物业实行费用“包干制”，谁来保障业主利益？保证服务品质？

吴先生最近比较困惑，所在的小区物业公司服务出现不少问题，自己到客服中心了解情况。当自己提出想了解收支情况时，被物业公司相关负责人以包干制为由拒绝。究竟什么是包干制，如今小区出现的种种问题，跟包干制有关系吗？对此，吴先生联系了上游新闻，记者也进行了相关调查。

Part1：什么是包干制？

按照2004年1月1日出台《物业服务收费管理办法》的解释，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用的计费方式，在服务过程中，由物业管理企业自负盈亏。该办法是作为一个配套文件出台的。2003年，人们的注意力都集中在物业服务费将告别政府统一定价的模式。在统一定价的背景下，进行转变，这无疑是一种进步。时隔多年，现如今的包干制面临哪些问题？

Part2：骏逸天下小区面临的问题

根据记者调查，业主反映出的，关于骏逸天下小区物业服务存在的问题，主要体现在以下几个方面：

设备设施的老化损坏未修理更换，包括路灯、围栏、运动设施器材，还有整个小区的消防处于基本瘫痪状态；

绿化问题未解决，包括枯死的乔木，未重新移栽，草地的裸露面越来越多；

垃圾清运不及时，垃圾堆积在车库通道越显频繁。

Part3：包干制跟这些问题关系有多大？

有业主向记者提出，为骏逸天下小区服务的重庆新隆信物业管理有限公司，所采用包干制的收费模式，是导致了上述问题产生的直接原因。是否有道理？来分析下。

根据包干制的规则，可以大致表述为一个等式，即：

物管费+公区收益补贴=业主享受的服务价值+物业公司的利润。

等式左边：物管费可以估算，1.5元/平方米，整个小区20万方，一年物业费总计360万。根据骏逸天下业委会与物业公司签订的物业服务协议中规定，将部分小区车位的公区收益补贴用于公共设施的维护，但一年能够产生多少收益，物业公司未进行公示。故总计不详。实际上，骏逸天下从2018年第四季度去，业委会就没有收到过一笔公区收益的账款。

等式右边：业主享受的服务价值，对于物业公司而言，可更换为人力成本和运营成本。

有业主介绍，骏逸天下的物业服务人员，包括保安、清洁员、客服人员、工程部人员，最多30来人，平均每个月的人工成本10万元。根据物业公司经理的解释，包干制的前提下，物业公司运营成本未进行公示。如有个人提出疑问，可上报业委会，由业委会请专业的审计公司进行查账。运营成本未知，总计也不详。

等式很简单，一个清晰的零和博弈。在问题没有凸显之前，如果服务好，没有人会去关心物业公司利润。因为服务价值等于物业公司的支出成本，所以一旦业主感受到服务品质的下降，就会马上想到物业公司是否为了保利润而降成本。

包干制下的不透明，会使所有的猜测，都会朝着不好的方向发展，最终出现拒缴物管费的情况。这种情况下，物业公司的这部分应收收入，转变为了对这部分欠费业主的债权收益。债权变现的过程，无形之中又增加了成本。为了维持正常的运转，物业公司通常采取的做法，就是进一步减少开支，业主体验的服务质量进一步降低，出现恶性循环。

再分析下，另外一个争议的焦点