之江楼市“金三银四”前频现“捡漏”房！卖家多是投资客……今年楼市你看好吗？

　　最近，全知道楼市群在讨论二手房时，有几套中介在推的之江的“特价房”经常被提起，全知道看了看，这些房源挂出来的价格，低于市场价不少，

　　全知道注意到，除了滨之江的这套房源，近期之江的中介推出了不少低于小区市场价的房源，比如云荷廷一套89㎡总价400万（单价4.49万/㎡）、云境一套105㎡495万（单价4.71万/㎡）；上个月镇南某小区一套110㎡房源，以不到2.7万元/㎡的单价成交，都成为了最近之江楼市引发讨论的话题。

　　有群友的观点表示，之江现在之所以出现这么多特价房，是因为之江二手房卖不动了，只能以价换量，还有人认为：之江房价已经跌回19年之前的水平。

　　全知道了解到，这套房源位于高层的一楼，采光、隐私性等都有硬伤，当年新房时的单价就比均价低了4000多元/㎡，所以这套房源的价值并不能代表小区均价。

　　据贝壳平台显示，这套房源22年10月中旬挂出，距今已经近80天，当时挂牌价330万元，两个月时间自降价40万元，而且降价到290万近一周还没有卖出。

　　为什么大降价还没能出手？全知道了解到，一方面不带花园地下室的一楼户型，本来就比较难出手，而这套房子的房东，是当年几个“拼多多”共同出款投资的。

　　这几位“拼多多”当年在滨之江至少合伙买了三套房子，之所以最近急卖，是其中有人“摒不牢”了，想腾出房票去市场上摇新房。

　　至于为什么没有在20年、21年滨之江二手房相对高点出手？那也只能归咎于对市场的判断出现失误了。

　　另一套云荷廷89㎡总价400万房源，也是一套低楼层房源。房东最初挂价435万，据与房东接触的中介说法因为房东急卖，所以价格让步空间比较大，前几天同意降价到400万元出售，但400万价格挂出后房东很快又将价格上调到410万元。

　　全知道了解到，这套400万的云荷廷89㎡房源，在同小区挂牌房源中很具有价格优势，不过也存在一些问题；

　　比如，房子位于小区的大门旁，阳台方向与云荷廷花大心思打造的园林景观刚好相反，望出去正对着小区大门，基本没有景观。同时这套房子装修保护的也一般，“房子进去看一圈有点“埋汰”，开发商送的墙纸也铲掉了”！一位房产经纪人表示，这样的房子买下后，买家可能要进行比较多的整备或二次装修。

　　这周二，去年交付的祥生云境小区挂出一套105㎡小户型房源，报价500万，不过当天房东又降了5万元，对外报价495万，合单价约4.73万元/㎡。

　　全知道了解到，这是一套顶楼房源，房东刚办下产证不久就在中介挂牌，因为众所周知的原因，云境存在一些细节质量问题，比如这套顶层户型，就存在漏水问题，墙纸也因为漏水出现了水渍和斑点。

　　另外，一位之江的房产经纪人告诉全知道，前不久云境有一套125㎡的高楼层房源以626万的价格成交，合单价5万元/㎡，不过带了一个车位，刨除购买车位的40万元，跟这套房源相差无几。

　　所以，这套房源其实算不上特价。只是不到5万的单价，会让人产业误区，这是之区板块，又是新房……

　　“开发商的不确定性和暴露的一些施工质量问题，会持续影响这个小区的二手房表现，同一个地段的其他小区房价表现就会更稳定！”这位中介表示。

　　不过，全知道了解到，这套105㎡房源的优势在于价格正好卡在预算500万元购房群体的预算线上，门槛更低，预计会很快成交。

　　除了最近这几套特价房源，上个月镇南某小区还出现了110㎡总价不到300万元，折合单价不到2.7万元的成交案例。

　　据了解，原房主A与现房主B是朋友，原房主A想腾出房票摇新房，便请B先买下房子代持一段时间，等A处理完打新后再交易回来。结果房子交易到现房主B手里之后，原房主A翻脸不认账，房子便砸在现房主B手里。

　　而现房主B本来就在同小区有一套自住房，这套代持的房源还是一套底层房源，挂了很久都无人问津，最终只能把房子以低于市场价的价格低价脱手。

　　其实，任何事情都需要多角度的来分析，比如有人说，滨之江跌到了3万多，但他却没有告诉你，这是一套高层的底楼层户型，而那些急卖房源的背后，你会发现，投资群体远大于自住改善的人群。

　　另一方面，这几套房源哪怕是降到大家公认的“特价”、捡漏”的价格区间，相比购买时还是有了相当的增值空间。

　　根据2016年云荷廷小区的住宅售价，一楼89㎡房源单价仅2.7万元/㎡，总价也在240万元左右。与现在400万元的二手房价格相比，增值也较为可观。

　　云境105㎡房源开盘时高层均价3.86万元/㎡，那套顶层房主购买时总价在400万出头，两年时间增值也有近百万元。

　　还有滨之江总价290万的一楼房源，当初购买时总价约215万元，哪怕加上了这些年“拼多多”比较高的持有成本，也不会像几个“坑王”板块一样，至少不亏。

　　全知道认为，从这些年来看，杭州楼市的起伏更迭颇有规律性，也带出了一些“坑王”板块，但很显然，之江放在整个主城区，虽然有回落，但仍然是一二手房比较稳定和吃香的板块，整体属于第二梯队的前列。

　　所以，没有必要远低于市场价急卖贱卖，而通过前面几个案例大家应该也看到了，急卖的房东大多都是投资客，里面有“拼多多”合买投资的，有广撒网摇号打新的，也有被朋友坑了接手的……

　　另外，这些特价房源，要么是一楼，要么是顶楼，或多或少存在一些问题，之江很多小区的主力户型、主流楼层，价格体系依然十分稳定。前面说到的滨之江、云荷廷、云境这些小区，目前都是低谷，未来仍有潜力。

　　同时，这也反映出全知道经常表达的一个观点：之江板块十分适合自住，也适合自住＋投资，如果单纯的把之江当做一个纯投资板块，并不是一个最优的选择。

　　全知道观察之江二手房的成交数据注意到，每年春节后的3月到新生报名季的6月，都是之江二手房市场的传统旺季，这段时间之江的二手房成交量也占到全年的近四成。

　　这段时间，家里有适龄儿童要准备入学的改善群体纷纷开始准备置换，之江板块内的置换明显增加，买家群体增多；而之江每年新盘的推盘节奏也较慢，让二手房活跃空间更广。

　　全知道预计，春节后，随着市场政策的陆续出台，之江利好的不断涌现，之江板块的二手房交易又会迎来一波量价齐升的局面。