2023年太原楼市十大预判暨2022年度总结——腰斩的狼性！太原楼评

　　写研判第五个年头，感觉像交作业一样。在行业下行冲击下，楼评君不再气盛心高，想做个平凡的废物，写点随心的感触，无所谓顾忌面子里子，爱谁谁！

　　地产行当延续的是狼崽文化属性，贪婪，顽强，机警，勇敢，智慧！由于不少狼变成躺羊，政策从开垦新田而腾挪草原打狼屠狼，到生态均衡下“护崽子”！

　　另外，这一年有唐山烧烤店、郑州富士康、河南储户取钱难、核酸检测张珊珊、失踪学生、插图毒教材...

　　回到行业内视角，据测算2022年全国各地房地产相关政策近千条达到近年峰值，五月“松绑”，七月“保交楼”，十一月“三箭齐发”，多地房贷利率已达历史低位。

　　论及效果，去年5月份在山西某市“稳楼市”政策做行业专家参与的时候，能明显感觉到对行业“托而不举，压而不破”的态度，即便是风向有所转变也不能立竿见影！

　　看2022年全国楼市基本回到六年前！国统局数据2022年1—11月全国商品房销售面积为12亿㎡，同比下降23.3%；商品房销售金额为11.8亿元，同比下降26.6%！

　　中指数据2022年，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近40%。克而瑞研究中心数据2022年全年百强房企累计销售总额6.46万亿元，同比下滑41.6%！

