北海楼市反转：半年卖出一年半销量

　　2017年，候鸟族、投资客大量涌入北海（楼盘），被认为是助力北海楼市反转的中坚力量。

　　广西（楼盘）北海，曾经的商品房库存重灾区，如今库存已经消化到合理范围，甚至火热到多数热售楼盘无房可售的程度。

　　而这个曾经的房地产价格洼地，房价已持续13个月上涨。今年7月份，北海的新建商品房价格环比涨幅全国第一，5月份与6月份环比涨幅均列位全国第二。

　　北海的土地市场亦重回房企视野。8月16日，北海市位于上海（楼盘）交银滩大道东南角的一住宅用地，经过14家房企136次竞买，最终以465.129万元/亩（楼面地价3488.46元/平方米）成交。土地溢价率203.85%，楼面地价创下了北海房地产有史以来的最高记录。

　　2017年，候鸟族、投资客大量涌入北海，被认为是助力北海楼市反转的中坚力量。

　　1984年，当北海被列为十四个沿海城市之一的时候，北海才与一个内地县城的规模相当，面积仅3.5平方公里，城市人口不到14万。1992年开始，一场房地产热潮在整个北海席卷开来。这一时期是北海楼市的泡沫疯狂期。

　　然而，1993年6月24日，中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，将地产业从北海经济体系中剥离后，这个中国最早的房地产泡沫源泉和泡沫典型地区，轰然破裂。北海经济亦跌至谷底。一直到2000年，北海楼市完全停滞。

　　1998年全国开始推动住房私有化，此后全国各地的住房建设活动一直呈增长趋势。北海楼市得以调整和恢复。这期间，北海年度固定资产投资（包括基础设施建设和房地产支出）从2000年的21.8亿元增长到2010年的480亿元，增长了20多倍。

　　2010年到2016年，北海楼市陷入了漫长的低迷期。易居智库研究院数据显示，2011年1月至2012年4月，北海新建商品房库存消化周期长达40个月以上，即库存量足够卖4年左右。虽然2013年北海楼市曾出现过一波小，彼时北海库存去化周期曾降到20个月以下，但2014年17级台风之后又被打回原形，2015年北海商品房去化周期再度升至30个月以上。在这样的下，开发商只好慢悠悠的建楼、慢腾腾的卖房。于是，北海随处可见在售楼盘。

　　自2016年年末起，北海楼市迎来反转期。首次销售高峰出现在2016年11月至12月，这部分购房人群主要源自北海市购房补贴即将到期前的集中买房。

　　2015年12月，《北海市人民关于促进房地产市场平稳发展的若干意见》显示，对北海市购房补贴政策相关内容通告如下：2015年11月17日至2016年12月31日期间，在北海市市区范围内（包括海城区、银海区和铁山港区）购买新建商品住房（不含垂直分户商品住房）并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴。

　　“开始这个补贴没什么效果，2016年9月之后购房人群开始大规模进入，现在购房已经没有补贴了。有效期只限2016年。”有当地购房人士称。

　　第二波购房高峰是在今年3、4、5月，大批外地人集中到来购房。有机构测算，这两波购房高峰共卖出住宅28028套，共247.61万平方米，而往年同期（2015年10月至2016年5月）网签仅10451套，92.3万平方米。也就是说，仅用半年时间就卖出了以往一年半的销量。

　　北海市住房和城乡建设局统计数据显示，截至2016年12月底，北海市新建商品房存量面积为318.83万平方米，虽然今年1-4月份新增住宅5888套，但2017年前四个月便去化了16225套的楼市库存。

　　“猝不及防之下，北海楼盘销售迅速出现了三大变化：一是售罄的项目不断出现，在售楼盘由过去的密集变成了稀疏；二是以往卖不动的楼盘见到市场好转，又重新包装开卖，选择性不多；三是部分畅销的楼盘，后期开发节奏突然跟不上。”北海当地房地产人士指出。

　　易居智库研究院数据显示，2017年5月，北海新建商品房库存去化周期降至13个月，7月末，去化周期小幅反弹至17个月。

　　与此同时，北海新建商品房价格亦持续回升。国家统计局数据显示，7月全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中，北海环比上涨1.5%，位居全国榜首，且已连续三个月蝉联环比涨幅前二甲。

　　北海市住房和城乡建设局统计数据显示，今年一季度北海市新建商品房网上签约9699套,签约面积83.64万平方米，同比分别增长135.47%、132.53%。其中，外地人购置新建商品住房面积66.03万平方米，外地人购房面积占比约为80.49%。

　　“北海属于典型的外销市场，本地刚需购买力有限。今年的头几个月，中国北方周边地区的严重雾霾，帮助推动北海的购房量增长。北海的气候和沙滩，也使这里成为中国国内一处度假及养老胜地。”北海当地开发商表示，北海70%以上购房者都是“候鸟族”，一年只住6个月。

　　所谓候鸟族，指随着物质生活的提高，人们、生活方式的转变，许多北方人会在进入冬季之前会像候鸟般飞向南方那些风景宜人、休闲、无污染、气候适宜的沿海城市作为冬季的巢。

　　中国自古就有“朝沧梧而夕北海”之说。2005年开始，北海连续入选“中国十大宜居城市”之一。可见，北海，确是一个理想的候鸟栖息地。

　　北海楼市的异常火爆招致了政策的调控。5月22日北海市发布的《北海市人民关于加强房地产市场调控工作的通知》中明确：严格执行商品房销售明码标价，房源和价格经报备后不得上涨，需要调整价格的，必须重新备案；凡在北海市（不含合浦县）新购买第二套及以上的新建商品住房，须自取得不动产权属证书满二年后方可转让。

　　调控意图很明显：近期暴涨的房价，遏制伺机炒房现象，规范北海房地产市场健康发展。

　　除了适宜的居住，北海还迎来一个政策利好，即“一带一”新的发展风口。2017年4月19日，习总在广西北海市铁山港公用码头考察时表示，铁山港有区位优势，发展前景广阔，将来是北部湾经济区一个重要依托，要建设好北部湾港000582股吧)口，打造向海经济。

　　根据北海市房地产交易中心数据，2017年7月，北海新建商品住房仅网签1992套18.07万平方米，相比5月份网签6313套57.26万平方米，相当冷清，也远低于6月份的网签3487套30.83万平方米。有分析认为，受调控影响，新的购房人群没有出现是网签大跌的关键因素。