中国楼市泡沫有多大？这九大城市或面临崩盘

　　老钱庄财经3月28日讯：3月26日，周小川在海南博鳌论坛上说，“货币政策经过多年QE，全球已到达周期尾部。”这意味着货币政策将难以持续，信贷偏紧的日子来临。这让市场高度紧张....

　　周行长还说，当货币政策宽松，很可能会导致通货膨胀，或金融泡沫、房地产泡沫，这是当初没有预料到的。但当时为了解救对抗金融危机，也没办法，需要取舍。

　　言外之意，周行长这是变相的承认了货币宽松导致房地产泡沫，中国的楼市泡沫到底有多大?如今，当货币紧缩周期来临，泡沫会不会破裂，哪些城市最呢?

　　2、上海、厦门、、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫;

　　3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、、、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和之外，其他10城属于微型泡沫。

　　需要说明的是，这是截至去年三季度的数据，因为、广州和一些二线城市在去年四季度到今年一季度还在大涨，房价收入比和泡沫数据有所低估，但深圳上海这半年保持稳定，差不多能反映目前的现状。

　　泡沫指数多少才算高?拿国际的三大参数生搬硬套，根本没法得出结论，比如美国2005年的房价收入比到达历史最高峰才6.4，但楼市泡沫在2007年才破灭，日本在房地产泡沫破灭前，东京都市圈的房价收入比最高达到18，去除税费大概在12左右。1997年最高是38.7，但2003年降到13.2时又再次回升，一直到2011年达到最高44.7，房价至今也未破裂。

　　深圳去年的房价收入比达到了38，是中国房价收入比最高的城市，租售比就更没法比了，年租金回报率才1.2%，空置率倒是很低，不像惠州那样的鬼城。

　　而且深圳的房价收入比在08年都超过了国际指标6，2014年也到了20，那时候看也觉得泡沫已经很高，但现在回看那时候的价格，没人会觉得有泡沫，中国人愿意双方举三代之力给一对小年轻夫妇买房，简单算一个城市居民的可支配收入是没法真实反映购买力的。

　　再说租金回报率是很低，但中国就喜欢自己买房才感觉有个家，因为租房太了，搬家搬到累觉不爱，而在美国就完全不同，赶租客走可以投诉业主，法律是租客的，租房比买房更方便划算，所以根本没法直接对比这些参数。

　　最近还非常流行一个说明泡沫大小的数据，就是中国房地产总值与P的比值也达到了惊人的250%，超过了美国(2006年约170%)和日本楼市泡沫高峰(1990年约200%)时。

　　还有M2/P数据，以及劳动力人口到达顶峰等各种数据的直接对比，都证明中国泡沫已到破灭时。

　　如果仅是以这些数据判断中国楼市泡沫要破灭，我认为依据不足，因为中国与美国、日本的M2计算方法不同，没有可比性。同时，中美日的人口差异较大，中国的劳动人口、购房适龄人口总数依然在高位。

　　最关键的是，中国2016年底的城镇化率还只有57%，农民转至城镇的购房需求依然很大，只是需要时间积累首付款，日本泡沫破灭时，城镇化已经在百分之七八十了，美国就更高了。

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