　　楼评君对去年商品房金额预计约13.2万亿左右；成交面积约13.5亿㎡左右。其中大概率有两三的成“工抵房”，剔除后估计仅有10万亿左右的规模，并且有持续性。

　　相对2021年全国销售面积17.9亿㎡和销售额18.2万亿，2022年的全国楼市近乎被“腰斩”创新低。

　　伴随行业规模的缩减，另一个特征就是城市分化现象变得更明显了。一线城市韧性较强，二三线城市两重天，三四五线城市基本全线躺平！何也？皆因人口和经济！

　　这种大势不可逆的情况下，2022年房企开启了“躺平”表演，狼性全无沦为羊性！导致民众对房地产行业预售制度和土地财政颇有“微词”，进而引发“保交楼”！

　　不少项目开启“赔钱”模式，然而这赔钱的风险往往以期房形式转嫁在金融机构和普通的购房者身上，房企以“金蝉脱壳”的本领把自己变成了小股东或者资本代理人！

　　另一方面，以城投类代表开始拿地崛起，在“任务指示”下勇于下场而深陷漩涡中，引发民企们一众集体围观。拿地百强中43家城投类公司，央企16家，国企19家！

　　房企普遍性的“逐利”狼性丧失，表现在资金紧张下的自身体力不足，实际是猎物贫瘠，市场需求不足，根源是钱包和收入不确定性+叠加投资属性丧失引发购买迟疑。

　　不少房企甚至以购房者为友，驱使购房者帮其博弈，譬如“断供潮”“停工潮”，百姓闹得越凶房企幕后越欢喜！最终换来的就是对房企的“输血”解救，全力保交楼！

　　当然，直接“输血”治疗绝非最佳方案，只是复杂的投资股权债务关系，导致上手接盘会发觉无从下手，仅仅是局部的套牢的施工方厘清剩余价值，硬着头皮上了一些！

　　再看土地，2022年百强房企拿地总额为1.3万亿，同比下降49%。房企TOP100门槛值为48亿，门槛极低。其中华润、中海、保利为首的中央队成为绝对主力先锋！

　　房地产行业红利是依托在国运发展的基础上，是每一个城市的自身经济和产业发展提供了城市的发展条件，也支撑了城市的土地价值，这也就是一二线城市偏稳的原因。

　　其次，叠加全国城镇化下扩展的需求，在人口流入城市和城市发展的产业新区依旧有支撑。在人口红利中不同城市离婚率和家庭缩小化，分化着中小型户型的不同需求！

　　大国崛起，民族复兴。从神州飞船到天问天宫，从肉眼到“天眼”，从神话到实现；从冬奥会到亚运会；从全球经济下行，我国保持着大国韧性强，潜力大，复苏强劲。

　　全球疫情，俄乌冲突导致全球能源危机，经济承压进入滞胀期。世界银行年初预测2022年全球GDP增速下调至2.9%。年末IMF预测，全球GDP增速为3.2%左右！

　　国内情况：2022年一季度我国GDP增速为4.8%。联合国年初预测增长4.5%！年末有机构预估：名义增速6.3%，实际增速3.3%左右！

　　看到个数据，发觉一点趋势。譬如深圳房价和纳斯达克的指数有较强相近走势，而上海的房价会和黄金的走势较为相近，故而城市房价—城市产业—经济指数强相关！

　　2021年元旦假期赶去武汉竞标；2022年元旦接触到tiktok，节后去武汉；2023年元旦就在太原了。回想这一年，接了小十个地块的咨询服务，这比往年都少一些！

　　回顾今年明显感受，品牌房企在山西拿地“收紧”，尤其是太榆两地属基本放弃，补上来的本土国企，多处于退却犹豫之中，毕竟行业红利不在，而风险在叠加！

　　太原楼市的十大预判基本涉及如下：政策、金融、行业、土地、商品房二级市场、营销、产品、板块、客研、和市场等，基本包含城市进入研究的研究内容覆盖！

　　2022年对房地产这个“兔崽子”态度可谓翻脸比书快。年初是“打死你这不孝子”，年中就有叔叔们“劝和”，年末看孩子走道不稳就给开上“温补”药调理了！

　　2023年中央对房地产的政策定调仍将继续托底，落实保交楼，引导市场修复，但是以十六条内容看，药性温和，并不是猛药去疴的思路，预计托而不举定调仍不变！

　　在地方政策方面，鉴于太原并不爱积极表现的中部二线城市，大概率是闻风而动，密切关注郑州济南，有望在需求端继续增强，供应端压力适度降缓，优化限购和限购！

　　另外太原在二手房交易中个税差额风波透露一个信号，行业税种多样化会是趋势！潜在的房产税可能适度放缓脚步，伴随太原新房二手房交易量的权重更迭终将会实现！

　　人民银行统计，2021年末人民币房地产余额52.17万亿元，同比增长7.9%。开发贷余额12.01万亿元，个人住房余额38.32万亿。

　　2022年三季度末，人民币房地产余额53.29万亿元，同比增长3.2%；房地产开发余额12.67万亿元，个人住房余额38.91万亿元。

　　全国余额持续二位数增长，开发贷适度有所回调，但是房地产相关增速和占比都出现收缩，并仍有降低趋势。预计2023年，降准降息降首付‬降标准‬的利好仍会持续兑现！

　　房企在2023年仍将有一波大规模的偿债潮，前三季度到期债券总规模将达到5573亿元。由于近年来房企发债量长期小于到期量，一直处于承压状态，偿债潮并未消除。

　　融资环境中，央国企及优质民企显著受益，其中房企股权融资成为重要工具。潜在的房企的出险风险仍有存在，两极分化愈加明显，房企杠杆率和负债率会出现背离！

　　看融资未来分化：房企海外债基本成垃圾债了，好借好还再借不难。未来几年境外融资的规模基本就没啥水花了，因为房企“老懒们”晓得还了也借不出来，索性...

　　看国内融资，还债要么债务展期，要么项目股权债券置换；虽然有利好房企发债，ABS发行放宽，但被头部和国企控制着，即便更名换姓，底色都是金融机构在兜底！

　　譬如山西省首单PPP-ABS成功发行，就是山西建投。目前来看融资政策未能立竿见影的效果，债务风险依旧存在，融资中的房企属性分化加剧，未来仍将是有持续性！

　　2021年1—11月，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%；2022年1—11月，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；呈现持续下滑走势！

　　2021年1-11月，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%。2022年1—11月份，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%。

