楼市“去库存” 卖房各有招2016-2-6楼市新政具体内容

展望2016年，房地产宽松政策仍将持续，一系列调节市场供求关系、缓解库存压力的政策、制度将继续推进。中国指数研究院有关专家表示，未来可能会推出的政策包括：推进保障房及棚改货币化安置，推进以满足新市民为出发点的住房制度，逐步建立购买和租赁并举的住房制度等。

值得注意的是，这种情形是在新增供应并为同步增加情况出现的。国家统计局公布的数据表明，截止到2015年末，全国房屋新开工面积为15.45亿元，同比下降14.0%；全国房屋施工面积达73.6亿平方米，同比微幅增长1.3%；全国房屋竣工面积为10.0亿平方米，同比下降6.9%。在这种情况下，库存量的快速上升并达到历史最高水平，这意味着楼市需求已经出现了萎缩迹象。

巨大的库存压力，让各地楼市感受到了前所未有的去库存压力。

通过针对不同地区的销售情况进行对比发现，库存量的大幅上升，主要来自部分二线城市和三四线城市。易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出，虽然有部分热点城市因为经济面较佳、具有较强人口吸纳能力，购房需求充足，成交大幅放量，如苏州（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）等，但也有二线城市库存压力并未得到缓解，诸如大连（楼盘）、沈阳这类城市的库存量仍高居不下，其中大连消化周期仍高达28.2个月，去库存问题已经达到刻不容缓的地步。

1月23日，在自治区第十二届人民代表大会上，提出“推动建立租购并举的住房制度，引导房地产企业转型发展。取消过时的性政策，刚性和改善性住房需求”，推出新政来加大楼市去库存力度。

更多地方跟进

地区 出台时间 主要内容

春节前夕，各地在开始着手准备去库存，并相继出台去库存措施。

专家预计，考虑到春节前各地将会陆续召开良好，因此会有更多地方将会推出去库存措施。在2015年，央行5次降息、4次全面降准，房贷成本已经降至历史最低，同时，降首付、减税负、公积金调整城市不断扩围、全面放开二孩等政策频发，均利好房地产市场发展，同时也使得少数地区库存大幅下降。但不可否认的是，多数地区库存压力并未有效解除，因此在如何化解库存，将会成为2016年楼市政策的核心目标。

据了解，出台刺激措施的地区，基本都承受着巨大的库存压力。如海南，截止到2015年末，海南省待售商品房面积已经达到1400万平方米左右，较上一年同期涨幅同期超过4成。此外，湖南房地产市场的库存压力也不小，有的地方消化周期达到2至3年。

不过，一线城市以及房价处于上涨过程中的部分中心城市，未来政策进一步放松的可能性不大。如深圳（楼盘）去年12月楼价同比升幅接近惊人的50%。上海（楼盘）明确提出要房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷政策等意见，明确出调控进一步“从紧”的信号。

根据国家统计局公布的数据来看，楼市库存量达到近年来新高。数据表明，全国商品房待售面积不断上升，全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米，较2014年增长了近1亿平方米，其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。

福建 1月19日 鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。

本刊不动产研究中心了解到，重庆（楼盘）是2016年第一个出台去库存措施的城市。在1月18日，重庆出台包括税收、金融等在内的多个方面刺激措施，来加快当地楼市去库存速度。随后，包括福建、湖南、海南（楼盘）等地区，也纷纷出台措施，为市场去库存做准备（具体可见表）。

专家预测，接下来会跟进的城市主要是库存压力较大的城市。从库存消化周期指标来看，现阶段超过15个月的城市有大连、泉州（楼盘）、烟台、徐州、沈阳、海口、青岛（楼盘）、西安（楼盘）、（楼盘）等，市场整体供大于求，去库存压力不小。海南省在前不久已经出台政策，致力于消化现有库存，而这些城市由于去化库存的迫切性更高，因此接下来可能会跟进，出台新的刺激措施。

丁祖昱进一步指出，但大多数三四线城市库存问题依然严峻，原因在于：一方面是在当前库存高企，城市的新增供应量仍大幅增长；另一方面是城市经济发展水平有限，大部分内生需求已经得到满足，外来人口导入需求不足导致成交不振，未来这些压力城市的库存问题还需要更长的时间改善。这类城市诸如徐州（楼盘）、烟台（楼盘）等。

文/本刊记者 甄爱军

重庆 1月18日 促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地预征率执行1%。

在未来一段时间内，将会有一些利好政策持续出台，以刺激市场购买力的。

海南 1月21日 将采取10条措施全力推进去库存和转型发展，逐步降低商品住宅开发比例，增加经营性房地产比重，推动房地产从单一产品向多元化产品转变。同时取消过时的性措施，营造主要依靠市场进行产业重组的可预期。

1月24日 将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策、鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款；同时还将探索共有产权等措施，逐步消化大平方米住宅库存；推动建立租购并举的住房制度，引导房地产企业转型发展。取消过时的性政策，刚性和改善性住房需求。

库存达到峰值

表 部分地区出台去库存措施

多地开始行动

湖南 1月20 以货币化安置为主要手段的去库存措施。原则上要求2016年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。同时公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，给予租金补贴。此外，还提出大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、发挥公积金政策效应等去库存措施。

2015年部分城市楼市的供销两旺，并未带动全国楼市整体“雄起”，部分二线城市以及大多数三四线城市成为库存高压区，并承受巨大的库存压力。可以预见，未来一段时间内，各地会陆续出台刺激措施，以加快去库存速度。