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南宁龙湖双珑原著售楼处电话楼盘详情户型价格位置户型房价信息

南宁龙湖双珑原著售楼处电话楼盘详情户型价格位置户型房价信息

  楼盘项目全面介绍,包含楼盘简介、售楼电话、小区图片、区位优势、交通、周边商业配套、户型图等楼盘详细资料

  南宁龙湖盛天双珑原著是2019年5月22日,龙湖在南宁土拍中以最高地价11250/㎡(最高限价),8220㎡公租房,可售楼面价1.4万+/㎡的代价,一举斩获的南宁青秀区三岸板块的一线江景地块。

  地块的位置是南宁市最核心的城区青秀区的三岸板块内,这个板块原本是与南宁仙葫连成一片的,被本地人认为是仙葫板块的一部分。但是随着房企们的相继进驻,板块热度不断提高。大量的媒体们喜欢用“凤岭南滨江”这个词来形容这个板块。

  从板块的发展潜力上来说,这个板块是靠近目前南宁最成熟且最核心的板块凤岭南和东盟商务区。理应承接南宁高端城市人群外溢这个功能的,并且在规划上片区整体2.0的容积率也就说明了,政府是打算将这个板块继续打造成低密度住宅区的。

  但是很可惜,三岸板块与东盟商务区中间存在断层,这个断层就是2个超级大盘保利·领秀前城和恒大苹果园。这也就决定了,东盟商务区的外溢客户,置业的首选并不会选择三岸,而是会选择邻近的2个千亩大盘。但是,当年整个南宁的开发商并不这么认为,他们反而觉得三岸板块会迅速崛起,取代凤岭南成为新的置业热点。

  后来的结果很明显,保利·领秀前城变成了南宁的流量之王,而三岸成了陪衬小弟。三岸拍出的地价越高,保利领秀前城的销售数据就越好,完全是给保利“神助攻”。但是三岸的江景又很让各路房企垂涎,所以地价越拍越贵,但是房价却涨不上去。最后就出现了现在的房价与地价“倒挂”现象。而南宁龙湖,就是第一个把三岸地价推向1.4万+/㎡的大佬。

  顶着1.4万+/㎡的高昂楼面价,里面还有8220㎡的公租房。所谓的“公租房”就是国家为了保障收入中等偏下的困难家庭的住房需求,提供的“只租不售”的政策保障性住房。所以,公租房是只租不售,小面积用来保障低收入人群的房子。

  这就导致拿到如此高昂地价的龙湖,即使做高端产品,遇到的一大硬伤就是地块不够纯粹。公租房住户和龙湖业主们享受同等的小区资源配套,这在销售期时会成为周边竞品攻击的突破口,而且在后期会有非常大的客户群诉风险。

  所以在折腾了一年多以后,龙湖拉来了南宁本土的盛天置地一起,终于双珑原著面市了。项目最大化地挖掘了地块的江景资源,全板式楼栋,根据沿江控高,梯状排列。从货值最大化原则来看,这么布局也是货值最大化的一种,并且江边的控高让设计端的发挥受到了很大的限制,除了高低配也没有其他的合理的排布方案了。

  南宁双珑原著的推盘思路应该是先推江边别墅,先提前炒作一轮7万+/㎡的别墅,拔高市场对于该项目的心里预期,先把话题度炒起来,再循序渐进推高层。当然,这是你刀哥个人推测的,因为货量最大的高层产品不推,先推高溢价的别墅产品不太符合常规逻辑。别墅产品都要折价去化的话,后面的高层产品还怎么卖?故而只能推测,前期释放的别墅项目信息只是为后面的高层产品造大声势,方便高层产品走量。实际上也就是个别产品是7万+。

  终于进入11月,双珑原著的大平层终于面世。户型做得很纯粹,没有像某些楼盘那样做各种杂七杂八的户型,一个几十亩的地块十几个户型这种。双珑原著产品端很纯粹,就是163~190㎡大平层。但是这个188㎡的户型产品,实在人是有点过于看不懂了。188㎡的面积仅仅只做了三房,其中进门直接见主卧,床头顶着卫生间,中式厨房做成开放式,客厅的面积被大量浪费。这四点瑕疵就已经很难让人相信这是龙湖的产品,剩下的像阳台长而不宽,房间小且私密性不足等等小问题就不再过多赘述。

  就这样的产品力,如何能支撑188㎡做三房的,实在让你刀哥看不懂。这个产品对于客厅面积的浪费能力惊人,实际的利用效率极低。整个这么大180+㎡的面积,多增加功能性,做一些保姆工作间、休息室之类的功能不香吗?而且电梯不能独立入户和仅有唯一的入户门就显得这个项目的档次瞬间降低了很多,很难支撑售价。

  你刀哥看到这个产品的第一反应就是,到底在南宁会有什么样的客户会去购买,客户在哪里?其实,这种产品过于剑走偏锋,三房几乎就是为三口之家、二孩家庭设计的,但是寻找全南宁支付能力400万+以上的三口之家,这个客户群体在南宁的基数有多少呢?又有多少能够接受改该目周边的配套和项目的售价呢?到底有哪种类似的产品能够在南宁取得成功呢?目前来看,没有什么项目敢这么玩。 作为业内最专 业的龙湖 客研部门, 没有道理分析不出这个原因 ,而给出如此低劣的项目定位,去剑走偏锋,增加项目风险。

  而购房者们关心的问题,这个项目未来会怎么样,是否能成为南宁的顶豪标杆?正好项目屡次提到了广州首开龙湖天奕,你刀哥就来顺带说一下广州首开龙湖天奕。

  广州首开龙湖天奕是2016年11月22日,龙湖首开联合体以折合楼面价4.5万/㎡+3万㎡保障房,实际楼面价4.7万㎡在广州白云新城核心区拿下的地王地块。这块地在当时有多疯狂呢?当年周边的房价仅卖4.8万/㎡,这块地当时就被首开+龙湖干到4.7万/㎡。地价仅比隔壁房价低1000/㎡,这显然就是豪赌白云新城的未来了。

  白云新城顾名思义,就是紧靠着广州白云山西北面的一个片区, 从 广州地铁二号线三元里站以北一直到嘉禾望岗站,这里遍布各种交易批发市场和城中村。脏乱差是大部分老广对其的固有印象。后来政府一纸规划出的白云新城,就是要把白云新城打造成广州的“设计之都”。再加上白云山东面的半山豪宅一直是广州的豪宅标杆。白云新城就是在这种环境下“火”起来的,而最先火的当然还是土地市场。只是想不到,当年龙湖首开就敢在这个地方拿地王。尽管项目距离广州地铁二号线米,但是地铁站可以是这样的。

  如此激进地拿地,结果当然就是被市场狠狠教育。2017年首开龙湖天奕项目才缓缓开工,直到2018年3月才首期开盘。当时放风价是13万+,实际上大约是11万+。后来就没有声音了,直到最近才又开始在市场上发声。而该地块拿地至今已经过去将近4年时间了。在价格上可以看到,只要稍微涨几百块钱,项目的去化速度马上下降。这是市场的选择,说明即使选择首开龙湖天奕的客户,也无法接受10万+/㎡的价格来买白云新城。(1000万+买天河公园、万胜围。天河北不香吗?)

  而从产品上看,首开龙湖天奕果然跟南宁的龙湖盛天双珑原著一脉相承,都是大户型、少房间。242㎡只做四房,189㎡做三房。单从产品来看,除了两者都是房间小,浪费面积比较多以外, 无 论从动线 设计,还是私密 性,首开龙湖天奕比龙湖盛天双珑原著不知道高到哪里去了。

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  • 编辑:小东
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