　　自筹资金和定金预收款接近，开发贷和个人降幅接近。预测2023年卖货仍是房企最为重要的资金来源，而房企自筹资金能力越强，则融资也将倾斜形成分化格局

　　在太原，由于全国性头部央企、以及部分优质民企融资和投资更多在一二线重点城市，太原出现获取优质地块的融资窗口期，省内融资机遇将会导向这类国企做倾斜！

　　全国不同城市级别的分化延续，一线和强二线城市成交有望“稳中有升”，压力主要集中土地供应是否超量及城市圈和卫星城的布局关系，如昆山、太仓、廊坊、东莞！

　　弱二线和三线城市持续有分化，下半年有望企稳筑底，压力来自于产业结构！四五线城市复苏较难，压力来源于长期的人口流出，个别城市群的卫星城会有望逆转回暖。

　　另一个成因是房企对城市选择趋同，深耕城市群、聚焦核心一二线城市的战略。长三角，珠三角，长江中下游，京津冀等城市群将形成行业高地，市场份额将稳中有升。

　　2023年延续国央企扩张占绝对优势，民企收缩的趋势！这原因主要还是钱粮供给上，但由于拿地风险增高，国央企扩张也将衰减收缩，而民企求稳“羊性”战略。

　　2022年，全国22个典型城市基本完成第三轮（部分4-6轮）集中供地。但结果成交规模逐轮递减，除城投、央国企之外，民企基本都是围观状态，形成国企拿地博弈！

　　行业规模受制于房地产需求市场+供应土地。在预售制度下，以销定产的思路下，2023年全国土地购置与开工竣工缩量必然存在降低，导致商品住宅供应总量会减少。

　　全球经济下行，潜在经济危机的周期性风险；房企的融资仍有压力，尚未完全渡劫；在需求端购房者收入预期降低，需求透支和新增需求的兑现延期，行业压力重重！

　　对2023年的行业规模的并不乐观，预计全国的房地产行业销售和投资规模将继续缩量，全年商品房销售规模将低于2022年，商品房销售面积降至10-12亿㎡左右。

　　伴随不动产登记全国联网，房证同交，带押过户的政策实施，更多的城市的二手房交易量出现反超一手房现象，全国二手房市场交易规模或者处呈现止跌企稳的预期！

　　维稳楼市第一要务就是调整土地市场，顺应市场需求，优化土地供求！从全国看，土地成交将集中于一线和强二线为主，这类城市往往具备较强产业类供地，如仓储类。

　　但三四五线城市土地市场仍下行，即便是地方城投公司硬上，领导干部带头买三套，依旧不能逆转市场趋势，整体看，2023全国土地市场成交规模或仍将处于低位。

　　具体到太原土地市场，2022年土地占地面积已经出现了腰斩现象，2023年的土地市场依旧并不好过。供地将延续“少而优”，成交区域环线为主的分化将会更加明显。

　　从土地建面看，太原再次出现了土地建面低于商品房成交面积。2022年多月份土地市场出现了持续“静默”，后市仍不乐观，但是地块小型化成为城市拿地的新趋势！

　　太原主城区的供地，从来源看，仍有部分城改进程的尾巴，但鉴于规模较为庞大，预计2023年城改类用地占比并不高，而小宗学校或停滞项目的重新启动将增多。

　　加上房企拿地不积极，供地土地流拍和延期明显增多。2023年的太原土地市场预估，占地成交面积在110-130万㎡，住宅类土地建筑面积在280-310万㎡的范围。

　　这种趋势下，拿地主力会以本土房企为主，这类房企基本功相对偏弱，不排除本土房企拿地，品牌房企操盘的合作模式，华润、建投和龙湖可能会得到更多机遇。

　　2022年太原楼市也挺魔幻的，譬如雅居乐和金地玩转“贴牌”更名，碧桂园依房价约等于楼面价的“花招”，富力直接选择“躺平”，以及业主的交房维权和延期沉默...

