明年起楼市调控会“放松”还是“收紧”？住建部“22字”表态

　　据不完全统计，从2018年到2021年楼市调控年均超过400次，平均每天就有新调控政策出台，调控方向大多围绕“房住不炒”展开，一方面稳定房价涨幅打击炒房，另一方面规范房地产销售行为，调控持续收紧大势所趋，那么持续的调控为楼市带来了哪些明显变化呢？

　　一是房价方面，房价开始出现“涨不动”的现状。国家统计局在10月20日发布的9月份70个大中城市商品房销售价格数据显示，房价上涨的城市数量创下历史新低量，新房下跌的城市从24个增加到43个，连续四个月房价下跌的城市逐渐增多，二手房也不例外，下跌的城市从29个增加至43个，其中9月份商品房销售额同比下降15.8%，销售面积同比下降13.17%，对此国民经济综合统计司司长付凌晖表示，我国通过完善房地产长效调控机制，已基本实现房地产总体平稳发展，抑制不合理需求。

　　换言之，房价微降或者微涨属于房地产平稳发展范围内，调控的目的主要在于限制房产过度商品化，当年的日本、美国乃至国内的香港，房价快速上涨都为房地产“崩盘”留下伏笔，正因为有宏观调控对投机性房产进行抑制，才有效避免了住房沦为资本家的淘金池，具有代表性的70个大中城市房价变化也表明，当潮水退去之后，才知道哪些人在裸泳，投资商品房的预期降低后，供需关系明显转变，房价降温在预料之中。

　　二是房企方面，开始过上捂紧钱袋子过“苦日子”了。上半年，人民法院公告网递交破产文书的房地产企业数量达到203家，截止到目前为止，房企破产数量仍在增加，发布破产文书，就意味着企业将面临重整、和解或破产清算的结局，虽然大部分都是地方性房企，但这些房企中不乏包括“百亿房企、百强房企”，比如上海三盛宏业、光耀集团等，原本颇为健康的企业，却未能熬过市场的“平淡期”，债务成为压顶破产前最后一根稻草，显然，万科提出的“活下去”口号并非臆想之词，房企的资金“高周转”模式早已注定风险和财富共存的结局。

　　事实上，这几年房企并不赚钱，中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的《2021中国房地产上市公司测评研究报告》数据显示，上市房企中排名前15的均处于负债的现状，排名第一且负债率最低的万科也达到18.1%，中国恒大、富力地产、绿地控股三大房企负债率均超过130%，且都睬中住建部规定的“三道红线”，要知道，这些上市企业都是国内房企中的佼佼者，他们都不赚钱，又有多少房企能站住脚呢？

　　三是购房需求方面，总体观望情绪浓。58同城、安居客发布的《2021年第三季度楼市总结》数据显示，三季度新房找房热度同比下跌9.6%，二手房找房热度更是同比下跌23.8%，作为目前市面上较大的主流找房平台，其数据总结还是具备一定代表性的，购房需求在降低已成为不争的事实，通过近年来金融、限购、规范等政策的到来，投资性买房被逐渐排除到购房大军之外，大部分购房群体以刚需或改善为主，这也直接导致购房需求数量大幅下滑，楼市交易热度持续降低。

　　供需关系一直都是反映市场好坏的一大主要指标，虽然我国的城镇化率距离发达国家还有约20%的差距，但是我国的住宅存量基数已很大了，需要时间进行消化，业内人士曾预测，部分存量房较多的三四线年的销售，房子过剩，根本原因还是在于规划及预期过剩，直接导致房企的销售周期拉长，特别是在“面粉贵于面包”的当下，钢筋、水泥都在涨价，又赶上不得不以“以价换量”的方式维持现金流运转，这都导致出购买需求下滑。

　　著名经济学家马光远在分析三季度经济数据中提到，中国经济远远没有恢复到疫情前，在这种情况下，一些目标不能着急，节能减排的问题，房地产的问题，一着急，会引发新的风险。在疫情带来的风险加大的情况下，再给企业加码，企业的日子会很困难，这是常识。与此同时，中国人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会上表示，主要银行要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场的平稳健康发展，无独有偶，央行金融市场司司长邹澜对“三线四档”也给出明确解释，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一定误解，并非银行不得新发放开发，对销售回款的房企，合理的新开工项目应得到支持。

　　那么，在房地产市场紧俏的大环境下，明年起，楼市调控会“放松”还是“收紧”呢？住建部给出了明确“答案”，在国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。简短的22字，表达出未来楼市调控方向：

　　首先是房价过热的城市，房地产调控可能将保持持续收紧态势。比如长三角、珠三角、中部等地区在一季度出现房价明显过热的苗头，人民日报就曾发文表示应高度重视，又比如杭州、西安、广州、芜湖等城市，在房地产“三稳”的指导下仍然过热，在限购、控炒房、控风险等方面调控得到明显收紧，再比如那些房价收入比较高的城市，控制楼市金融金融风险或将是楼市调控主要收紧方向。

　　其次是房产金融性较强的城市，降低楼市泡沫或将是重点调控对象，银保监会主席郭树清多次提到，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，房地产在经济中占据的“支柱地位”该作出调整了，一方面房子侵占了家庭大量资产占比，住房资产与家庭负债一同到来，普通家庭因为买房背上的几十年债务压得年轻人不敢去追求理想和匠心精神；另一方面当下的房子价值有被“高估”嫌疑，金融机构、房企、中介公司等多个企业着利润，导致房价一路高歌，房地产价值是时候该重新评估了，那么调控可能会将优先照顾那些金融价值较高的城市，尤其是那些几百万甚至上千万一套的房产城市。

　　最后是调控目的本质上稳定房地产健康发展，让住房从金融属性回归至居住属性。这样一来，促进刚需买房或将是调控放松的主要方向，比如哈尔滨就在今年率先出台调控放松的“新政”，不仅从低预售许可标准、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动、降低房企拿地成本等方面为房企减负，还对人才、新市民给予购房补贴，放宽二手房公积金房龄年限和降低公寓居住成本等方面促进刚需购房群体尽早上车，此外，降低房企负债，让房企转亏为赢也或将在调控思考计划中。

　　我国的楼市分化已然存在，全国楼市趋于平衡是理想化调控结果，但短期内由于人口分布不均、地域环境不同、产业分布有别，调控依旧会实行“因城施策”，不过值得注意的是，楼市调控的城市将负主体责任，从近几年大大小小的调控来看，房住不炒一定会成为每个城市长期调控的方向，也就是关于“炒房”方面的调控收紧不会放松，反之，刚需购房者买房或将得到特殊“帮扶”，比如人才购房补贴、降低落户门槛、三胎生育家庭改善购房补贴等，基于此，长期而言，控制楼市金融风险势在必行，不能放松也不会轻易放松。