南宁二手房买卖个税征收有两种 税率到底是多少？

　　-南国早报讯（记者唐正芳）按照国家税务总局的规定，二手房交易所缴纳的个人所得税有两种计税方式。近日有读者向本报反映，近两个月来，在南宁市不同的城区却实行两种不同的税率，两种税率算出来的结果差额比较大。房屋位于实行高税率城区的，往往在缴税时由于税额过高而导致交易中断，为此二手房公司和卖主叫苦不迭。这到底是怎么一回事？记者进行了采访。

　　记者了解到，2006年7月，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(以下简称《通知》)。这个被媒体称为“重磅炸弹”的《通知》，明确了两种征收方式，一种是“以转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用不计税”，这种方式的税率为20%。另一种对不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（1%~3%的幅度内）核定应纳个人所得税额。南宁市对第二种计征方式定的税率为2%。

　　从2006年《通知》下发之后，南宁市的各个城区按照要求，由房屋交易双方自行选择税率，绝大多数选择的是第二种计征方式即2%的税率。但从今年9月开始，西乡塘区地税局突然要求商品房交易要用第一种即20%的税率，引起了二手房交易公司和交易双方的不理解，不少交易因此“流产”。

　　记者了解到，这两种方式计算出来的结果税额差距很大，特别是对以较低价格购买的公房影响更大。如某经纪公司11月10日签下的一单业务，是西乡塘区一套60平方米的公房，原价2.8万元，双方谈好的价格为18.5万元。按第一种计算方法，能够扣除的只有装修费用。按照规定，装修标准不得超过原值的15%计算，即4200元，应缴个人所得税为（18.5万元-2.8万元-0.42万元）×20%=3.056万元。而以第二种税率计算的结果为18.5万元×2%=3700元。与第一种计算方式相比，差额为2.686万元。

　　记者了解到，从2006年《通知》下发以来，南宁市二手房交易的买卖双方使用的大多是2%的税率，因此二手房公司在为卖主做税费预算时，都按2%的税率来做，算出来的税额相对较少。但从9月份开始，业务员和卖主到西乡塘税务局办理时，却被告知按20%来计算，税额一下子增加多了不少。

　　所有的条件双方已谈好，卖方才去税务部门交税，但这时才知道税务部门算出来的数与二手经纪公司的预算相差很大。买卖双方都质疑经纪公司，并埋怨工作人员素质太差。一位公司老总委屈地说：“在目前房市不景气的情况下，谈妥一单生意，业务员看房、约谈，不知要费多少口舌，跑多少腿，但就在交易时却因为税额问题而功败垂成。因为这个原因，这两个月来，我们公司已解除合同不下10单；因此买卖双方还在扯皮、尚未成交的也有10多单。只有少数卖方很想脱手的、而买方急着要住房的，双方协商各负担增加的税额才成交。”

　　记者在西乡塘地税局采访时遇到前来咨询的周先生，他告诉记者：“如果要缴20%的税，我也会考虑暂不卖房。即使要卖，我也会提高价钱，准备卖12万的，会提价到15万才卖。”一家经纪公司老总告诉记者，一些买房的市民知道个税按20%计征时，连房都不看了。

　　记者了解到，其他城区对商品房交易都按2%来计征。一些二手房经纪公司和部分卖主对西乡塘区改变计征方式感到不理解：为什么同样的业务在南宁市会采用两种不同的税率？为什么西乡塘区9月前后采用的税率不一样？

　　南宁市地方税务局有关人士说，目前南宁市各城区适用的两种税率都是合法的，程序上也没有问题，因为各个城区可以根据纳税人转让住房的实际情况,审核确定采用何种征收方式征收个人所得税。如果严格按照个人转让住房相关税收政策文件的要求，商品房交易一般都应按核实征收方式，以20%的税率来计征个人所得税。

　　接到市民上述反映后，南宁市地方税务局从为纳税人服务的角度出发，为满足纳税人的合理需求，给予纳税人选择的机会，即卖主可根据转让所在地房产的实际情况，向房产所在地的地方税务机关提出采用核实征收、还是采用核定征收方式缴纳个人所得税的申请，经主管地方税务机关审核后确定征收方式。

　　据了解，税务部门在法律允许的范围内做出让纳税人选择的决定，是因为采用2%的税率计征方式计算简便，不需考虑其他因素，在现实中确实存在这样的情况，一些装修费用等合理费用已找不到原来的。

　　另外，有关人士提醒，由于个人在办理住房转让涉及到的税收政策较多，税务处理较为复杂，因此南宁市地方税务局在其网站（）热点专题版块中，设立了“个人转让二手房税收政策”专版，以供纳税人查询。纳税人也可直接拨打广西地税12366纳税服务热线进行咨询。