　　以全年走势看，太原楼市基本处于量跌价稳的局势，而且2023年大概率仍是下行回调期，市场均价基本处于相对平稳，预计波动幅度不大，具备一定的均价抗跌性！

　　太原商品房二级市场2022年出售面积为343万㎡，为太原楼市近十年的新低，相对于2021年623万㎡的五五折，虽然楼市成交量锐减，但太原商品房均价依旧坚挺！

　　分期这个现象其成因。在梳理太原楼市内部结构，发觉两极分化极为严重，万元以内的项目可谓是“以命相搏”！近两万的项目“风雨无阻”中接着奏乐接着舞！

　　太原万元以下住宅项目量占比约为55%，成交套数占比约为50%，实为重仓！但成交总金额仅有三分之一，在这种结构下，“高价盘”托举了整体楼市的均价稳定！

　　对于2023年的商品房市场预测，楼评君认为，虽有相信楼市会适度出现回暖，但形势依并不乐观！预计全年在290-320万㎡左右，均价波动不会太大，约在3%以内！

　　成交结构中，住宅仍是绝对的主力，预计2023年商铺和公寓的市场仍将偏弱，商铺量稳价跌趋势，写字楼市场中，2023年有机会适度放量，但价格预计仍有下行！

　　营销4P本就是一个整体，相关关联！近几年太原楼市中，渠道群雄崛起，成了项目的灵丹妙药，于是“房子卖不掉那就找渠道”然而2022年成了“渠道也救不了”！

　　更有甚至，舍本逐末，不重产品重渠道。亲生的品牌，领养的“营销”，被渠道公司全面接管状态，甚至太原部分商业项目都有二位数的渠道佣金，如此极易滋生！

　　地产渠道一哥的贝壳，在2022年第三季度扭亏为盈。全年去看预计仍是亏损，毕竟三季度经纪人数量（40.3万）和门店数量（4.1万）较去年同期下降21%和24%。

　　太原贝壳发展比较“奇怪”。并非主要布局城市以二手房业务为基础，而是转化门店经营思路，大举在新房市场经营获利，2022年太原贝壳的新房业绩也是大幅腰斩！

　　毕竟渠道无法独善其身，房企也逐步认知到：渠道并不能救命！业绩的产出并不是简单的对赌游戏。另外大量工抵房冲击渠道，有种“的是局外人”的味道！

　　2023年的太原楼市依旧不会太好过，与行业规模相伴的便是从业规模，伴随交易难度增加，对太原渠道未来发展预判并不乐观，大概率市场占有率缩减到35%左右。

　　渠道和项目是双向奔赴，如果项目转化率非常低，神仙也救不了！渠道往往能救治的就是那种存在木桶短板的项目，比如推广不足，产品定位轻微缺陷，定价不合理！

　　渠道的三板斧：降价+高佣+人海战术！其实对销售预期往往也没底，就像乡村医生治疗新冠，抗病毒+抗生素+激素+退烧药四件套，能好就好，不好就转院治疗吧！

　　媒体推广经过二三年洗礼，有了去重从轻的味道，太原楼市出现“泛自媒体”营销，项目宣传者的身份，也许是房企自销、代理销售、中介渠道、以及地产媒体！

　　然而伴随购房者决策时间的延长，他们对行业和项目辨别能力成熟。推广仅仅是覆盖到达已远远不够，购房者更需要看到有价值的决策性参考分析，而不是消息！

　　楼评君有时会遇到购房者的咨询，往往会沟通半个小时以上，读者常常会将近半年看过的很多项目求证自己的判断，而且购房者信息来源很广，善于搜寻项目评价！

　　搞直播，投抖音，请网红，玩电商卖房...理想很丰满，现实很骨感。流量时代曝光变廉价了，但需要不是全民覆盖，而是精准营销，对的内容和方式在对的人面前！

　　行业目标客户其实就那么一小撮人。太原也就是二十万个潜在家庭，每年能转化个三四万套房子的成交。当目标客群不匹配的状态，项目推广的投入基本是全白费！

　　譬如楼评君的读者，大多数是35岁以上的有产者，他们关注的行业变迁，在意市场流通，热衷改善类项目的交流，而且往往是身边人的“意见领袖”，很有行业见解！

　　2022年，太原一些传统地产媒体出现了“消亡”，过去以媒体作为舆情控制固有的格局将会被打破！新媒体曝光量变简单了，但是购房者的商机难了，转化也更难。

　　前些年瞎拿地，乱设计，靠降价托渠道，控成本降标准，导致各种花式维权的这类事情仍有持续，2023年注定充满艰辛，行业面临新挑战，房企更应注重塑造口碑。

　　流量也是一把双刃剑，群众中也有PPT高手，更有新媒体从业者！2023年在推广需注重内容上的质量，毕竟新秩序的建立中有各种潜在危机，是新形势下新思考。

　　好的内容并非凭空捏造，描绘预期，而能考验品牌实力的产品力、交付力、客户满意度等内容...2023年推广内容更扎实一些单纯一些的房企，才能发挥新媒体优势。

