南宁尚未落实“国五条”细则 二手房过户人数或增加

　　日前，国务院办公厅发布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，其中明确提出对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房的首付款比例和利率等5条新措施。对此，记者就市民关心的热点问题请业内专家进行解读。

　　“国五条”细则出来后，南宁何时公布和实施落地新政策是市民最关注的问题。记者昨日从南宁市住房保障和房产管理局了解到，由于新政策出台时适逢周末，南宁市尚未落实国务院通知的具体政策，不过，南宁市涉及房地产调控的相关部门将抓紧研究部署。该局相关负责人称，此次调控新政策公布后，南宁可能会研究制定更为具体的房价调控目标。

　　新政：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构，可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房的首付款比例和利率。

　　南宁现状：记者从南宁市各大银行了解到，目前南宁多家银行首套房多执行首付30%、基准利率房贷政策，对于二套房贷，则为首付60%、利率上浮大约在10%。

　　分析：“提高二套房首付比例和利率，主要针对一线高房价城市。”南宁市一家房地产公司相关负责人王燕说，南宁属于二三线城市，去年房地产市场发展相对比较平稳。

　　为此，她认为，南宁不会这么快调整。昨日，南宁多家银行个贷部相关工作人员也表示，目前没有接到二套房房贷政策调整的通知。

　　广西社科院从事经济研究多年的刘姓工作人员说，信贷政策的变化属市场化调控手段，出台新政策表明政府已经意识到房价快速上涨的可能性，但目前尚未“失控”，一旦出现大幅度上涨，不排除动用行政控制手段。

　　新政：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　南宁现状：据悉，目前南宁二手房交易，只对未满5年，以及满5年非首套住房，征收契税、营业税及个人所得税等税种。其中的个税须按转让所得(房东卖房价格-当初买房价格)的20%征收，或者是按二手房交易总价的1%征收，营业税为5.65%。

　　南宁市桂人房产公司李总说，原来的房价较低，有可能成交总金额的1%会高于差额的20%，到了后期，房价涨了，导致房价可能是原值数倍，再用差额20%缴纳个税就不划算。

　　以市民陈先生2008年用50万元买房的非首套住房为例，如果现在以100万元卖房，按总价1%征个税，则税额为1万元，假如按差价20%征税，即个税按照差额税率缴纳，即为（100-50）×20%=10万元。

　　分析：“个人转让住房所得严格按20%征收个税，将在技术层面上打击房地产投机客，二手房将有价无市，一定程度上促进新房的成交。”南宁市房地产中介行业管理协会会长陈伟说，随着保障房供应的增加，投资投机需求的抑制，一松一紧的调控政策会有助于房价的合理回归。

　　不过，从目前南宁市二手房交易上来看，现在不少交易是由买家支付税费，如果严格按转让所得的20%计征税额，很有可能会加大买房人成本，或者是二手房价格上涨。

　　“新政强调的是‘通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征’，并未明确全部二手房都需按差额20%征个税。”南宁市桂人房产公司李总认为，南宁会否取消按总房价1%征税的方式，需要等有关的细则出台才知道。

　　而对于出售满5年的唯一住房，从事多年房产工作的一名李姓专家说，他预计可能仍会延续免个税这一政策。

　　新政：限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　南宁现状：根据南宁限购令的细则，除仙葫、五象新区、兴宁快环外部分区域由于不在南宁市城区街道办事处所辖的区域，因此不限购，限购区域已经覆盖了城市全部行政区域。并且，从去年3月1日开始，南宁限购令不再设实施期限，实施多久将视国家政策变动。

　　分析：对此，业内人士认为，从目前来看，细则是对限购政策的重申，是行业规范行为，对南宁影响不大。当天，记者致电南宁市住房保障和房产管理局相关责任人，其表示，目前尚未接到政策调整的消息，还是按照此前的限购政策执行。

　　新政：2013年年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　南宁现状：2012年，全市全年新开工建设各类保障性住房28143套，竣工6689套，发放新增廉租住房租赁补贴2290户，各项指标均提前超额完成自治区、南宁市下达的年度任务目标。首个公租房项目“环卫公寓”面向全市环卫工人配租;首次推出龙凤首缘等两个面向社会销售的限价普通商品房项目;首次将解决卫生系统、教育系统困难职工的周转房建设工程纳入保障房系统统筹推进，保障范围逐年扩大。

　　措施：南宁市2013年住房保障工作会议透露，2013年全市保障性住房建设任务为19420套(户)。其中廉租住房2300套；公共租赁住房10520套；经济适用住房3500套，新建限价商品住房1500套；城市棚户区改造1600户，新增廉租住房货币补贴2000户，基本建成14600套。

　　新政：各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

　　南宁现状：全国40个重点城市的个人住房信息系统于2012年6月30日前实现与住建部联网。南宁是40个重点城市之一，目前南宁个人住房信息系统已实现全国联网，结合去年11月20日建成的南宁市住房保障一体化信息高速专网，今后南宁市保障住房的监管将更加严格。

　　措施：南宁市住房保障和房产管理局相关负责人称，2013年年底个人住房信息系统以及住房保障专网还将实现与全区的联网，层层防止骗取保障房行为。对大家关注的

　　南宁市严格按照住建部的要求执行查询程序，任何人都不可以随便查询他人住房信息。（记者王小欢 张丽颜 实习生陈蓉）