城中村变身城市开发“新地带”(图2016年12月6日

“城中村”即将迎来春天

多个城中村正在摸底

广西发布指导意见：盘活城镇存量建设用地

Text/记者梁宁宁韦任兰Photo/刘国里

由“村”变“城”的过程，不仅仅是建筑体的以新换旧，更是一种生活方式的改写。

自治区国土资源厅近期发布《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》（下称《意见》），界定城镇存量建设用地盘活范围，分类盘活城镇存量建设用地，完善盘活存量建设用地手续，健全盘活存量激励机制。

《意见》提出：“鼓励城中村，将集体建设用地转为国有土地后，可用于商业开发等。”城中村存在生活恶化、公共设施需要、治安恶化、污染等情形之一的，鼓励农村集体经济组织开展更新。具体鼓励措施如下：符合相关规划的存量集体建设用地，可由原农村集体经济组织申请，经批准征收为国有土地后，再由原农村集体经济组织自行或合作开发，如建设商场等，但不得开发商品住房。同时，布局散乱、设施落后的旧城镇用地，也鼓励原使用权人进行再次开发。为提高利用效率，原使用权人可收购邻近的多土地，申请集中连片开发利用。开发范围内的边角地、夹心地、插花地等，在符合规划的前提下，也可通过调换、归并等方式调整、集中使用。

《意见》还提出了一些灵活可行的盘活措施。比如除土地使用权人外，还鼓励社会资金参与盘活。可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业承担拆迁工作，拆迁费用可从土地出让金中支付补偿。为鼓励城中村，可适当提高对原农村集体经济组织的补偿标准。

近几年，南宁市城中村不断取得进展。从2005年开始，南宁市曾出台《南宁市“城中村”建设若干》、《南宁市“城中村”综合建立股份合作制的若干》和《南宁市“城中村”综合农转员就业和社会保障若干》3大文件，力图对南宁市城中村进行综合。2013年的《南宁市人民关于加快推进城中村的实施意见》，主要对邕江沿岸及城市主干道两侧的成片城中村，并重点加快建设陈东村、位子渌社区等19个片区。

城中村、旧城镇建设用地，有很多处在城市老城区，其中一些周边已是高楼林立。这些土地盘活后，会不会都用于开发高收益的商场、商品房？对此，《意见》明确，盘活的建设用地要优先安排用于道、市政、教育、医疗、绿化等公共设施建设，促进文化遗产和历史文化建筑。对用于经营性房地产开发的项目，可强制配建一定比例保障性住房。为避免出现“强制盘活”，《意见》还强调要保障原土地使用权人的权益。原使用权人不同意的，不能强制实施。相关规划、拆迁安置、收益分配等方案，也要依法进行听证论证，平等协商确定后向社会公告。

核心地段，优质城市资源的高度汇聚，决定了土地的稀缺性，土地价格一直居高不下。每一个城市发展过程中，主城区域平整、净地的供应量都非常有限。为此，开发商不得不寻求新的开发领地，城中村项目或许是一个新的掘金之地。

业内人士分析，城中村项目的商业开发，改写了南宁城市的商业格局，各个区域综合体的出现分流了城中心的消费，形成多个副中心发展的局面。

作者：梁宁宁韦任兰Photo刘国里

城中村或变身城市副中心

优先建设公共设施和保障房

城中村工程浩大，从拆迁、安置、补偿等前期的资金投入，再到土地的成交以及后期的规划、建设，都要投入很多人力、物力和财力。因而，要完成整个城中村项目的开发，需要巨大的资金。

从其他城市的中，可以看到城中村商业开发带来的效益。如昆明的城中村计划启动后，城中村项目的土地成交一直“唱主角”，甚至当年的城中村项目用地成为土地供应的重头戏。广州已有林和村、琶洲村、猎德村等多个旧村成功上市，上市的旧村项目几乎全部变身豪宅，售价远超周边楼价。而反观南宁，近几年来，一些由城中村的旧城用地也陆续上市，但在旧改用地中仍占较小比例。据相关负责人透露，相比旧厂房等区域，城中村的难度更大，需要的时间也更长。

南宁市城乡建设委员会相关负责人透露，目前南宁有很多城中村，不少村落正在中。但盘活开发上市要根据城市整体规划，符合规划的要求才能进行商业开发。目前南宁城中村的摸底未完成，暂不能预算可盘活上市的数量。目前有5~6个村正在试点，推进进度不一样，具体情况比较复杂，主要难度在于村愿以及对后的补偿。

城中村集体建设用地转国有

城市土地“寸土寸金”的价值，在主城区核心区域更能体现。

政策出台

“把在城市中利用率低、效能低的城中村进行，可使利用价值达到最大化。”南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司副总经理漆四林表示，南宁的淡村是个比较成功的例子。“若能集中规划、统一开发利用城中村商业用地，不仅能够给城中村村民稳定收益，还能提升城中村甚至整个城市的形象。”城市的商业业态得到统一规划后会更上档次，根据城市不同板块商业需求，进行合理的商业布局，增加区域性商业共性，对调解社会需求是有益的。

城中村，对于一座城市而言，意味着一次重新洗牌。翻开南宁地图，不难发现，不少城中村处于城市中心地带，如何摘掉城中村身上脏乱差的标签，如何让它们？广西近期发布《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》，盘活城镇存量建设用地，鼓励城中村，将集体建设用地转为国有土地，可用于商业开发。

业界观察