物价上涨的通胀不可怕！什么可怕？房产泡沫才是经济稳定真正威胁

　　但是，世界各国政府、华尔街的投资界、以及经济学家们却在超前担忧，国际财经媒体的版面最近都被例如是通货膨胀、利率上涨的消息占得满满的；

　　而高科技行业股票的暂时熄火，比特币等数字货币的价格重挫、以及散户股民蜂拥拉抬GameStop等股票的小鬼乱窜现象，使得今年上半年的经济复苏态势并没有出现欢乐的气氛，反而是迎来更多的担忧！

　　不过，霸屏且占据大流量的国际财经媒体的那些所谓后市预言，名嘴的超前担忧，如今看起来都是严重预测失准的：标普500指数到6月28日为止，与年初相较上涨14.23％，与去年此时相较大涨40.53％；

　　纳斯达克（NASDAQ）指数也不断创下历史新高，本周一还再度创下14505点的历史新高，与年初相比较也上涨12.51％，与去年同期相比更是大涨46.85％！

　　除了原油价格是因为经济复苏的实质需求持续推高之外，大多数被锁定狂炒的大宗商品价格，都在6月份大幅回跌10～20％。

　　我们以较为权威的美国彭博大宗商品指数来观察，该指数从去年5月份的低点129点一路上扬，6月份上旬来到202.82的高点，一年上涨56％涨幅固然惊人，但是若与疫情爆发前长期在180点附近徘徊相比较，整体大宗商品的涨幅也就是2018到2019年的10％左右。

　　不过，通货膨胀对于实体经济的威胁并不如想象中的那么严重，美联储仍然维持既定的货币操作，继续推进每月1200亿美元的购债规模；

　　未来依旧是大水漫灌的量化宽松政策，流动性的活力要到一年后才可能会见顶，美元利率回升则更是可能要再等两年之后。

　　至于通货膨胀的压力与威胁，美国财政部长耶伦上周在参议院作证答询时讲得很清楚：随着供应链瓶颈逐渐得到解决，通膨将在年底前自目前的高水位回落至2％，目前几乎没有证据表明通膨预期会变得不稳定。

　　2007年之前，美国房地产的泡沫化，最终引爆金融海啸，制造了1933年以来最大的经济衰退，而且连带拖累着欧洲、亚洲等经济体，至今仍然未能从金融海啸的废墟中完全恢复。

　　如今，美国央行延续维持零利率，又在拼命印钞放水，创造出超额的资金流动性，而过剩的资金如果冲进美国房地产市场，其吹出的虚幻泡沫可能较2008年次贷海啸更为庞大！

　　而反应较慢的欧美房地产市场今年也出现蠢蠢欲动的涨势，大都市核心区域的房价屡创新高，土地标售市场持续火热，新建房屋一推出就立刻售罄，甚至出现不用现场看房就出手用现金买房的抢购热潮，从北欧的瑞典一直到南太平洋的新西兰，呈现一片火热的景象！

　　美国联邦房地产融资署（FEDERAL HOUSING FINANCE AGENCY）所编制的全美房地产价格指数，从去年5月份至今的月增率一直都在1％以上，而这是过去20年从未出现过的景象，即使是在金融海啸前的那一波房地产狂热期，这个指标的月增率也从未超过0.5％！

　　因此，美国波士顿联邦银行总裁罗森格兰（Eric Rosengren）近日发出警告，提醒再次出现房地产市场荣枯周期的快速转换，将对世界各国金融经济的稳定造成无法控制的冲击。

　　2007年美国房地产泡沫破灭的前车之鉴就在不远处，各国政府以及商业银行对于房地产价格波动的警戒心极强，美国楼市虽然有罗森格兰所警告的抢买现象，但是相较于2007年之前，银行谨守房地产放款门槛，美国房贷银行协会编制的房贷信用指数（Mortgage Credit Availability Index），在2006年房价高峰时一度达到870点，而目前则仅有125点，同时，整体金融机构房贷余额相较于资产总值，也远低于2008年次贷海啸时期。

　　然而，全球各国政府还是正在紧盯蠢蠢欲动的房地产涨势，房地产不只是家家户户资产负债表上比重最高的资产，过度的放贷更是金融体系崩溃、社会生活以及物价稳定的最大威胁！

　　相较于一年之后才会见顶的量化宽松操作，或直接冲击限于厂商的大宗商品价格，房地产泡沫的威胁将更快速、且冲击得更为全面。

　　展望下半年，美国的物价指数涨幅将会逐渐朝2％下降，拜登野心勃勃的、但可能是有心无力的基础建设计划不论金额大小，也将获得国会通过，美联储资金宽松的幅度不会有所改变；