实地打探伏牛溪地王，大渡口高层能否突破两万天花板？

今年5月，中铁建拿下大渡口滨江地块263亩土地，成交总价28.6亿，成交楼面价9301元/平方米。该宗土拍，作为大渡口区域今年以来的首拍，中铁建成为伏牛溪板块的地王。中铁建选择大渡口，选择在此地布局，其项目本身如何定位？如今拿地已过半年，项目现阶段施工进度如何呢？

前往实地，一探究竟

记者实地查看了该地块的情况，以及竞得土地的房企目前的施工进度。

首先到达地块附近的思源公园，从制高点处鸟瞰整个滨江地块。目前所进驻该地块的企业已有数家。现场看来，各方均已动工，平整土地。

（位于思源公园拍摄整个地块的全貌）

（金融街竞得地块土地上，卡车正在作业，进行平整土地）

（中铁建竞得土地外围，堡坎切面已做初步平整）                

高高的堡坎，挡住了探访的路，只能另辟蹊径。驱车到地王项目时，天色已晚。不过，此行不虚。

记者实地查看到，目前营销中心已经建立，建筑工地已初步平整，整个项目尽然有序的运转。与现场施工方管理人员攀谈，了解到一些情况。此项目案名未定，营销中心预计2020年3月亮相，5月份项目首次开盘。产品定位西派系精装，目前修建的首期产品是20多层的小高层。管理人员还重点介绍了营销中心是斥上亿巨资，精心打造而成，到时候欢迎前来参观。记者问及价格，对方表示目前价格没有出来，目前市场下行，区域的价格本来也不高，不方便猜测。 

地王如何定位项目，打造产品，看来早已了然于胸，如今最大的悬念，就是价格了。定价多少，来听听业界人士的看法。

（售房部还是熟悉的精装西派系建筑风格）

（繁忙的施工现场）

势已成，价几何？且听业界人士如何说

一位知情的业界人士表示，中铁建拿地价格偏贵了点，旁边拿成5000多，中间有4000多的价差，大渡口区域支撑很吃力。按照楼面价9300元推算，加上建安成本、资金利息、税费配套费等，成本至少在16000到17000元之间，如果在算上未来的营销渠道等费用，房价套内起码破2万。

另一位业界人士分析，中铁建拿地的几大理由，一是国企融资成本较低，二是自身作为建筑企业建筑成本低，三是其西派系列，作为高端产品溢价能力强。  

听听大渡口人民的心声

业界人士破2万的价格预言，大渡口居民如何看待，记者实地进行了采访。

家住国瑞爱与山的王女士表示，“啊？要卖2万，承受不起。虽然不是土生土长的原住民，但是定居大渡口也有二十年了。大渡口区作为重钢老厂区的所在地，给人的印象一直都是环境脏乱差。全区就三十七中，一所重点中学。目前轨道交通落后，仅有一条轻轨2号线，商圈方面，除了九宫庙商圈成熟外，其他还在打造的商圈人气都不强。如果是在北区，北区2万的项目比比皆是，如果我要买，北区项目将是首选。大渡口房价一直徘徊在1万多，这个价格很合适很宜居。”

另一位陈先生，也接受了采访。他说：“作为土生土长的大渡口居民，看到了重钢搬迁后的变迁。从个人角度来说，对这块区域怀着很深厚的感情。家里经营着家族企业，虽然北区是有很多标杆楼盘，但我并不愿意离开大渡口，更愿意看到大渡口人居环境的改变。从目前大渡口整体楼市来看，之前的项目很小，产品也主要以刚需为主。大渡口确实缺乏标杆楼盘，不是不想买。如果有这么一个项目面世，只要产品做得好，我觉得值，肯定会优先考虑。大渡口还是有一些产业支撑，这些产业带动了一批有高需求的人。”

大渡口的现状

木桶效应讲的是，一只水桶能装多少水，取决于它最短的那块木板。相对于重庆主城的其他区域的房价，大渡口区的房价就是那根最短的木板。

一般来说，区域能否支撑房价取决于高收入人群流入、教育、交通、医疗和商圈辐射力。大渡口区与主城其他区域比较起来，各方面存在差距。

经查询，2019年主城区域高层成交数据，大渡口排名最后，建面均价9254元/平方米。记者也查询了该地块周边的小区的二手房价格，比如古渡春色、科而士天辰美苑、庐山锦程等，均是小户型设计，价格1万到1万2左右。

据了解，当前，大渡口区在政府主导下，正聚焦发展大数据智能化、生态环保、大健康生物医药、文化休闲旅游“四大支柱产业”，大力实施基础设施、公共配套、生态环境、城市文化“四大品质工程”，重点打造钓鱼嘴滨江湾区、九宫庙商圈、伏牛溪、建桥园区“四大重点板块”，全力建设“高质量产业之区、高品质宜居之城”。

（数据来源：领域盛景）

中铁建精装西派系能否加持产品，大渡口区域房价能否摸到2万的天花板？实践是检验真理的唯一标准，市场是否认可，让我们拭目以待吧。

相关复盘链接：

2019年大渡口区域住宅土拍市场回顾，各品牌房企进驻该区域

经重庆市公共资源交易网查询得知，截止到今天，大渡口区全年拍卖土地共计9宗，其中住宅用地5宗。以时间轴为线，情况如下：

5月5日，大渡口滨江地块，土地面积263亩，被中铁建拿下，成交总价28.6亿，成交楼面价9301元/平方米；

5月21日，大渡口核心区，土地面积63亩，被佳兆业收入囊中，成交总价10.5亿，成交楼面价10066元/平方米；

11月18日，大渡口滨江地块，土地面积70亩，被正荣、朗基联合竞得，成交总价5.14亿，成交楼面价5497元/平方米；

11月18日，大渡口滨江地块，土地面积113亩，被金融街、金科、世茂竞得，成交总价8.15亿，成交楼面价5429元/平方米； 

11月18日，大渡口滨江地块，土地面积133亩，被金地竞得，成交总价9.6亿，成交楼面价5636元/平方米。

（中铁建竞得地块，楼面价9301元/平方米）

（金地竞得地块，楼面价5636元/平方米）

（金融街+金科+世茂竞得地块，楼面价5429元/平方米）

（正荣+朗基竞得地块，楼面价5497元/平方）