新政出台后上海房价会不会涨 楼市营销专家真材实料“指点迷津2016-1-19上海

开发商在观望？在行动！“24小时不打烊，72小时不涨价”，到今天终于有人喊出了“无理由退房”。撇开其中炒作的部分，作为业内人士，该如何看待新政背后的三方博弈（购房者、开发商、二手房东）？

说了那么多，结论还是要抛的：期待房地产市场价格暴涨那是！局部微涨或折扣收窄是会发生的！局部可以理解为区域、企业、项目、户型。但这个可能性6月份的概率最大也最明显，企业半年报前先冲量后提价也是情理之中。

大象和蚂蚁。一个顾虑多销售策略、运营计划、现金流，但是反应慢；一个船小好掉头，随行就市。

购房者痛并快乐着，享受了实惠，但也许没有想象的那么多。

读了以上各种数据和分析，亲，你还敢说暴涨吗？你还认为会暴涨吗？

1.资金面：2009年M2增速27.68%，今年的工作报告目标12%。结合去年广义货币M2供应量，预计今年达到137.58万亿元，绝对增幅仅为14.74万亿元。今年目标货币增幅实际供应量,较2009年增幅绝对数字相比仅增加1.64万亿元。再说2009年商品住宅成交均价仅为15893元/平方米，而今年商品住宅成交已达到28527元/平方米。成交均价已经翻一番，在这样的情况下，2009年和今年的市场资金状况还能一样吗？

1、现金流：对于开发商而言，现金流是第一位的。前几天Wind有个统计数据显示，沪深两市75家公布了去年年报的上市房企，平均负债率74.05%，前年同期是73.83%。特别值得关注的是，短期借款同比大增29.33%，房企短期还债压力相当大。另一个统计反映房企资金面的指标，也说明了同样的问题，去年房地产开发企业到位资金同比下滑了0.1%，而过去十多年增幅多在10%以上。

1500万元以上的豪宅，那绝对拼的是资源！

一是总房价低于500万元的刚需首置和首改。

沈扬： 新政后的相

2.供需关系：2009年上海房地产市场供求比为1:1.35，当年商品住宅库存479万平方米，呈现供不应求局面。而去年房地产市场供求比为1：0.74，当年商品住宅库存1282万平方米，呈现高库存状态。今年能达到1:1供求平衡吗？还不知道，但明确的是，目前库存量仍然达1234万平方米。2009年全年商品住宅交易量逐月单边上扬，全年1865万平方米。今年估计也就能破千万平方米一点吧（以上数据来源：网上房地产）。今年较2009年均价几乎翻番，基数都那么大了，涨幅不收窄才怪，如果暴涨就成楼市灾难了。

500万元以下的刚需，绝对是拼价格的红海！说好听点拼性价比，实际就是价格肉搏。

于是，市场开始升温了，从温水一高涨。

我对今年上海楼市价格走势的观点是：整体平稳，局部略涨。

购房者的选择题

以此来看，一手房还是充满了性价比的购房选择。

营销更要抓住从众心里，场子要热闹、价格要实惠、客户要被尊重。好消息是：前两年拿的外郊环区域单价地王，均看到了被“解套”的曙光。

4.：2009年投资渠道单一，四万亿余威不断发酵，通过钢贸和影子银行变相流入楼市，热钱爆发井喷，投机味道浓烈。而今年股市机会大、互联网金融创新不断、境外移民和固定资产投资消费稳步提升，再加上上海限购不解除，各方汇总也是谨慎看多者为主。

去年500万元以下刚需住宅成交涨幅仅5.6%，而从全市住宅成交表现来看，涨幅达12.2%。刚需住宅涨幅明显低于全市上涨幅度，明显跑输了大盘，价格竞争尤为突出。

对于购房者而言，新政出台之后可谓充满了矛盾的心情。一方面根据“关于个人住房贷款政策有关问题的通知”的，二套房贷的首付压力大大降低。以上海为例，在有房有贷的情况下，购买二套住房100平方米，均价3万元的房子，总价300万元，原需首付210万元，现仅120万元，少交90万元。结合今年新的优惠利率（基准利率：5.9%，与去年同期相比，相当于打九折）和公积金政策（一个家庭比之前最高可多贷40万元），充分享受了实惠。另一方面，已经在谈的二手交易出现大量违约，表现为房东单方面提价，在上海二手这个卖方市场里，新政的利好也已从购房者向房东转移，购房者的利益在很大程度上被稀释。

