【第十八届地产风云榜④】2020重庆楼市趋势来了，楼价会怎样？（附前20强榜单）

近日，重庆市房地产业协会正式发布了《2019年重庆市主城区商品房销售TOP20房企榜单》，上榜前三名主城区商品房成交金额均破200亿元。其中融创290.71亿元，龙湖269.71亿元、万科211.05亿元。据悉，本次销售top20房企总业绩高达1930亿元，占主城区整个销售金额近6.5成，市场持续高度集中，强者恒强。

榜单解读：

融创、龙湖、万科包揽前三甲

据铭腾机构统计分析，从2019年主城区商品房成交金额看，融创、龙湖继续领跑主城区商品房市场，业绩均过250亿元；万科势头依然强劲，首次进入前三甲；金科、恒大分别以191.63亿元、145.95亿元排名第四和第五位，以上五家房企销售金额占top20房企销售总额的57%，头部效应明显。

另外，从top20榜单上看，排名前十的房企并未有太大的改变。保利、香港置地、旭辉、华宇以优异的销售业绩继续保持主城区前十的席位，华润2019年全面发力，近三年首次跻身年度前十。同时，龙湖、金科、华宇、协信、东原5家渝派地产代表，以优异的成交业绩和市场认可，持续蝉联主城区商品房销售前二十。特别值得一提的是，新城、金地、阳光城等新入渝房企战略布局成效凸显，持续占位主城区top20榜单。

不过记者对比了去年数据，发现本次top5门槛金额略有下降，去年排名第五的恒大成交金额都超过200亿，今年恒大仍旧排名第五，不过成交金额比去年少了54.3亿，今年仅有融创、龙湖、万科3家房企成交金额超过200亿，值得一提的是，这三家房企的成交金额均超过去年，其中融创2019年在重庆发力明显，将top1成交金额提升23.65亿至290.71亿，特别是融创文旅城项目更是以单盘破百亿的成交金额刷新重庆单盘成交金额记录。另外，去年排名第7的鲁能集团、排名第13的中海地产、排名第15的中国铁建、排名第18的北大资源、排名第20的荣盛地产并未上榜，略显遗憾。

市场分析：

2019年楼市关键词都有哪些？

2020年市场发展趋势如何？

2019年的重庆楼市发生了不少大事，房住不炒、高价地、重庆向西、房交会再现、学区房时代“终结”等等，对于去年楼市的关键词，记者采访到重庆铭腾机构总经理吴小飞，吴小飞认为主要包括以下几点。

第一个关键词是“稳” 三稳是市场调控目的，2019年重庆商品房价格上涨了2%，住宅价格上涨了6%左右，在预期的范围内，重庆楼市进入稳定期，保持健康发展；

第二个关键词是“回归” 重庆楼市在经历2017、2018年市场成交高位后，随着2019年市场成交量回落，逐渐回归重庆正常值，利于重庆房地产长远发展；

第三个关键词是“刚需” 从铭滕机构数据来看，重庆依然是典型的内需型城市，由于有着3000万人人口基数，刚需目前依然是重庆房地产市场主力军，从2019年楼市成交数据上来看，我们发现刚需、刚改产品依然热销，比如西、南区120万内，北区150万内，是热销产品的总价段，而改善产品在土地指标及地价驱使下逐渐增多，不过还是存在着同质化较严重的问题，市场压力较大；

第四个关键词是“西进” 由于重庆独特的两江四山地形，使得重庆呈现组团式发展，过去20年重庆一路向北，新牌坊、金开大道、大照礼、蔡家、悦来、中央公园以及水土、龙兴等向北发展已到顶，随着2018、2019年高新区、科学城的提出，逐步奠定重庆未来发展方向，从2019年西永成交量全市第一，文旅城单盘过百亿已能看出，城市向西已拉开序幕；

第五个关键词是“企业聚焦” 房地产市场经过多年发展，市场聚集度越来越高，2019年重庆TOP20房企占据市场份额近7成，融创、龙湖、万科、金科、恒大龙头企业更是占据TOP20房企销售额57%，头部效应明显，未来做大做强是企业生产法则；

第六个关键词是“土地变革” 从去年的土地成交来看，低容、低密度、小规模地块成为市场主力，容积率1.5左右，限高20-36米，体量10-20万方是2019年供地主力，土拍市场作为楼市风向标，对未来产品线选择、产品排布影响较大。

而对于很多市民非常关注的2020年重庆楼市的发展趋势，吴小飞同样有着自己的看法，他告诉记者，据他分析，明年重庆楼市发展主要会有以下五大趋势：

第一大趋势仍然是稳，市场不会出现大涨大跌，政策端稳定为主，因城施策，部分城市也许会出现一些微松政策；

第二大趋势则是继续回归，据他们预计，明年重庆楼市的成交量将继续回落，受高价地及改善产品份额加大，2020年成交量或将继续回落至重庆正常值，住宅约2100-2200万方；

第三大趋势是价格稳涨，原因在于重庆价格与周边城市对比仍低位，但限价会持续，整体增幅不会过高，预计5%左右，但受高价地大量入市影响，预计住宅价格会有一定上涨；

第四大趋势是区县融城，江津、璧山2020年随着轨道的通车，将会进一步加快融城步伐；

第五大趋势是客户外溢，随着核心区价格持续高位，以及二环轨道、市政配套的完善，刚需、刚改客户将继续外溢，未来，西永、蔡家、水土、茶园、华岩等地将成为外溢客户的主要承接地。

备注：

1.统计时段：2019年1月1日-12月31日

2.统计范围：重庆市主城区。

3.统计口径：商品房网签数据。

4.数据来源：重庆市房地产业协会。