合作建房是什么？小产权房可以购买吗

　　合作建房，就是住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。通常这类集资房只有城市中会出现，是不可以办理房产证的，也不能在市场上自由转让。

　　目前国内的法律、法规，以及国家相关部委出台的规范性文件中，并没有对“小产权房”有一个明确的定义，它只是人们在日常社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。一般来说，小产权房是指占用集体土地进行建设，将农民集体用地使用权变相流转，用于房地产开发的建筑。简单理解，就是集体土地上建设的房屋，不管其用途是什么，城镇居民和非该村集体成员，都不能合法购买。

　　1、集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人，属于经济适用房的一种。

　　2、集资房买卖或无法办理房产证。集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让，并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。

　　3、其次，集资房要看卖方(拥有人)是否基本全部产权(房产证、土地使用证)，同时还要看单位有无限制条款等。等取得房产管理部门对外出售许可后，才能买卖。

　　4、如果集资房产权已完全过户到职工手中，可以买卖。卖方需要比商品房多交1%的土地出让金。而如果产权未完全过户到职工手中，那么需要该职工与其所在单位协商，让其职工完全拥有此产权否则不得过户。

　　合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。

　　1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的两证一书，但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。

　　2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效;但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。

　　3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。

　　4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。

　　南宁市国土资源局表示，如果房屋是修建在集体土地上的，那么城镇居民和非该村集体成员，无论是与村委、村民或是房屋开发商签订类似“合作建房协议”的合同，都属于买卖小产权房。

　　虽然小产权房开发商规避了“销售”、“购买”等字眼，且把“购房合同”换成“合作建房协议”，但性质并没有变。此外，一些小产权房买卖协议中交易的内容是20年、50年甚至70年的使用权，规避了“买卖”和“合作建房”，但仍旧属于买卖小产权房的性质，不受法律保护。

　　根据规定，合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权确认归以土地所有权作为投资的一方所有，对方的投资可以根据最近的转化心态分别处理：

　　1、资金尚未投入实际建设的，可由以土地所有权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还并支付利息;

　　2、资金已转化为在建中的房屋的并有增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产行业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应的经济赔偿;

　　3、房屋已经建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。