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重庆今年洋房别墅占比太大,刚需产品供应仅32%,二手房会迎来行情?

根据铭腾机构统计,2019年重庆主城住宅共计成交2300万方,其中高层1668万方,洋房463万方,别墅177万方,19年业态结构(高层:洋房:别墅)占比完成了由“811”到“721”的转换。铭腾机构预计,转换还将继续,随着19年供地规划升级,限容、限高同步进行,2020年将进入“631”的状态。

从数据来看,高层与洋房、别墅的比例已经严重失衡。但近年来,随着大平层的火热,很多高层开始转变为大面积段、高溢价的大平层产品。那么,刚需产品占比呢?

所谓刚需,大抵就是小面积、低总价的房源,重庆全面迈入改善时代,那么这个市场真正留给刚需的机会还多吗?

持续下降!

2020年刚需产品占比32%

铭腾机构总经理吴小飞告诉记者,今年刚需、改善比例和三年前相比,基本完成了反转。

2017年,刚需产品供应1700万方,占比68%;

2018年,刚需产品供应1600万方,占比60%;

2019年,刚需产品供应1260万方,占比55%。

2020年,刚需产品供应量预计约900万方,占比32%。

今年32%刚需产品占比,在2017年几乎是改善产品的占比!

从今年1月份的供应情况来看,也佐证了这一点:刚需产品正在逐渐减少。

据铭腾机构统计,1月,重庆主城新开盘统计预计149个,其中,高层项目67个,大平层项目4个,洋房项目76个,别墅项目34个。其中高层占比45%。

同时,记者观察发现,在这67个高层项目中,只有42个项目建筑面积低于100m2,而那些虽然面积小但位于城市核心区的产品,比如中海十里长江、万科彩云湖、卓越皇后道等,因单价较高,也将一部分刚需购房者挡于门外。

为什么2020年的刚需产品会如此的少?从2019年的土拍情况可以窥视一二。

纵观2019年的土拍情况,一是,目前重庆的住宅市场成交均价在建面12000元/平方左右,而2019年成交的土地中,有74宗土地的地价在6000元/平方以上,16宗土地的地价超过了10000元/平方。

可见低价地越来越稀缺,刚需的选择面将越来越窄;二是,从土地的容积率来看,2019年成交的139块地中,就有109块地的容积率在2.0以下,低容积率更适合做别墅或洋房产品等改善产品。同时这些地块对建筑限高30米、40米的也很多,因此高层建筑将越来越少。

刚需告急!

今年刚需购房者上车越来越困难?

事实上,目前的刚需产品已经慢慢的忽略掉了地段、配套的需求。越来越的转向面积、价格、户型的综合配比。

所以,你会发现,在楼市降温的情况下,一些“郊区”项目依旧卖得火爆,比如鱼洞、五里坪等地。刚需已经不在我们所认为的传统区域里面,那些处于商圈中心的“独角兽”,虽然从面积段看很刚需,但价格根本就不刚需。

2020年,在刚需告急的情况下,刚需购房者还有机会上车吗?

“从2019年整个供应情况来看,平均容积率为1.6,开发商推出的大多是改善产品,刚需会越来越少,这也是趋势。但在这样的背景下,开发商也会作出相应调整,不会有太大影响。”领域机构董事、总经理刘兵表示,刚需购房群体不用过多忧心。

在他看来,虽然未来的刚需供应量严重不足,但是市场上还有一些存量,这些存量大多为刚性产品。

其次,大量低容积率土地出现,逼迫开发商打造改善型房源,但也正因为如此,大量的改善产品出现,而购房者对于整个房价总价的承受能力有个天花板,这样一来,楼盘之间的竞争压力就更大。必然就会有一些开发商进行业态或户型面积的调整。

同时,考虑到市场的需要,市面上也会有相应的刚需产品出现,只是这些地方可能更偏僻了。

供应减少!

二手房或将迎来一波热潮?

目前,重庆链家官网上架二手房约14万套。而在2019年这个时候,二手房只有4万套,一年之内增加了整整10万套。

业内人士表示,重庆二手房激增有一方面原因,源于重庆新房供应数量减少对冲二手房挂牌量增加。另外,也和贝壳本身的疯狂扩张也有一定的关系。

2020年,新房市场特别是刚需产品供应急剧下降,对二手房而言,是否迎来了补位的机会?是否会出现一波小阳春?

“最近中介公司都把精力放在了新房上,但是新房的交易也不太理想,二手房市场更是疲软了太久。”重庆资深二手房观察人士、重庆万仓房地产区域经理明龙认为,在新房供应减少的情况下,春节后二手房或迎来爆发,而且春节返乡客户比较喜欢买二手房,每年3、4月对二手房来说,也是一个传统旺季,应该会有一个回暖。

2020年,刚需到底难不难?买不到新房没关系,还可以选择买二手!

但即便房子还有,但对有的刚需而言,工资上涨的速度赶得上房价上涨的速度吗?这些是否能够承担?对于刚需而言,在大多数人犹豫的时候,刚需更应该抓住这个难得的上车机会,积极进场入市买房。

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