　　即便出现投诉，维权，房企在积极正视存在的问题，不仅不会让品牌深陷窘境，也能增加行业向好发展的新秩序榜样。保品质，按期交付的房企才是好的内容的创作者！

　　从房企角度出发，太原出险的项目大部分是环线外的刚需盘，这类项目必然以保交付为目标，房子基本硬件没有太大变化，主要是社区配套和公区材料存在会降档！

　　当然也有坚守品质的房企，如煤气化的龙湖天钜提前交付品质还是不错！一般行业调整期下，本应回归产品，加强产品力升级迭代增强竞争优势，怎奈对手都躺平了。

　　产品力是房企核心竞争力，放在太原，产品力升级基本都是高端豪宅类项目，尤其是超阔景观大平层的升级，潜在的汾河两岸新项目将是2023年产品革新新势力！

　　其实相对于别墅类豪宅，大平层从长期来看，其稀缺姓并不高，但产品功能具备了新优势，譬如超大面宽，实用性强，无论外观还是内饰，都是不输于别墅的感官！

　　为实现居住品质不断提升，好的产品力兑现，需贯穿从可研、拿地、定位、设计，再到工程、交付、服务等环节的全周期的科技数字化，极为考验房企的运营能力。

　　在“碳中和”目标推动下，绿色低碳类建筑将成为改善类产品的发展趋势，如四代建筑的理念，另外在层高上，局部产品会突破到3.6米，以及下沉空间的充分使用等！

　　2023年的太原楼市产品中，源于价格支撑不足，刚需的变化很小。但是豪宅改善类往往具备不多的地段属性，溢价空间充盈稳中有升，在产品上自然会升级打磨！

　　太原已经不能仅仅用南强北弱的格局了，伴随着土地和新项目的入市，太原楼市2023年基本形成新的分化格局：城央走强，环线走弱，南环线强于北环线年综改区躺下的房企不少，但2022年新的三巨头出现有找回来场子。2022年板块厮杀最激烈莫过于煤气化板块，七雄并立的格局中，万达有1V6的勇气！

　　对于2023年的楼市板块预判，楼评君对换线内如南中环-晋阳街-龙城大街板块更看好，销量稳定，但是价格可能适度降低，但环线外的大部分板块出货量并不乐观。

　　推测基于2022年项目成交结构，省内进入型新市民普遍以小三居需求，控总价现象明显，多集中于70-90万之间，本市住宅改善需求总价较多在180-220万之间！

　　其次，结合太原六城区套户比分析，河西区域普遍低于河东，小店迎泽杏花岭区多套为普遍现象，故而对应区域内的高端改善盘数量偏多，需求释放可持续！

　　2023年，太原可能存在地市客群新房成交量适度回落，如地市房价回落的诱因影响。如果加上太原二手房的成交结构，省内客群仍是太原是购买力主要贡献力量！

　　对于太原清零举措，从城市发展角度贡献并不大，帮助小产权业主攫取城市红利，理论上小产转正的应该“补点税”是合理的，但其中各种历史积弊，又难以划分。

　　二手房交易个税风波大抵于此有关。另一个方面二手房交易比新房活跃，也有“此消彼长”的念头吧。但经济的本质就是商品流通，如果流通不畅商品房价值自然受损！

　　2021年太原的新房和二手房均价已经基本处于同轨并行，2022年太原新房和二手房均价呈现了平行同频的态势，2023年的预判仍然是平行同频，但差额有缩减趋势！

　　在清零行动+房证同交推进下，太原增加了30多万套“转正房”，约占原基数的25%，故而2023年太原的二手房供应量仍有增长，市场交易占比有所扩张。

　　新房佣金大多已到4%，二手房仅有2%，故而二手房流通会受到一定的制约。另外太原带押过户的新政，利润更少了一些，这些也叠加二手房单价下行会是必然。

　　感谢友商推荐支持，以及业内大佬帮扶推荐，预祝合作的新老朋友在2023年达成目标完成心愿，开疆拓土乘风破浪，跑赢市场不负众望！也期待遇到更多新朋友！

　　一入地产深似海，楼评君写楼市预判第五个年头，希望还再写个五年！以业内视角，做到言之有据，洞察行业趋势，理解现象本质！坚持凭良心写作，赚点酒钱。

　　回首2008年，那个刚入行的“小兔”，本是图个温饱，更没甚格局，不曾想经历营销运营，趟过渠道浑水，做了土地顾问咨询，躁动的青春逐步有了内心的宁静。

　　每逢年末，总会遇到问询，明年市场会怎么样？写楼市预判最初只是一时兴起，希望能坚持下去，码点原创文字，也是自己思考的过程，期待也能点亮你的关注。

　　新年元旦，太原依旧禁止燃放烟花爆竹，不过在晋阳桥上，人来人往，好不热闹。前天地震也“慌张”一阵了，温馨提醒房企：年末，小心“算账”风波！

　　凡是过往，皆为序章。能读到这，都是铁粉。新的一年，预祝每个读者都能把握时代机遇，共创美好未来！日拱一卒无有尽，功不唐捐终入海。加油吧，曾经的少年们！