五象南某盘商业Mall摇身变“商改住”？进入批前公示 业主有意见！

五象南某盘商业Mall摇身变“商改住”？进入批前公示 业主有意见！统一加速器破解版    8月3日，乐居从南宁市自然资源局了解到，南宁市新宏万轩房地产有限公司申请将万科星都荟四期项目地块由商业办公调整为商住办公用地，目前已进入公示阶段。公示时间为2021年8月3日至2

   8月3日，乐居从南宁市自然资源局了解到，南宁市新宏万轩房地产有限公司申请将万科星都荟四期项目地块由商业办公调整为商住办公用地，目前已进入公示阶段。公示时间为2021年8月3日至2021年8月11日。

  公示显示，在维持项目容积率3.5不变的前提下，将不超过40715.38平方米的原规划商业、办公调整为普通商品住房（含公共服务配套设施），调整后项目计容建筑面积不超过原计容建筑面积113929.34平方米。

  项目地块由原商业、办公调整为商住办公用地。地块兼容性由零售商业用地及批发市场用地＞30%、商务金融用地＜70%调整为零售商业用地及批发市场用地和商务用地≥63%、居住用地＜37%。

  假设以100㎡的户型计算，万科星都荟40715.38平方米住房面积将新增约407套住宅，而增加的住宅就意味着涉及到教育问题。如何解决增加这部分住宅所带来的教育问题，也在文件中明确：调整规划的部分未达新建学校的要求，今后该片区的学位问题将就近划分到周边的欢乐之家幼儿园和金良路小学，但具体的学区划分依然以教育部公布的信息为准。

  项目传出“商改住” 业主投诉！

  调整后，万科星都荟将增加约400套的住房，如今该片区的房价已经一步步上涨，同板块的住宅均价在12000-14000元/㎡左右，万科星都荟较开盘时，房价也是有小幅的提升，但作为万科星都荟的业主，很多人却表示不能接受。

  早在6月23日，政府网站投诉建议栏就有业主就项目的“商改住”规划提出异议，该业主表示，当初买房时便是看中了该项目规划商业才心动入手，如今商改住后，原先承诺的大型商业广场被取消，直接损害了业主的利益。

  在留言板下，政府官网也对此进行了回复：

  1、根据建设单位提交的初步方案，二期地块拟建4栋建筑，其中3栋为住宅，1栋为商业MALL。在正式的批复中也显示，零售商业用地及批发市场用地和商务用地仍占比≥63%。

  2、该地块所处位置位于南宁综保区范围内，为高新区管委会管辖区域，不存在不能商改住的规定。

万科星都荟此前的规划图

  那么现在万科星都荟的销售情况如何？根据住建局的商品房销售公示系统显示，项目1-3期的住宅已经全部清盘，四期为商业、办公、公寓为主的商业地块，目前一座商业公寓已经取得预售证正在销售中，毛坯预售价在10388元/㎡，已经有不少公寓备案了。

  去商业地产库存，大批“商改住”项目来袭

  根据克而瑞公布的数据显示，2015-2020年，南宁商业市场均供过于求，供求比在1.13-3.57之间徘徊，整体约为1.83；而办公市场供求比则在1.04-3.24之间，近5年整体约为1.54。截至2021年3月，南宁商业库存量约346万㎡，去化周期高达55个月；办公库存则约为257万㎡，去化周期也约56个月。二者合计库存量超过600万方，去化周期均超过4年。

  2020年上半年戴德梁行发布大中华区主要城市甲级写字楼空置率排名显示，南宁写字楼空置率高达54.3%，位居各大城市之首，这也正面验证了，南宁高楼林立的背后，就是商业市场、办公市场滞销，空置率高，库存高。而南宁相关部门看到这些问题应引起高度重视并采取有力措施加以解决，进而有了之后的“商改住”政策。

  2020年10月份，南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知，通知明确对市区（不含五象新区、武鸣区、广西东盟—经开区）内，在2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，在符合要求的情况下，可申请调整为普通商品住宅来开发。

  政策出台后，目前已经有广源凤岭壹号院、华润置地中山府、融创金弈时代、东方悦城、南宁凤凰国际广场等部分项目通过调整部分商办比例，而像绿港国际中心、大嘉汇·尚悦、大商汇城市商业中心二期、南宁国际商业贸易中心C、D区等项目直接由商办调整成住宅。目前市面上公布出来的“商改住”不少于10个项目，而需求远不止于此。

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