁，新女监目前位于盘龙路。

  据老南宁人透露，建发央著所在地原是刑场用地，是否属实有待求证，介意的话谨慎购买。目前，虽说监区搬迁，但我们可以看到东葛路为界，北面（即建发央著这一面）大多以自建房、小区单位房为主。如：景晖花园，是广西未成年犯管教所景晖花园职工住宅楼等。东葛路北面成熟的大盘则是绿地中央广场，南北则有青秀万达广场，可以说是青秀万达广场、绿地中央广场填补这片区无大型商场和写字楼的空白，才让这一片区有点商业气息。

   地块体量较小 自身容积率大

  谈完建发央著区位，不可否认建发央著地段优势明显， 可以说是两大城市综合体相伴左右，休闲娱乐好去处，但周边不足就是给人感觉置身于单位房、自建房的包围中，拉低了项目档次。

  再看看项目本身，地块体量较小，自身容积率大。建发央著，占地面积19795.62㎡（折合29.693亩），容 积 率3.5，项目体量小，容积率大，属于迷你盘型。而这个迷你盘，应了那句话：小盘盖楼,大盘造城。

  建发央著最大限度的建楼：项目由3栋7层高的叠墅、2栋28-34层的高层住宅、1栋公寓、1栋人才房组成。这个是典型的“高低配”楼盘，即楼盘里由两种或多种高度不同的物业组成，建发央著则是由高层+叠墅+公寓+产权移交房组成，而这种组合目的是最大限度的盈利。

  从项目的效果图可以看到，3栋叠墅被高层包围着，这对于48户叠墅业主而言私密性较差，你在阳台或者露台玩耍的一举一动，高层业主在阳台都能尽收眼底。当然，对于住高层业主而言，小区大部分资源或被叠墅区业主掠夺，居住舒适度或远不如纯高层住宅项目。

  建发央著规划有1栋人才房，说是人才房，给人感觉人高端人才居住在一起“逼格”都不一样，但小编想说或许是安置房安置拆迁户也说不定。小编记得建发央著地块出让时，由于超过了最高限价，需要竞产权移交房移交面积达11300㎡，假如以100㎡/套记算，建发央著有113套房得移交给政府，产权属政府所有。根据近年来南宁对产权移交房处置情况看，主要有以下三种方式：一是各城区政府（开发区管委会）优先选购，用于拆迁安置房源处置；二是对被拆迁人购买剩余的房源，由市属平台公司购买；三是被拆迁人、市属平台公司购买后剩余的房源，政府以作价出资的方式处置给市属平台公司。所以说建发央著提供的产权移交房到底是安置人才或是拆迁户，后期由政府处置，但不局限于安置给人才。这样一看，建发央著未来居住的人员或比较杂。

   同等价位周边大盘二手房更值得入手

   近日小编了解到，建发央著宣传卖点有地铁、学区。首先看，地铁3 号线东葛路站，其实从项目位置来到地铁3 号线东葛路站并不是很近，从地图上看，步行前往地铁口也需要12 分钟。小编实际走了一趟以正常的行走步伐花费的时间更长。

   其次，学区，园湖路小学是南宁排名前10 的重点小学，近日南宁市批复中园湖路小学东校区将设立在东葛路北面、新岸路北一里东面（青秀万达对面） ，紧邻建发央著。这对于该盘而言是一大利好，不过新校区要想取得好成绩还 需要时间的沉淀。且可以看到，建发央著周边 教育资源不够优质，且较为单一，初中按照2019 年地段划分该片区划入 南宁市第五十四中学，算不上重点初中。从这点上看，刚需购房者自住可以买高层，但投资叠墅的话须谨慎，目前项目学区单一，总价太高以后或难以转手，入手或将变成“老破大”。

  看完区位、交通、学区，再看看建发央著的价格。2020年12月10日开始，建发央著陆续取得预售证，截至发稿前，南宁市住建局公布显示，2#、3#、5%、6#、7#均已取得预售证。其中，2#、3#、为高层产品两梯四户34层设计，2#128套房、3#楼185套房；5#、6#、7#为叠墅产品，5#和6#楼各18套，7#楼12套。

   据报道，1 月22 日建发央著首次开盘，高层主力价2.4-2.6 万元/ ㎡；叠墅127-138 ㎡毛坯三至四房；约400 万-620 万元/ 套。据南宁住建局商品房销售公示系统显示，截至发稿前，高层已售9 套，其中2# 已售7 套、3# 已售2 套；叠墅已售8 套，其中6# 已售3 套、7# 已售5 套。

   小编走访周边二手中介门票发现较新的二手房也就两万出头，绿地中央广场二手房124 ㎡单价18000 元/ ㎡，万达公馆参考均价22000 元/ ㎡，对面的竹江景苑15000 元/ ㎡，隔壁景晖花园13000 元/ ㎡。且像绿地中央广场、万达公馆等这样的二手房，属大盘社区功能完善，自身配套自成一体。 且 根据2019年青秀区中小学地段划分，绿地中央广场、万达公馆就读逸夫小学贤宾校区、南宁市第五十四中学。

   综上所述，同等价位建议买周边大盘二手房，即买即可入住，无需等待。

   当然，如介意二手房税费高，周边还有龙光玖珑华府项目参考均价仅1.6W ＋，据往年地段划分，该地段归属园湖路小学（老校区）、南宁育才实验中学（南宁三十中），教育资源优质。