2、在开发销售安全的基础上，充分挖掘利润空间是房企的本能。作为公司来讲，提高利润主要的动作，一方面是练内功战略规划、运营效率、产品打造、营销策略；另一方面是借外力，比如我们泰禾集团就充分借力金融布局。具体到新政来看，主要集中在项目层面，价格不是想涨就涨，除了看各家公司的经营目标外（做规模还是保利润），产品竞争力是核心。同样拿我们泰禾红御为例，作为今年一季度浦西改善类产品的销冠，我们在新政前就已经证明了我们产品的竞争力和性价比。在此基础上，我们才会在未来根据市场的变化适当调整价格。

这里有个特别的案例就是恒大名都。作为恒大地产上海首秀，营销团队的压力可想而知。上周开盘当日热销90%以上，其实价格并不属于挑战区域行情，相反比隔壁劲上海派高出1400元。其热销原因除了品质外，最为重要的是它的营销策略：3%首付，首付剩余部分免息三年还清。极为经典的资金错时分配策略，深受购买客户认同。

营销需抓住体验创新和客户群体，再进行细分。销售场子像菜场，有钱照样还得排队，不能太把客户当大爷。对于居住从量到质的转变，整理筹划好资金，买一套给家人和自己的终极住宅。如果把房子品质和功能以外的配套（商业、教育、公园）也能一并解决，那就绝佳了。

在该总价段的市场里，整体呈现两重天的状态。其中表现可圈可点的，如保利西岸，依靠徐汇滨江资源，去年实现成交16亿；凯德茂名公馆，依靠老上海稀缺人文地段资源，去年成交达10亿。1500万元以上产品，比拼的更多是市场购买资源。

500万-1500万元改善，拼的是品质！

二手房东乐了，好卖的卖高价了，不好卖的也顺利出手了。

各种各样有形的、无形的资源大荟萃，营销一定是唯一性标签，加上圈层影响力，再加上市场资源渠道全。超群的品质和体验都是标配，但毕竟超过这个价位段的产品，全年成交量不过千余套（其中别墅还要分流四分之一）。所以，每个楼盘的感受只能是冷暖自知了。

一类是产品品质较为突出的；另一类是性价比相对市场同类产品较为突出的。如上海星河湾，在无任何重大营销节点的情况下，仅凭续销就实现了近30亿的大定金额。品质楼盘在区域市场获得热烈追捧，抢夺市场购买份额，拼得就是品质。

3、如果仔细研究新政的内容，改善与非改善，普通与非普通的认定，在未来有机会成为产品打造时的一个细分类项。

黄晓云：亲，还涨价不？

几家欢喜几家愁。

三是总房价1500万元以上的高端豪宅。

事实上，即使一、二手房都不提价，考虑到新政后营业税的减免情况，二手房的价格在事实上是已经提高了。即是说购房者付出同样的钱，交给国家的比例少了，二手房东就赚多了。

正规军和游击队。一个标准化，且货品齐全；一个灵活多样，但良莠不齐。

3.政策：正如本文开始所说的，本轮的楼市新政是相当给力和到位的。

楼市新政频出，比对以往，确实给力。大有一夜来到解放后的感觉，当然，除了限购。限购对于上海来说，已经不仅仅是房地产投机投资的问题了。

我认为上海商品住宅市场可以分成三类（别墅暂不讨论）：

面对这两天铺天盖地的开发商“限时涨价”，业内、、朋友圈都炸开了锅。“如何看待今年上海楼市价格走势”的话题成为主旋律。面对利好多头的强大攻势，一味旁观看空肯定是不和谐的。

二是总房价500万-1500万元的首改和再改。

开发商的困境与出

那上海房价到底会怎么演变呢？

当红小生和前辈艺人。一个引领潮流，未来充满无限可能；一个功成名就，坐享其成。

一手与二手的博弈

首先要灭掉暴涨的呼声，这部分观点太不了，甚至说很。很多人把今年跟2009年比，确实有些相似之处，尤其是政策内容。但政策所处的已经完全不同了，楼市涨与否的“四大要素”：资金、供需、政策、，已经与2009年大相径庭了。