武汉新房成交量已超2015年 新政加码后楼市整体趋稳

　　排队抢房、房价跳涨、群雄纷争、一掷千金……似乎所有想得到、想不到的火热场景都出现在了2016上半年的武汉楼市。然而就在众多购房者摩拳擦掌，准备在下半年一展身手的时候，一道道限购政策接连而来，政策之后，武汉楼市到底如何？

　　武汉前11月新房成交27万套创历史新高

　　11月，武汉新房成交2.6万多套，相比10月的2.06万套，增长了约6000套。至此，武汉今年新房成交量已达27万套，成交面积2798万平方米，全面超越2015年22.49万套、2283万平方米的历史最高值。

　　就11月而言，武汉有21个项目入市，共推出房源9734套，去化率为88%，去化率与10月基本持平，市场仍然处于供销两旺的局面。

　　由于11月14日武汉中心城区的限购加码，住房成交量出现了一道“分水岭”。11月1日至15日，武汉新房成交15065套；11月16日至30日，武汉新房成交11632套，相比之前减少了两成多。其中，以11月15日为界，前半月单日成交量呈上升之势，后半月则呈下滑之势。

　　12月武汉将有多个项目开盘

　　根据武汉市住房保障和房屋管理局官网数据，截至12月6日本月共有15个项目获得预售许可证。梳理这些项目发现，它们多集中于限购区域，其中汉阳区有5个，武汉经济开发区有2个，洪山、江汉、硚口也有开盘项目。

　　根据8月18日颁布的新政规定，取得预售许可的商品房项目，要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售。随后的几次新政里再次明确了该政策。业内人士表示，在楼市新政的效应下，开发商的推盘积极性明显提高，而部分开发商面临年终冲量，都将会在年底掀起一波商品房供应的小高潮。对买房刚需族来说，限购区域供应的增加无疑是利好消息，有更多比较选择的机会。

　　二手房量价齐跌

　　武汉楼市政策经过三次调控加码，对于二手房市场的降温效应比较明显。影响最大的当数面积在100平方米左右的刚需户型。

　　武汉恒雅居房地产经纪有限公司金色城市分公司经纪人李先生表示，新政之后，客户均表示愿意降价出售房源。

　　中心城区住宅限购政策的加码，对市场供需关系进行了改善。据统计，一个月来，武汉二手房挂牌均价从一个月前的13624元/平方米，先是跌至12034元/平方米，又涨至12397元/平方米，如今又跌至11870元/平方米，总体呈现出了下滑的趋势。

　　对此，业内人士认为，由于楼市限购政策完全传导到二手房市场还需要一个过程，因此，武汉楼市的限购加码效应尚未完全体现。预计接下来的一段时间内，待新房价格保持稳定，二手房价将进一步被拉入下行通道。

　　而在新城区，二手房销售下滑则更严重。东西湖区吴家山一家中介公司的员工指出，自今年8月起，新城区二手房无论从量还是价上都涨了一波，但都止步于10月。由于新城区不在限购范围内，加之新房比较多，二手房并非购房者的首选，因此降温效应来得最明显。

　　后市发力土地市场迎来大爆发

　　尽管经过系列调控政策之后，武汉住宅市场稍有降温，但是土拍市场依旧火热。

　　10月18日，P(2016)098号地块终止挂牌，位于武昌中北路与秦园路交叉口的P(2016)099号地块引得4家房企争抢，最后被武汉东伟置业有限公司43050万元拿下，溢价54.6%，位于江岸区黑泥湖路的P(2016)100号地块被武汉力腾房地产开发有限公司底价12510万元拿下。本次土拍2宗地块成交总金额为5.556亿元，总净用地面积为17200平方米。

　　11月9日，雅居乐集团公告显示，南京雅居乐通过与中盈、长凯及阳光凯迪订立合资协议，以33亿代价获取武汉江夏庙山邬树村住宅地块50%开发权益，藉此，雅居乐首入武汉。

　　11月22日共17宗地块出让

　　当日出让的12宗地

　　熔断的5宗地

　　11月22日，武汉“11.15”限购新政后的首场土拍结束，武汉针对11宗地限定了出让最高价，即要求这些地块的最高溢价率不超过100%。这是武汉市土拍过程中首次启用“最高限价令”，市场解读为土地拍卖中的“熔断机制”，而实际操作过程中，竞拍达到最高限价后，这些地块的出让将转为“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等评比。此次土拍中，P(2016)118号地块，经过激烈的竞拍最后被平安110亿元拿下，楼面价13588元/平，溢价65.85%，目前该地为武汉价格最高地块，另外，位于东西湖和黄陂区的5宗地因超过最高限价而“熔断”，11月24日，这5宗地经过规划评比，其最终竞得者为江苏中南建设集团股份有限公司、北京北辰实业股份有限公司。

　　在全国很多热点城市，土地竞拍都非常激烈。早在7月，南京等城市就设定了封顶价，突破封顶价随即“熔断”。与武汉这次出台的机制不同，南京的土地拍卖，一旦出现熔断，即终止土地出让，竞价结果无效，这也致使大面积土地流拍。有专家认为，大量流拍致使土地供应一时间出现短缺的情况，反而可能进一步推高房价。此次武汉“熔断+评比”的方式是否能缓解这一矛盾，业内人士表示还有待观察。

　　进入年底，武汉土拍市场愈加热闹。继11月22日杨泗港新港长江城地块以110亿，成为武汉最贵的地块之后，原定于12月8日将以126亿起拍出让的汉正街东片准地往地块提前撤牌，12月8日另外四宗地如期进行，其中一宗地出现流拍。

　　尽管此次土拍略显冷清，但是在12月27日武汉将有22宗地出让，其中有7宗地块设置了“指导价”，如果竞拍过程中超过了“指导价”，则按“一次报价”方式确定竞得人。这也是继设置最高限价，超过最高限价后进行规划评比确定竞得人的方法之后，武汉市国土规划局对土地拍卖设定的新规则。但是，二七滨江商务区地块将以99亿起拍，且未设置最高限价或指导价。

　　纵观武汉第四季度楼市表现，与三季度相比，土拍方面，三季度诞生10个地王，但是在第四季度，平安以110亿刷新武汉总价地王。新房成交方面，三季度成交69725套，四季度前两月成交量达4.66万套，由于12月将有多个项目入市,预计四季度成交量将与三季度基本持平。