至3月30日为止新政策满月 楼市成交开始反弹3月30日楼市新政

原标题：3·30新政满月楼市成交反弹

根据亚豪机构数据统计显示，3·30新政之后，4月1日-27日，新房商品住宅在剔除保障房后，共实现成交5324套，成交面积55.38万平方米，成交套数、面积分别相比上月同期上涨了49%和52%。二手市场的成交回暖表现得同样迅速，根据亚豪机构数据统计显示，4月1-27日二手住宅共实现成交13619套，成交面积120.94万平方米，相比上月同期增长了44%、42%。

3·30新政落地满月，房地产市场的成交迅速回温，“日光盘”再现楼市。受益于“营业税5改2”和首付比例调整的影响，二手房市场率先升温，而在改善型需求的支撑下，新房市场也持续发力。根据亚豪机构的统计数据，新房和二手房的成交套数均相比上月同期增长了49%和44%。业内人士预计，5月份还将继续维持上涨趋势。

其中，领秀慧谷3月报价为28500元/平方米，其周边在售项目均价基本已在30000元/平方米以上；首创伊林郡3月报价17500元/平方米，相比上期报价下滑14%；首开常青藤3月报价36000元/平方米，相比去年42000元/平方米的报价下滑了14%。

二手房成交增速超新房

“不论是去年的9·30新政还是今年的3·30新政，总体而言对于二套改善型需求的支持力度不断加大，尤其是3·30新政中的营业税5改2直接刺激了卖一买一类升级置业客群的换房节奏，使得这类客群能够更快地将小房出手，购置大房。”高姗说。

高姗认为，在商品住宅库存量依然位居高位的背景下，房企仍然把去库存作为首要任务。那么，在楼市成交量刚刚开始复苏的时机，房企为了借助市场契机加快销售速度，最有效的手段就是价格。较低的价格在区域内形成洼地效应后，才能促使这三个项目在3·30之后，借助政策利好，实现成交。

另据中原地产统计，截至4月26日，54城市住宅已经达到了21万套，全月有望出现25万套左右的总成交量，这一成交量将比3月份的上涨超过10%。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，3·30新政当中，相比“二套商贷四成、二套公贷三成”这一首付成数的变化，影响更大的当属“营业税5改2”这一税费变化的。贷款成数的降低虽然能够缓解部分改善型需求的首付资金压力，但是对于整体购房成本支出并未起到降低的作用，因此这一条款更多的是起到“改善市场预期”的作用。而营业税的调整则不同，在免征年限由5年改为2年之后，以一套符合条件的过户价格200万元的房屋为例，其直接能够节省11.2万元的营业税，购房成本的直接减少刺激了需求的，使得二手市场成交回暖速度远远于新房市场。

二手房升温带热新房市场

改善型户型成交占比上升

从4月成交面积特征来看，虽然70-90平方米的中小户型成交依然占据主导，但是改善型户型成交占比出现明显上升。

楼市的传导非常明显，基于二手市场供应的“散户”特征，在成交快速回暖的势头当中，卖方难免会出现提价现象。与此同时，新房市场由于面临较大的库存压力，近期价格快速上行的可能性较小，更多的项目会选择平价甚至低价推盘以争取此轮放松新增所的需求，加快去化，减少库存压力。部分“卖一买一”、“卖二买一”的二手业主在卖房套现后可能会选择购买新房，在下一阶段为新房市场的加速回暖贡献力量。

中原地产分析师张大伟表示，、上海、深圳等城市，都在2014年再次出现了日光盘，一线城市的住宅用地供应减少，这种情况下，一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。“在近期政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市，下一阶段市场上行行情可期。”

根据亚豪机构统计数据显示，4月（截至23日）90-120平方米的户型产品共实现成交1001套，占比26%，相比上月同期上升了4个百分点。另外从均价特征来看，4月（截至23日）单价10000-20000元/平方米的中低端产品成交占比出现下滑，由48%下滑至38%，而单价20000-30000元/平方米的中端产品以及单价30000-60000元/平方米的中高端产品成交占比均出现上升，分别由13%、35%上升至20%、38%。

另外，就目前的市场表现来看，促使近期成交回暖的主力军多为低价入市项目。4月成交排名前五位的项目当中，除去海淀·嘉郡和住总正华·新国展满庭芳两个自住房之外，其他3个项目均在3月低价入市。

高姗预计，5月份新房市场的成交将延续4月的态势，呈现一上涨局面，而价格在一定阶段内仍将保持稳定。